【尚一专栏】万达:不出油的油井...(图)

作者:王尚一 发表:2014-12-16 01:05
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【看中国2014年12月16日讯】2014年,央企中石油中石化用新政策吸引民间投资到企业,搞所谓的混合所有制试点。中石油将几个油井的股份放开,吸引民间资本参与,但据中石油内部的人说,这几个油井已经枯竭不出油。在当下,这种包装和抛出完全无价值资产以吸引投资的模式,是中国大陆金融领域的主要模式,这种模式下的所有金融手段都是利益集团的敛财方式。

今天的中国,大多数有利可图的资源行业都基本被某些企业垄断,这些企业代表错综复杂的利益集团,以国家或企业的名义攫取社会财富,独吞获取暴利。当相关行业或者企业利润枯竭,这些企业就通过外部包装,使用各种金融手段实施最后的圈钱,这些手段包括从银行增大贷款、吸引外部资金入股(私募)、进入股市发行股票、发行债券等。通过这些金融手段,利益集团能够将无价值资产卖出高价,同时将包袱甩出去。当这些资产成为实际上的垃圾后,金融系统将垃圾再包装,然后卖出黄金的价格,或者说,高价卖掉不出油的油井。万达就是这样金融模式下的典型代表。

表面上万达花枝招展前程似锦。根据万达的宣传资料,万达是中国规模最大的商业地产开发运营商,其计划到2014年开业109座万达广场,持有物业面积2203万平方米,成为全球排名第一的不动产企业。从业务模式上,万达的目标是建设城市综合体,号称世界范围内的独创模式。其内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈,万达广场则是城市商业中心。万达既有强劲的综合实力,通过商业地产的开发运营获得大量销售和租赁收益;同时万达依靠其独特的商业地产发展模式,大规模扩张和复制既有模式,具有很大的成长空间。

事实上万达已经穷途末路。万达主业是商业地产,这个定位意味着三点:1、钢筋水泥型商业形态。这个形态在10年前看上去很美,到2014年已经夕阳西下,原因在于自身商业竞争过于激烈、网络销售对业态造成毁灭性打击、以及整个中国商业需求加剧萎缩;2、房地产是地方政府收入的抽血器。过去10几年,中国将房地产作为经济的主要支柱大力发展房地产,地产业则成为地方财政收入的主要来源,但随着房地产的过度发展,各地房地产严重过剩,销售日益困难,而地方政府加紧对房地产商压榨,导致房地产商资金链日益紧张;3、金融属性。房地产的基础是经济金融政策,主要体现在货币供应层面,各大房地产商负债沉重,需要持续的金融扩张才能实现销售和生存,目前随着中国金融规模接近极限,金融扩张能力急剧降低,房地产商逐渐失去金融支持和销售收入;更重要的是,在美联储QE停止后,美元指数持续上行,美元开始逐渐回流美国。

钢筋水泥型商业形态的首要问题是过度发展,过度竞争和过度泡沫。中国经济由政府主导的经济,而政府追求自身利益最大化。为了获得更多的税费收入,各级政府的首要任务之一就是极力发展商业,从中抽税。因此,各地各级政府大规模开展造城运动,放弃老城区建设新城区,上大规模商业配套。在政府的意志主导下,房地产商大规模开发商业地产,支持地方政府的利益意图。虽然在很多地方大规模商业地产开发完全失败,形成废墟一样的商业场所,但是大量的商业地产商仍然继续大规模投入,持续开发。其结果是,各大中小城市甚至到县镇,商业地产开发都远远超出本区域的消费能力。疯狂的发展带来疯狂的泡沫,由于地产建设周期较长,最初的泡沫没有显现。随着商业地产陆续建成开业后,除了少量的铺面之外,大多数都空置状态。

尤其2013年后,商业地产集中完工,大规模进入市场,但整体上招商能力极低,几乎建成就被废弃,门前冷落鞍马稀。更重要的是,在新商业圈开业后,即使经营惨淡,也对老商圈业态的客户形成严重分流,造成老商圈经营状况严重下滑。新商业地产经营惨淡,老商圈严重下滑,意味着商业地产泡沫全面破裂。即使在北京上海广州的老繁华商业区都开始出现大量空铺,更不用说其它城市。整体经济和商业环境日益恶化,空铺现象快速蔓延,给商业地产敲响了丧钟。

在商业地产的过度发展中,万达是最抢眼的泡泡。根据万达的宣传材料,万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司,形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场历经10年发展,已从第一代的单店、第二代的组合店,发展到第三代城市综合体。

