福州陷入新房“开盘荒”:购买力何在?(图)

发表:2023-05-01 08:30
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【看中国2023年5月1日讯】在度过一个短暂的“小阳春”后,福州房地产市场依旧冷淡。

克而瑞福州统计显示,上周(2023.4.17-2023.4.23)福州五区仅2个项目取证,预售面积5.75万平方米,预售套数376套,住宅供应量虽为近12周高位,但福州已连续8周零开盘,闽侯无项目取证。

4月27日,有媒体了解到,去年下半年以来,福州持续零开盘的周期就较长。一方面,福州存在不少滞销新盘,去化普遍不高;另一方面,福州市场库存压力较大,短期库存出清周期超30个月,3月整体认购1205套,市场并未持续复苏。有媒体注意到,2个项目取证中还包括时隔两年再次取证的泰禾福州湾,预售套数344套,预售产品为86-170平方米三至四房,预售均价26000元/平方米。

此前有报道称,去年3月下旬,福州放松限购政策,无本地户籍和无社保或纳税证明的购房者也可在主城区购房。在那之前,福州限购区域为鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾等五区,外地户口在五区购房,需要提供购房之日前2年内在五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社保证明,且非福州市五城区户口家庭限购一套,五城区户口家庭限购两套(144平方米以下商品住房)。也就是说,新政策让外地人不需要落户就可以在福州买房。

时隔一年,除了一季度短暂的“小阳春”,福州市场似乎依然不温不火。3月份,福州二手房卖了4479套,创下23个月以来新高,比今年2月上升52%、比去年同期暴涨68%。一手房方面,五城区新房3月成交量为2231套,比2月上涨48%;成交面积213925平方米,比2月大涨42%。

中国国家统计局的数据显示,3月福州新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.4%,这也是其结束6个月下跌后,连续3月上涨。不过同比看,福州新房价格已连跌超过9个月,3月同比下跌幅度为1.4%,二手房价格指数表现与新房类似。

4月27日,中指研究院市场研究总监陈文静表示,当前福州市场信心仍显不足,后续需求释放动能或有所减弱,预计短期新房市场销售规模继续波动下滑,较高的库存去化压力也一定程度上将制约了企业推盘积极性,市场或以去化现有库存为主。中指研究院数据显示,截至2023年3月,福州市本级商品住宅短期库存规模为728.3万平方米,若按近6个月月均去化计算,短期库存出清周期超30个月,去化压力明显。

近一两年,福州市场成交量一直不高,购买欲望不足的同时,各板块之间的价差也没有拉开。福州去年土地供应也不大,拿地的主要还是地方国企,会控制推售节奏。个别去化好的楼盘,也都是位置或资源比较好的。

近日,福州四城区也正式确定了2023年首场土拍,10宗地块,总面积约160.773亩,起拍总价为16.81亿元,但纯商品房住宅用地仅有1宗。据统计,目前住宅可售面积仅约6.4万平方米。

可对比的是,隔壁的厦门今年首场土拍计划出让的3宗地块均是宅地,且取消了“竞配建”(中国大陆的土地供给模式,是指对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的最高限制地价,竞买人报价不超过最高限制地价的价高者得;当竞买人报价达到最高限制地价后,竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积,报出配建面积最大者为竞得人)。

福州好房测评局负责人表示,现在取消集中供地也可以反映出房企拿地积极性不高。本次土拍的结果也可以反映出各大开发商的态度,为未来制定房票实施细则提供一些参考。目前,福州的市场信心还没有恢复,有些楼盘一直压着没开,开盘去化不少都比较艰难。

克而瑞福州认为,尽管福州本轮土拍规则延续前两年的“宽限价”(指导均价再破4.5万元/平方米,且为74%高安置房配比地块,备案价根据溢价率有一定上浮等),但纵观福州市场,目前大部分楼盘实际售价根本达不到备案均价,名义上提高指导均价并无实质性帮助。此外,在资金环境未本质改善、房地产市场降温的大背景之下,房企现金流依旧十分紧张,拿地积极性并未被充分调动,尤其是民营房企仍处于偿债高峰,根本无暇拿地。

责任编辑:宇真

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