「永遠不要浪費一次好的危機」(圖)

作者:獸爺 發表:2023-04-19 09:20
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【看中國2023年4月19日訊】前不久,國內曾經公開徵男友的私募魔女李蓓提到一件事。2020年底,她曾經去上海虹橋拜訪一位民營開發商,交流了一個多小時,還做了PPT,力勸對方及時收縮。但對方沒有聽她的意見。

後來,那家公司暴雷了……

好像所有活下來的公司歷史上,都有這麼一個抉擇時刻。

1999年,剛成立五年的亞馬遜內鬥不斷,換了新的CFO沃倫·簡森。這位做實業出身的財務官一貫保守。到亞馬遜不久,就抱怨網際網路公司太浮躁了,她認為公司手裡必須有現金,不然以後很麻煩。

她趕緊張羅融資。當時網際網路已經開始被媒體唱衰,在美國融資很難。大摩建議他們可以試試去歐洲。於是2000年2月,亞馬遜向海外投資者出售了6.72億美元的可轉債,利息相當高,有6.9%。

當時甚至亞馬遜內部很多人都覺得她瘋了。但就在一個月後,網際網路泡沫破了。股市大崩盤,美國最大的幾百家網際網路公司,市值總共跌了2萬億美元。亞馬遜市值更是一度跌到了幾十億美元。但正是融來的6億多美金現金,讓公司頂住了所有壓力。那筆債如果晚發一個月,今天也許就沒有亞馬遜這家公司了。

連亞馬遜這種企業,命運也只繫於某個人的一念之間。看了這些事,不免會陷入宿命論的悲觀情緒中。

過去幾年中國地產公司的經歷,我覺得很像當年網際網路泡沫破滅的時刻。沒有預兆,不給準備時間,所有人被甩入輪迴的漩渦。

漩渦停下,遍地狼藉,那些還活著的,支撐著站起來,搖搖晃晃,感謝命運的放過。

朋友曾經統計過,中國最大的三十五家民營房企,債券「零違約」的只有九家,如果再把債券交換和展期過的房企排除掉,不用一隻手就能數完。

中駿集團4月19日到期的5億美元債,本息可以足額按時兌付。中駿今年最難的一關,算是闖過去了。至少到明年四月前,他們可以輕鬆一點。

從2021年9月恆大爆雷開始,到2022年年底「16條」出臺,是前所未有的16個月。18歲就開始創業的中駿集團董事長在內部感慨:2022年是創業38年以來最難的一年。

而對於中國的地產商來講,日子最好過的一年,可能就是2017年了。

有了棚改和貨幣寬鬆,那一年房地產烈火烹油,碧桂園、大一夜之間實現了資產負債的大反轉。很多公司冒了出來,他們緊跟著融創的魔鬼步伐,加槓桿借錢搞大聲勢並購;拷貝著合夥人機制,衝進二三四線城市,希望成為下一匹黑馬。

於是,有了2018年1月,南京朗詩老闆田明在中國房地產行業的烏鎮大會——中城聯盟論壇上炮轟:我們,受人尊敬嗎?

他說有的公司號稱3到4個月就能開盤,並當成核心競爭力到處誇耀;有些企業為了上規模和排行榜,就讓統包單位、銷售代理公司假簽約,甚至乾脆花錢買排名;有些上市公司借高利貸增加賬面資金,來粉飾財務報表。大家都是那麼大身家的老闆,掙的錢幾輩子都花不完。為什麼還要做那麼不堪的事情?

中駿的黃老闆,也曾被繁花似錦的年代推著往前走過。但有件事,讓他產生了警覺。2017年,黃朝陽和其他兩個開發商合作開發福建的一個項目。兩位合作夥伴,一個是當地的小開發商,另一個是中國最大的開發商之一。後來,兩位合作夥伴鬧了矛盾,黃朝陽作為中間人去調解。小開發商的老闆告訴他,自己並不怕對方:無論是產品,還是對市場的瞭解、乃至成本管理,我們都打得他滿地找牙。

這件事讓黃朝陽大為驚訝。他去市場上瞭解了一圈,發現果然如此。他突然意識到,如果行業龍頭都沒有競爭優勢,只能說明一個道理:純住宅的地產開發沒有護城河。回去不久後,黃老闆就提出了轉型戰略。在住宅開發外,要有持有型物業的運營能力。不要被好賺的錢蒙住雙眼,一定要做一些有門檻的事情,建立自己的護城河。

微博上看到一個段子:凡是倒閉的公司,70%都在牆上挂過「厚德載物」;如果再出現「天道酬勤」,倒閉機率增加15%;如果以上兩種和「上善若水」、「寧靜致遠」同時出現,基本沒救……

問了問中駿的朋友,黃老闆辦公室挂什麼字?他們說從廈門那時候起,就掛著:懼者生存。

在那個「清華北大不如膽大」盛行的年代,恐懼感、危機感、敬畏心,曾經是瀕臨滅絕的物種。

彼得·德魯克曾引用過一個對企業家的定義:企業家的本質,就是把資源從低收益項目的生產,轉到高收益項目生產中去的人。過去這幾年,黃老闆做的事情正好與之相反:是把買地蓋住宅的錢,轉到低收益項目的持有型物業上。

新業務做什麼,在當時的黃老闆面前有很多選擇。最終,他確定了一條原則,一定要能和住宅業務產生協同效應,說白了,能讓拿地變得更容易。很多業務方向就此被排除了:酒店、寫字樓沒法協同拿地;產業略帶機會主義,無法複製;文旅在郊區,外溢住宅利潤難兌現;物流與住宅方向不一致;舊改週期長,沒有提前布局的企業很難吃到紅利。

