【看中国2022年3月7日讯】郑州的房地产市场冷到了什么地步？
一位Top20房企项目营销负责人刘恬这样总结：2021年，是其从业近10年来，郑州楼市降价最狠、流速最慢、分销最疯狂，价格战最激烈的一年。
2021年11月，刘恬第一次经历了市区内项目售楼处的门可罗雀，一天里只有两三组客户来访，一周只来十几组客户，有的项目两周才卖出一套房。
原本2021年上半年出现一阵小阳春，全公司信心十足，加速备货和促销，不料遇上“7·20”暴雨，8月份出现疫情，许多售楼处到9月份才开门迎客。但到了9月中旬的中秋节假期，刘恬意识到：市场乱了。部分房企嗅到市场降温的危机，或由于资金紧张快速推货，多个楼盘推出特价房源抢跑，单价降价2000元以上，降幅在10%-20%之间的并不鲜见。
一家Top3房企在2021年郑州市场年报中这样总结：下半年市场热度骤降，主城尚能抗压，郊区全面溃败。尤其是第四季度整个大郑州（主城八区+近郊的航空港区、荥阳、上街、中牟、新郑市）的住宅成交套数同比降幅约6成。
郑州楼市非一日之寒。刘恬列举了近7年郑州房价和去化数据，2016年2月开始，郑州楼市量价开始上扬，允许2成首付，利率打折，叠加彼时全城城改项目启动，许多拆迁户手握现金，奔赴售楼处全款买房，创造出许多“日清盘”纪录。
不得不提的一个重要节点当数2016年7月，万科以25亿元拍下郑州三环内郑纺机93亩地王，折合楼面价1.34万元/平方米，郑州房价翻倍只用了两个月时间，2016年7月均价8000多元/平方米，9月份已经涨到1.5万元/平方米。
到了2016年10月1日，郑州市房管局宣布重启2014年取消的限购令，同时向北京看齐，征收20%二手房交易差额税等多重措施，“四限”——限购、限贷、限价、限售齐下，但市场热度仍然延续到2017年底。
禾略研究院提供的数据显示，2017年11月开始，郑州房价开始高位回落，2018年12月开始下探筑底，低位盘整了3年。市场低迷近3年，让刘恬逐渐坚信，“今天”永远是卖房最好的一天。
房子不好卖时，渠道分销抬头，一位Top20房企郑州客研负责人透露，目前大郑州在售项目采用分销的占比约88%，作为头部房企，贝壳此前给予其所在公司的分销点位2019-2020年间一直是1%，但2021年分销门槛上提到2%，“这已经是整个郑州市场最低的点数了”，4环以外项目的分销佣金普遍在3%-5%。
以前，郑州高速路、地铁、高铁候车厅等广告位一位难求，一块较好的广告位每月租金高达10万元，还需要提前一年和广告代理公司签订合同，但近几个月，刘恬看到好几个位置都空着。
2月23日，郑州市房管局产权交易管理中心大厅里，等候办证的市民寥寥。一位工作人员告诉媒体，去年下半年以来，每天仅70-80组市民来办理二手房交易手续，而在2016-2017年，每天限号500多组。
多种促销手段上场，但郑州市场仍未见起色，刘恬意识到一个更严重的信号：降价也卖不动了。来自贝壳研究院的数据显示，新年10天假期内，整个郑州市仅销售出20余套新房。另一方面，去年下半年的暴雨和疫情带给郑州的影响远不止房地产业的凋敝。
新房市场低迷的另一边，郑州法拍房数量激增也是值得关注的讯号。刘恬发现，朋友圈的中介们开始代销法拍房，甚至出现“低至3折”的字眼。阿里法拍数据显示，郑州市仅金水区的法拍房上架数量便超过1.3万套，大部分都是断供房源，申请执行人多是银行。
2016-2017年，郑州出台的“四限”调控政策一定程度上抑制住了投机炒房热潮。但在郑州本土房企投资人士眼中，“四限”只是导致楼市降温的明线，而暗线是郑州自2012年以来城改用地巨量供应，供远大于求。
来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕。
郑州楼市此时面临的“难关”错综复杂、环环相扣，包括但不局限于：经历了郑州“7·20”暴雨、半年内3轮新冠肺炎疫情反复后，各行各业受到重创，又叠加房地产行业整体下行，建业地产、正商集团等河南本土房企裁员瘦身，名门地产、碧源控股等10余家房企要求员工长期休假，多家民企在暴雷边缘徘徊......
2月15日，履新不足一个月的郑州市代市长何雄直面楼市问题，在郑州市委经济工作会上，坦言“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题”，同时提出5条提振楼市信心的措施，其中便包含降低二手房交易税费。
3月1日，为“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产业良性循环和健康发展，郑州市发布18条“救市”措施，涵盖人、地、钱等要素，取消“认房又认贷”，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市；同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。
郑州此次明文鼓励居民购房、刺激需求、多举措去库存，力度之大，覆盖面之全，在近5年的一二线城市调控中实属罕见。一位郑州地产从业者这样评价：“几乎把能用的政策都用上了。”其18条措施不仅涉及住建部门，还需打通规划和自然资源部门、银保监局等多个系统。
不过，一家头部房企郑州投资人士认为，放松限购限贷，引人留郑，新政的逻辑依然是十几年前的发展逻辑——抢抓城市化红利，让农村人到县城买房，县城人到市区买房，把郑州作为河南省单核城市、人口大省红利的优势用到极致。但不得不考虑的现实是，居民可用杠杆额度已经很有限，“重振客户信心，真的很难”……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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