【看中國2023年4月19日訊】前不久，國內曾經公開徵男友的私募魔女李蓓提到一件事。2020年底，她曾經去上海虹橋拜訪一位民營開發商，交流了一個多小時，還做了PPT，力勸對方及時收縮。但對方沒有聽她的意見。
後來，那家公司暴雷了……
好像所有活下來的公司歷史上，都有這麼一個抉擇時刻。
1999年，剛成立五年的亞馬遜內鬥不斷，換了新的CFO沃倫·簡森。這位做實業出身的財務官一貫保守。到亞馬遜不久，就抱怨網際網路公司太浮躁了，她認為公司手裡必須有現金，不然以後很麻煩。
她趕緊張羅融資。當時網際網路已經開始被媒體唱衰，在美國融資很難。大摩建議他們可以試試去歐洲。於是2000年2月，亞馬遜向海外投資者出售了6.72億美元的可轉債，利息相當高，有6.9%。
當時甚至亞馬遜內部很多人都覺得她瘋了。但就在一個月後，網際網路泡沫破了。股市大崩盤，美國最大的幾百家網際網路公司，市值總共跌了2萬億美元。亞馬遜市值更是一度跌到了幾十億美元。但正是融來的6億多美金現金，讓公司頂住了所有壓力。那筆債如果晚發一個月，今天也許就沒有亞馬遜這家公司了。
連亞馬遜這種企業，命運也只繫於某個人的一念之間。看了這些事，不免會陷入宿命論的悲觀情緒中。
過去幾年中國地產公司的經歷，我覺得很像當年網際網路泡沫破滅的時刻。沒有預兆，不給準備時間，所有人被甩入輪迴的漩渦。
漩渦停下，遍地狼藉，那些還活著的，支撐著站起來，搖搖晃晃，感謝命運的放過。
一
朋友曾經統計過，中國最大的三十五家民營房企，債券「零違約」的只有九家，如果再把債券交換和展期過的房企排除掉，不用一隻手就能數完。
中駿集團4月19日到期的5億美元債，本息可以足額按時兌付。中駿今年最難的一關，算是闖過去了。至少到明年四月前，他們可以輕鬆一點。
從2021年9月恆大爆雷開始，到2022年年底「16條」出臺，是前所未有的16個月。18歲就開始創業的中駿集團董事長在內部感慨：2022年是創業38年以來最難的一年。
而對於中國的地產商來講，日子最好過的一年，可能就是2017年了。
有了棚改和貨幣寬鬆，那一年房地產烈火烹油，碧桂園、大一夜之間實現了資產負債的大反轉。很多公司冒了出來，他們緊跟著融創的魔鬼步伐，加槓桿借錢搞大聲勢並購；拷貝著合夥人機制，衝進二三四線城市，希望成為下一匹黑馬。
於是，有了2018年1月，南京朗詩老闆田明在中國房地產行業的烏鎮大會——中城聯盟論壇上炮轟：我們，受人尊敬嗎？
他說有的公司號稱3到4個月就能開盤，並當成核心競爭力到處誇耀；有些企業為了上規模和排行榜，就讓統包單位、銷售代理公司假簽約，甚至乾脆花錢買排名；有些上市公司借高利貸增加賬面資金，來粉飾財務報表。大家都是那麼大身家的老闆，掙的錢幾輩子都花不完。為什麼還要做那麼不堪的事情？
中駿的黃老闆，也曾被繁花似錦的年代推著往前走過。但有件事，讓他產生了警覺。2017年，黃朝陽和其他兩個開發商合作開發福建的一個項目。兩位合作夥伴，一個是當地的小開發商，另一個是中國最大的開發商之一。後來，兩位合作夥伴鬧了矛盾，黃朝陽作為中間人去調解。小開發商的老闆告訴他，自己並不怕對方：無論是產品，還是對市場的瞭解、乃至成本管理，我們都打得他滿地找牙。
這件事讓黃朝陽大為驚訝。他去市場上瞭解了一圈，發現果然如此。他突然意識到，如果行業龍頭都沒有競爭優勢，只能說明一個道理：純住宅的地產開發沒有護城河。回去不久後，黃老闆就提出了轉型戰略。在住宅開發外，要有持有型物業的運營能力。不要被好賺的錢蒙住雙眼，一定要做一些有門檻的事情，建立自己的護城河。
微博上看到一個段子：凡是倒閉的公司，70%都在牆上挂過「厚德載物」；如果再出現「天道酬勤」，倒閉機率增加15%；如果以上兩種和「上善若水」、「寧靜致遠」同時出現，基本沒救……
問了問中駿的朋友，黃老闆辦公室挂什麼字？他們說從廈門那時候起，就掛著：懼者生存。
在那個「清華北大不如膽大」盛行的年代，恐懼感、危機感、敬畏心，曾經是瀕臨滅絕的物種。
二
彼得·德魯克曾引用過一個對企業家的定義：企業家的本質，就是把資源從低收益項目的生產，轉到高收益項目生產中去的人。過去這幾年，黃老闆做的事情正好與之相反：是把買地蓋住宅的錢，轉到低收益項目的持有型物業上。
新業務做什麼，在當時的黃老闆面前有很多選擇。最終，他確定了一條原則，一定要能和住宅業務產生協同效應，說白了，能讓拿地變得更容易。很多業務方向就此被排除了：酒店、寫字樓沒法協同拿地；產業略帶機會主義，無法複製；文旅在郊區，外溢住宅利潤難兌現；物流與住宅方向不一致；舊改週期長，沒有提前布局的企業很難吃到紅利。
最終，他認為只有購物中心和長租公寓，契合中駿的住宅業務方向。新的轉型戰略因此成型——一體兩翼。住宅為主體，兩翼為購物中心和長租公寓。
按照黃老闆的盤算，未來一塊普通的宅地，可能所有的百強房企都會來爭；而能做商業體的，也許只有5-10家；如果再加上長租公寓，也許就只有3-5家在爭了，這個模式提高了拿地的准入門檻，是一條差異化競爭的路。但其實，做新的業務，哪有那麼容易。尤其是長租公寓，看著濃眉大眼，政治正確，其實坑過很多開發商。
在一個租售比很低的國家做長租公寓，本就是根本行不通的商業模式。很多開發商年底一算賬，發現利潤還沒有貸款利息高。長租公寓之於地產公司，更像是多元化奶油蛋糕上的點綴。
眼下少數接近跑通長租公寓模式的，黃老闆算一個。他不走二房東的收租模式，而是走資管模式。澳大利亞最大投資銀行麥格理的房地產部門主管的陳堅，被他挖來負責長租公寓。
在拿地之前，中駿就已經和基金談好投資預期，項目一到手，中駿就實現退出，只是做小股操盤。這種國際投行很熟悉的業務，在中國還不多。
一個雞肋般的生意，就這樣被做活了。如今，中駿每個長租公寓，背後都有基金，而且都是國際頂尖的基金，比如基匯資本，中東主權基金、黑石、KKR......