从万达的宣传材料可以看出,万达广场的三代发展与中国各地的商业造城有着直接联系。在第一代时期,各地政府刚发展房地产,目标相对较小。房地产商开发商业地产,较为关注城市经济环境,规模相对有限。万达开发单店,风险相对较小,中小业主买盘踊跃,万达获利丰厚。随着中国经济扩张,社会消费力快速增长,各地政府的野心越来越大。万达广场推出二代组合店,规模日益扩大。时值中国处于持续的货币扩张期,房地产价格持续上涨。万达的二代组合店规模大,而且商铺售价高,让万达从中获利丰厚。越来越多的中小业主跟在购买万达广场的物业后,享受到万达广场商铺租金收入持续增加和物业升值好处,形成万达的主要追随者群体。

2008年4万亿后,中国的房地产开发规模更加迅猛增长,各地政府也纷纷推出大规模造城计划。在这样的背景下,万达相应各地政府的需求,开始商业地产造城。多地政府基于万达的品牌、商业地产建设能力和经验,以及大量追随者业主群体,纷纷要求万达到本地建设超大规模的万达广场。万达开始疯狂扩张,在众多城市复制万达广场的操作模式。从个体角度,万达在多地同时进行的大规模商业造城行为,是中国商业地产泡沫最典型、最集中的反映。

在万达疯狂造城的同时,中国的网络销售也在迅猛发展,这对商业地产无疑是致命打击。房地产的过度发展对社会经济持续抽血,导致民众消费持续萎缩;房地产价格持续上涨,引发商场铺租金连续大幅上调,迫使商铺提高商品售价。民众日益萎缩的可支配资金遭遇高昂的商品价格,导致实体店铺销售额日益下滑。商铺为了弥补下滑的销售额,提高商品售价,这进一步给销售造成压力,形成高成本商铺的恶性循环。与此同时,淘宝为代表的网络销售为越来越多的消费者所接受,越来越多的民众转向网购模式的消费。

随着网络支付手段的完善以及移动互联网的普及,实体商业店铺快速沦为淘宝店的试衣间。以淘宝和京东为代表的大型网络销售商获得迅猛发展,通过烧钱的方式与实体店铺争抢生意。随着京东和阿里巴巴(淘宝)在美国先后上市,网络销售以极为迅猛之势,抢夺实体商铺的生意。抢夺范围从开始的服装鞋帽和小商品,以及中期加入的电器等产品,进而延伸到食品等全方位的零售领域。

更重要的是,网络销售快速形成巨大的粘性,改变民众的消费习惯。很多人在无网络销售的时代,喜欢到实体店逛街,随机消费。在网络销售普及后,大量中高收入人群的休闲习惯发生巨大变化,逛街次数越来越少甚至不再逛街,在实体商业场所的随机消费急剧减少。在民众消费萎缩、实体店铺价格过高的背景下,网络销售的迅猛扩张,对实体店铺造成致命打击,加剧实体店铺的冷清和倒闭。

随着中国经济进一步恶化,实体店铺持续大规模倒闭。基于中国铁公基和房地产的过度发展,压制了其它生产制造行业的生存空间,导致大多数行业萧条,从其它行业退出的人为了谋生纷纷租房开店,美其名曰创业。短期内,这种所谓的创业行为对商铺形成较大的需求,支持商铺的行情,尤其支持铺租的持续上涨。不过,由于经济继续恶化,实体店经营惨淡。当耗光本钱的创业者再也支付不起创业费用,这些铺面又乏人接手,新老铺面大规模关店。在中高档商业区,甚至包括全国知名的繁华商业街,出现店铺垃圾化的现象。店铺垃圾化指的是质量有保证的知名品牌店撤出,非品牌或者假冒伪劣品牌店入驻,而且产品售价高,填充知名品牌的空间。这些店铺在短期能够带来租金收入,但是直接赶走中高端消费群体。

另外,在实体商铺中,有一部分属于中高端零售,主要面对体制内的消费,收益丰厚。不过在2013年之后,社会经济不断恶化,导致体制收入增长减缓。体制为了自身生存,轰轰烈烈展开反腐运动,大幅削减公费和公费相关开支。与公费开支相关的百货、饭店、娱乐等商业行业,收入急剧下降,陷入亏损境地,这些本来利润最为丰厚的商业店铺纷纷关门。到2014下半年,随着中国经济形势急剧恶化,中高端实体店铺生意冷清,大规模关门潮席卷全国各地。