最終,他認為只有購物中心和長租公寓,契合中駿的住宅業務方向。新的轉型戰略因此成型——一體兩翼。住宅為主體,兩翼為購物中心和長租公寓。

按照黃老闆的盤算,未來一塊普通的宅地,可能所有的百強房企都會來爭;而能做商業體的,也許只有5-10家;如果再加上長租公寓,也許就只有3-5家在爭了,這個模式提高了拿地的准入門檻,是一條差異化競爭的路。但其實,做新的業務,哪有那麼容易。尤其是長租公寓,看著濃眉大眼,政治正確,其實坑過很多開發商。

在一個租售比很低的國家做長租公寓,本就是根本行不通的商業模式。很多開發商年底一算賬,發現利潤還沒有貸款利息高。長租公寓之於地產公司,更像是多元化奶油蛋糕上的點綴。

眼下少數接近跑通長租公寓模式的,黃老闆算一個。他不走二房東的收租模式,而是走資管模式。澳大利亞最大投資銀行麥格理的房地產部門主管的陳堅,被他挖來負責長租公寓。

在拿地之前,中駿就已經和基金談好投資預期,項目一到手,中駿就實現退出,只是做小股操盤。這種國際投行很熟悉的業務,在中國還不多。

一個雞肋般的生意,就這樣被做活了。如今,中駿每個長租公寓,背後都有基金,而且都是國際頂尖的基金,比如基匯資本,中東主權基金、黑石、KKR......

2021年,杭州臨平區出了一塊大幅的綜合性地塊,住宅+商業+人才公寓,當地政府設置了苛刻的前置條件,一家挺有名的國有綜合開發商,覺得自己十拿九穩。但拍地時,中駿突然殺出,成功截胡。當地領導很不放心,他們不認為這家名不見經傳的企業,能搞定附帶的辦公樓和人才公寓。於是,黃老闆把杭州的領導請去參觀上海虹橋的中駿廣場,那是「宇宙中心」規模最大的商業項目,領導看到30多幢寫字樓,業主包括平安、唯品會、安踏這樣的企業,還看了住了半個地產行業高管的方隅長租公寓,才終於放心。

這便是過去兩年杭州臨平區最大的開發項目——鼎湖·未來雲城,它成了當地的地標,也為中駿輸送了將近百億的住宅銷售額。如果沒有一體兩翼,過去幾年,中駿不可能在上海、杭州、蘇州、合肥、北京的土地市場中,拿到那麼多項目。

回頭來看,最終活下來的民營開發商,基本上都有購物中心業務,這似乎不是倖存者偏差。

道理其實也不難懂,購物中心沉澱了很多資金,讓開發商沒有條件去激進;購物中心的運營,又需要相對務實的心態。人有了害怕的能力,才會有避災的意識,說到底還是那四個字:懼者生存。

2022年底,黃老闆算了一下,公司有441億的有息負債,境外209億,境內232億,其中194億都是銀行貸款。非標借款比較少,債務結構比較簡單。

黃老闆在內部總結經驗時說,當香港美元債發行不用抵押不要擔保的時候,中駿的美元債基本上一年只發一支:中駿按住雙手,沒有超額融資。

管住自己的手,說起來容易,其實相當不容易。開頭那個力勸開發商收縮規模卻慘遭拒絕的故事,代表了當時大多數民營開發商的心態。

有意思的是,當時黃老闆已經在中駿推行收縮。15家城市公司,先是壓縮為10家,2020年底,黃老闆和團隊盤點了十家公司的利潤,又進一步壓縮為6家。

到了2021年初,中駿進入了全面戰略收縮期,當時很多房企因為不想還美元債而主動躺平、違約、暴雷。但中駿因為行動得早,保住了信用。他們的核心幹部幾乎一個都沒離開,最終才能集結力量去闖那最後一條路:銷售。

守住了信用,才能去談戰略,最終銷售人員才能像央國企一樣,拍著胸脯對進售樓處的客戶說:我們是安全的。

極端氣候的16個月裡,公司始終優先保證兩撥人的收入——中介有收入,營銷團隊有收入。公司的造血功能,因此被完整保留下來。

現在的中駿,也算是穿越過極端氣候了。從去年年底開始,還驚魂未定的開發商開始迎來好消息了,第一支箭、第二支箭、第三支箭,銀行的授信,都開始送上門。在最艱難的16個月裡守住信用金身,拒絕躺平的人,開始得到獎賞了。

前些天看到消息,央行要求有效防範化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況。住建部長之前也定調,房地產重新成為了頂樑柱和壓艙石。

黃渤說得對,成名以後,突然會發現身邊都是好人,每一張臉都洋溢著笑容。

幾個月前,半夏資本的李蓓開始公開表示看好地產:地產股的機會,是10年一遇級別的機會。她的話,是對那些沒有爆雷的開發商說的。她說,地產公司的資產價值已經被嚴重低估了,受到重創的資產負債表總會修復,他們手裡的存量資產,會因為房價企穩回升,價值會劇烈反彈。

哈佛商業評論收集了三次經濟衰退期間4700家上市公司的命運,發現有17%的公司情況特別糟糕,甚至破產;但也有9%的公司不僅復甦,而且蓬勃發展。

1971年,索爾·阿林斯基在《激進份子守則》中說:永遠不要浪費一次好的危機(Never let a good crisis go to waste)。

好的危機對人和組織的影響,可能要很多年以後才能顯現出來。人生90%的努力,不過是讓自己在場而已。

責任編輯:宇真

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