2021年，杭州臨平區出了一塊大幅的綜合性地塊，住宅+商業+人才公寓，當地政府設置了苛刻的前置條件，一家挺有名的國有綜合開發商，覺得自己十拿九穩。但拍地時，中駿突然殺出，成功截胡。當地領導很不放心，他們不認為這家名不見經傳的企業，能搞定附帶的辦公樓和人才公寓。於是，黃老闆把杭州的領導請去參觀上海虹橋的中駿廣場，那是「宇宙中心」規模最大的商業項目，領導看到30多幢寫字樓，業主包括平安、唯品會、安踏這樣的企業，還看了住了半個地產行業高管的方隅長租公寓，才終於放心。
這便是過去兩年杭州臨平區最大的開發項目——鼎湖·未來雲城，它成了當地的地標，也為中駿輸送了將近百億的住宅銷售額。如果沒有一體兩翼，過去幾年，中駿不可能在上海、杭州、蘇州、合肥、北京的土地市場中，拿到那麼多項目。
回頭來看，最終活下來的民營開發商，基本上都有購物中心業務，這似乎不是倖存者偏差。
道理其實也不難懂，購物中心沉澱了很多資金，讓開發商沒有條件去激進；購物中心的運營，又需要相對務實的心態。人有了害怕的能力，才會有避災的意識，說到底還是那四個字：懼者生存。
三
2022年底，黃老闆算了一下，公司有441億的有息負債，境外209億，境內232億，其中194億都是銀行貸款。非標借款比較少，債務結構比較簡單。
黃老闆在內部總結經驗時說，當香港美元債發行不用抵押不要擔保的時候，中駿的美元債基本上一年只發一支：中駿按住雙手，沒有超額融資。
管住自己的手，說起來容易，其實相當不容易。開頭那個力勸開發商收縮規模卻慘遭拒絕的故事，代表了當時大多數民營開發商的心態。
有意思的是，當時黃老闆已經在中駿推行收縮。15家城市公司，先是壓縮為10家，2020年底，黃老闆和團隊盤點了十家公司的利潤，又進一步壓縮為6家。
到了2021年初，中駿進入了全面戰略收縮期，當時很多房企因為不想還美元債而主動躺平、違約、暴雷。但中駿因為行動得早，保住了信用。他們的核心幹部幾乎一個都沒離開，最終才能集結力量去闖那最後一條路：銷售。
守住了信用，才能去談戰略，最終銷售人員才能像央國企一樣，拍著胸脯對進售樓處的客戶說：我們是安全的。
極端氣候的16個月裡，公司始終優先保證兩撥人的收入——中介有收入，營銷團隊有收入。公司的造血功能，因此被完整保留下來。
四
現在的中駿，也算是穿越過極端氣候了。從去年年底開始，還驚魂未定的開發商開始迎來好消息了，第一支箭、第二支箭、第三支箭，銀行的授信，都開始送上門。在最艱難的16個月裡守住信用金身，拒絕躺平的人，開始得到獎賞了。
前些天看到消息，央行要求有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。住建部長之前也定調，房地產重新成為了頂樑柱和壓艙石。
黃渤說得對，成名以後，突然會發現身邊都是好人，每一張臉都洋溢著笑容。
幾個月前，半夏資本的李蓓開始公開表示看好地產：地產股的機會，是10年一遇級別的機會。她的話，是對那些沒有爆雷的開發商說的。她說，地產公司的資產價值已經被嚴重低估了，受到重創的資產負債表總會修復，他們手裡的存量資產，會因為房價企穩回升，價值會劇烈反彈。
哈佛商業評論收集了三次經濟衰退期間4700家上市公司的命運，發現有17%的公司情況特別糟糕，甚至破產；但也有9%的公司不僅復甦，而且蓬勃發展。
1971年，索爾·阿林斯基在《激進份子守則》中說：永遠不要浪費一次好的危機（Never let a good crisis go to waste）。
好的危機對人和組織的影響，可能要很多年以後才能顯現出來。人生90%的努力，不過是讓自己在場而已。
