房價拐點在第三季度出現?
4月17日,國家出臺了更為嚴厲的調控房地產新政,到6月17日剛好滿兩個月。實際上,這輪調控一開始,有關房價會不會出現拐點、會在什麼時候出現拐點等問題就一直爭論不休。綜合當前市場特徵,筆者認為房價在第三季度應該有明顯的下降。
新房價格堅挺,二手房波動
2008年~2009年的市場調整首先由一手房開始,而這次不同,新政策出臺之後的1個月時間裏,儘管新房的交易量出現明顯下降,但其價格表現相當堅挺,而二手房的價格開始出現調整。從北京5月份的數據看,二手房平均價下降了12%左右。一些原來炒得比較高的區域下降比較多,比如通州下降了20%~30%。
為什麼有這樣的差異?主要有兩個原因。一是2008年開發商的資金鏈繃得比較緊。2006年~2007年,中國的股市與樓市空前繁榮,開發商的資產週轉率很高,忽視了資金的敞口風險,加上當時市場普遍低估了美國次貸危機對中國房地產市場的影響,當市場的交易量迅速下滑時,不少開發商出現了資金鏈斷裂,降價銷售成為唯一選擇。而2009年的市場銷售超預期,使得開發商在2010年的資金比較充裕,有資金風險敞口的開發商比較少。
二是希望歷史還會重演。2008年底和2009年初,不少開發商選擇了降價銷售,但市場在救市政策的刺激下,迅速出現反彈,讓降價銷售者大呼上當。因此,本輪房地產調控政策的出臺,開發商自然會選擇觀望,不會很快降價銷售,有些城市(如北京)的房價反而逆勢上漲。就在4月中旬國家出臺更嚴厲的政策調控房地產時,歐債危機開始出現惡化的趨勢,使很多人想起了2008年的美國次貸危機惡化以及由此導致宏觀經濟政策的大逆轉。特別是5月中旬溫總理在天津考察時表示擔心「政策的疊加效應」,使不少人開始感覺決策層又要轉變政策,進一步加劇了市場的觀望氣氛。
歐債危機只是「慢性病」
在我看來,歐債危機不會對中國出口產生致命打擊。美國的雷曼公司倒閉之後,之所以對全球市場產生嚴重的衝擊,是因為它導致了全球信用的凍結,從而使全球貿易出現凍結。當時的市場風險溢價迅速提高,投資者都迴避風險,大宗商品的價格出現跳水,石油價格從147美元/桶迅速跌到30多美元/桶,銅價也如此。於是,市場出現強烈的去庫存化,一時間,中國出口企業突然失去了訂單。
而目前歐債危機只是少數國家的主權債務問題,它影響到個別國家的國債的風險溢價,對全球金融市場的風險溢價沒有明顯影響。因此,企業也不會出現類似2008年底的去庫存化現象。如果將2008年的雷曼公司倒閉形容為「急性傳染病」的話,那麼歐債危機應該屬於「慢性病」。
當然,慢性病也是病,歐債危機也會影響中國的出口,主要是因為歐洲國家會減少財政開支,減少進口,而且人民幣相對於歐元大幅度升值,也影響到中國的外貿。但是,只要不是強烈的收縮,就不會對中國經濟產生大的衝擊,反而會有利於中國的產業結構調整。
股市下跌影響樓市
從經驗上看,股市是樓市的先行指標,領先的時間應該在2~3個季度——當股市上漲6個月之後,房價也會出現上漲;股價出現趨勢性下跌6個月之後,房價一定下跌。2008年11月初股價見底的,2009年第二季度房價出現上漲;2010年的股價從年初開始出現下跌,現在已經持續了5個月時間,房價估計在6月份會出現明顯的轉折。
為什麼股價與房價有這樣的關係?這兩個市場的價格決定因素是基本上一致的。經濟增長快、信貸與貨幣投放多,則股價、房價都出現上漲,反之則都會下跌。但這兩個市場對宏觀經濟政策的價格敏感性是不同的,股市比樓市更敏感些。
2010年初以來,股市之所以出現下跌,是因為信貸緊縮的結果。2008年11份開始,中國實行適度寬鬆的貨幣政策,各商業銀行都積極增加信貸,出現貸款的空前膨脹,2009年前6個月就放了近8萬億的貸款。如此多的信貸投放必然會引起很多不良反應,因此,2010年的信貸目標定為7.5萬億,比2009年實際減少40%。決定股價的應該是邊際的貨幣增量,邊際的貨幣增量出現減少的趨勢,必然使股價下跌。
開發商資金將趨緊
房地產開發是一個資金密集型活動,資金的渠道主要有四條:資本市場、銀行貸款、預售及建築企業的墊資。現在的情況是,這些融資的渠道基本上都被堵上了。
先看資本市場的融資。4月17日的「國十條」使房地產類上市公司在內地發行股票或債券的渠道被堵死,在香港上市的公司可以到海外市場上去發行債券,但需要付出10%以上的成本。
再看銀行貸款。新政策對地產公司的信貸融資提出了很多限制,各家商業銀行都收縮了房地產開發貸款的規模。此外,北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格,而二套房貸的首付為50%,利率為正常貸款的1.1倍,使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預售的方式取得資金的通道也受到了影響。
從經驗看,從第三季度開始,房地產開發類公司的資金開支會出現高潮,土地出讓金一般在7、8月份交納,支付工程款一般在年底比較集中,很多公司的賬目現金很多,但未來幾個月需要支付的資金也很多。
来源:每日經濟新聞
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