万达就像体态庞大的恐龙,正在迅速变化的商业环境中,快速被淘汰。在中国,商业环境的变化速度极快,而商业地产的开发则动作缓慢。万达作为嗅觉敏锐的开发商,已经在紧跟商业变化的形势,并且根据商业变化特点开发万达自己的一代、二代和三代广场,但是世事难料,让万达措手不及的是,在商业消费快速转冷的时候,网络销售迅猛发展成为商业零售的主力,这个过程仅仅3、4年。这个时间意味着,当万达广场选址规划时,还可以一铺养三代,到广场开业时,网购已经成为主流,实体商铺成昨日黄花。

在万达广场的业态中,除了吃饭和电影院等娱乐附属设施外,大多数商品零售商铺经营惨淡。体制反腐行动更是出手突然,并且快速影响到市场,进一步打击万达广场商业销售,万达广场的酒店、写字楼和高级公寓等经营状况也鲜有起色。更致命的是,在实体商业骤然变冷时,万达的地产开发建设处于摊子铺的最大之时。在商业一片冷清的背景下,规模庞大的万达广场建设,与周边的环境形成强烈的反差。

从销售的角度,万达做出品牌后,一个跟随万达购买炒作商铺获利的群体,成为购买万达地产的重要客户群。当万达有新项目上市,他们不仅自己购买,也介绍朋友熟人等购买,让万达能够顺利实现前期销售和资金筹措。但是,随着万达规模日益巨大,各地开工项目急剧增多,加上商业形势逐渐恶化,这个客户群的力量变得越来越虚弱。

随着社会资金日益紧张,万达融资难度越来越大,建设资金遇到严重困难。为了回笼资金,有些地区的万达开始降价销售,引发业主闹事。另外,万达综合体的房屋质量也遭到不同地区业主的投诉,在房地产销售趋冷的背景下,这明显影响万达的销售进度。

总之,由于整个商业地产市场已经过度发展和过度竞争,即使万达广场具有一定的综合优势,也无法抵御中国整体商业地产大环境的日益变冷,大型和超大型的万达广场遭遇全面困境。而万达箭在弦上,回头无路。

正值万达进退维谷,地方政府又带来更沉重的压力。众所周知,中国大陆的房地产市场并不是一般意义上的房地产。土地是所谓的国家所有,也就是政府所有。朱镕基实施分税制后,主要税收都划归中央,地方财政陷入无源之水。为了维持自身运转,地方政府想方设法卖地,发展房地产。所以,大陆房地产的实质是地方政府实现收入的主要渠道。

地方政府为了提高收入,定向支持最符合自身利益的房地产商。最初,大多数房地产商都是当地城建公司起家,从政府手里拿地、盖房子销售,各种房地产税收和售后利润主要归当地政府。一些所谓的品牌房地产商开始发展,以更高的价格从地方政府手中拿地,做出所谓的品牌精品项目,比周边的房地产项目售价更高,带动整个地区的房价,引导人们的购买情绪。而且,这些品牌开发商在进驻某个区域后,会有外地客户群带着外部资金进入,增加本地的税收。地方政府自然欢迎这些开发商,因此积极支持这些开发商的发展。在房地产价格持续上涨的过程中,这种地方政府、品牌地产商、地产商客户群三者之间形成一种互惠互利的关系。其中,地方政府拿大头,品牌地产商拿小头,客户群得到涨价的财富增值。三者共同托市,带动市场人气,支持整个房地产价格上涨和成交活跃。不过,当市场开始发生逆转时,三方共同利益瓦解,地方政府开始压榨地产商。

地方政府对地产商的压榨包括几个环节。在4万亿经济刺激之后,各地政府纷纷推出大规模的经济刺激计划,核心是基础设施和房地产。其中,基础设施的主要目的是花钱,各方利益集团通过花钱的方式分钱;房地产作为地方政府的收入支柱,则主要用来赚钱。随着基建投资规模越大,债务积累越多,地方政府越迫切需要从房地产获得更多的收入。但是社会资金总是有限,房地产销售日益缓慢,无法满足地方政府日益庞大的开支。地方政府对各房地产商施加压力,要求房地产商共同托市。地方政府首先需要抬高地价,创造地价越来越高的印象,让民众觉得地价已经很高、房价不会跌,迫使更多的民众入市买房。在托市的过程中,地方政府要求各房地产商积极入市,高价购买地块。房地产商即使房子库存越来越大,回笼自己缓慢,也得挤出资金购买土地,以维持和地方政府的关系。品牌房地产商往往在多个城市同时开发,需要多处掏钱买地,造成资金的同时大量支出。

