图为1993年海南房地产泡沫破裂之后的一处烂尾楼（网络图片）
【看中国2022年7月25日讯】烂尾楼现象，在中国大陆一直存在，但是2022年7月集中爆发的业主宣布断供事件，令烂尾楼和房地产市场衰落再次成为社会焦点。本质上，钱都形成了烂尾楼在那里放着，但很多人不明白，“我交了全部款，为什么盖到一半就烂尾了呢？”
下面简单举个例子就明白了：
假设A公司拥有20亿元，向银行借来了80亿元，这时A公司手里一共拿着100亿元能够用于经营房地产开发业务。
A公司一共投资了10个地产项目，每个项目的投资金额为20亿元，10个项目一共要投200亿元，每套房子都卖出去的话能够获得250亿元收入。
算上从银行借来的钱A公司一共只有100亿元项目资金，10个项目的全部投资款要200亿元，能搞得定吗？
首先，200亿元投资款不是一下子全部支付出去的，而是按照施工进度分批支付；其次，房子建造到一半就能卖给业主并收取部分预购款了。因此，如果只有十个项目的话，100亿元（80亿元是从银行借来的）其实是能建完的。
在不拖欠施工方工程款的情况下，十个项目建造到一半时，A公司账上的100亿元就全部支付出去了。对A公司来说，这时的总资产依然为100亿元，只不过从现金形式变成了十个在建的地产项目；负债的金额与形式没有变化，还是80亿元的借款。
房子建造到一半，A公司已经没有现金了，但没关系，这个时候可以开始卖房子收预购款了。
上面提过，项目全部卖出去的话，能够获得250亿元收入，预售的时候不可能全部卖完而且卖出去的房子也只能收取一部分款项，我们假设总共回笼了100亿元；有了这100亿元预购款十个项目就能够顺利建完，项目不会因为没钱而烂尾。
但A公司想着做大做强，于是将100亿元预售款拿去新开发了五个项目，那原来的十个项目怎么办呢？
将五个新的项目抵押出去后再找银行借钱，借来的钱正好投入到正在建设的十个项目里，建完后卖掉所有房子并收讫全额房款，资金链是不会有问题的，烂尾楼还是不会出现。
可是风云突变，有关部门担心房企债务杠杆太高，对于房地产企业的债务规模有了较大程度的限制，A公司没法通过抵押新开发的五个项目向银行借钱了，结果是原来的十个项目发生资金链问题，施工单位收不到工程款自然也就不愿意继续盖楼，这时烂尾楼出现了。
事情还没完，与此同时，还会产生连锁效应，一是十个项目中剩下的房子卖不出去了，二是已经买楼的业主不再支付尾款，即A公司收不到剩下的150亿元购房款，这会让新开发的五个项目也发生资金链断裂并成为烂尾楼。
现在我们发现，A公司虽然陷入了困境但不能算资不抵债，其拥有十五个正在建设的地产项目，只是A公司的银行账户上没有了资金，钱全部变成了在建项目，或者我们也可以说A公司的全部资产变为了十五个烂尾楼。
负债方面主要有两项，一是刚开始欠了银行的80亿元，需要还本付息，这笔钱只能用现金偿还；二是对已经买了房子的业主有交付竣工验收合格房子的义务。
如果银行和业主均接受已建造到一半的房子抵债的话，A公司倒也不会暴雷，但这根本不可能，银行要的是现金、业主要的是建造完毕的住房。
看懂这个事例，你应该就能明白房企、银行、业主、烂尾楼之间的关系以及问题的本质了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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