而在房地产销售环节,地方政府不允许开发商随意降价。企业降价销售,是加快资金回笼的有效手段,但是对于整个市场,个别项目降价会引起连锁反应,引发其它家跟风降价跑量抢客户。一旦房地产商共同降价,则会引发民众的观望情绪,房子更难销售。更重要的是,房子降价后,各种房地产相关税费也会降低,等于地方政府收入降低。所以,不到房地产商山穷水尽时,地方政府不允许房地产商降价。房地产商只能在不降价的情况下硬撑,即使库存越来越大,也难以及时采取有效措施。随着房地产销售日益艰难,长期跟随房地产商的客户群体也开始观望,利益结合体逐步瓦解。

在库存日益增大的情况下,房地产商虽然销售利润够高,但是现金流实际在减少,资金日益紧张。根据CRIC研究中心的统计数据显示,从库存走势看,大陆A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元,到2011年末的1.26万亿元,到2012年末的1.5万亿元,2013年1.9万亿元,再到2014年第三季度的2.23万亿元,持续攀升。A股房企的库存数据反映出整个房地产的库存状况,以及房地产商资金日益短期的困境。万达作为品牌房地产商,必然面临和其他房地产商同样的困境,地方政府对于万达的资金榨取也同样不会少。也就是说,万达在收入减少的同时,支出还在持续扩大,这必然导致越来越大的风险。

金融环境日趋紧张也粉碎万达中长期生存的希望。房地产的本质是资金活动,资金量决定房地产价格和成交量。2011年之后,中国大陆的资金供应就日渐紧张,对房地产商造成巨大的压力。中国政府采取多种金融措施,包括贷款向房地产倾斜、房地产限购、一手房贷款优先、大规模发行房地产类理财产品等措施,集中资金到一手房交易上,支持房地产的销售。对于房地产商来说,成交量比成交价更有意义。但是,由于房地产供应规模过大,资金供应增长过于缓慢,房地产价格虽然在上涨,成交量难以增加。

2013年底开始,一方面金融系统资金严重紧缺,另一方面互联网金融的火爆,导致银行吸储利率急剧攀升,廉价资金基本消失。银行迫于利率压力,严格压制房地产相关贷款。房地产销售急剧下滑,即使各地政府放开限购也效果不佳。更重要的是,中国经济主要以美元为基础,美元供应影响中国货币供应格局。随着美联储逐步退出QE3,进入中国的国际资金逐渐减少。

2014下半年开始,美元从过去美国向外流出的宽松状态,逐渐转变为均衡到回流美国的状态,美元指数开始攀升。美指上涨直接影响到国际资本决策,一些外资开始撤离中国。而且,随着美指上涨,人民币跟随美元上涨,对出口开始造成毁灭性打击,外贸的外汇收入继续下滑。在这两方面的影响下,中国外储开始减少,进而影响中国国内货币供应量,造成M2的紧缩,意味着中国国内资金日益紧张。房地产面对日益枯竭的资金来源,更难以卖掉房子,越来越多的房地产开发商因为负债过多,看到形势转好无望,开始跑路。

随着时间的推移,美元指数持续走强,越来越多的资金试图离开中国。而且,美联储的态度越来越明显,可能会在2015年的早些时候开始加息。随着市场越来越相信美联储加息,资金逃离中国的欲望越来越强烈。大陆的权贵和富人开始抛售住宅和商铺,换取美元离开中国,到其它国家地区买房置业。当市场上的一手房和二手房供应日益增多,而资金越来越少,意味着房地产商开始面临着全面崩盘的局面。万达作为大型房地产商,对于资金的需求更多,面对贷款融资难的局面,更加难以支撑。如果整体金融形势没有大逆转,陷入资金困境、难于获得低成本融资的万达,随时因为现金枯竭而破产。

综上,万达商业赴港上市是中国金融系统的集中体现。万达就像典型的不出油的油井,表面上包装的很漂亮,但是已经无法产生收益。而且,由于过去积累的债务,导致其变成实质上的资金黑洞。为了填补这个黑洞,万达急于在香港上市,用上市募集的资金填补黑洞。但是,因为黑洞的规模过大,这些资金能够维持的时间也相当有限。所以,万达赴港上市圈钱,主要是在资金黑洞爆破之前,通过市场包装和金融手段,最后圈一波钱。选择在香港上市,可以有效利用境外市场对中国经济缺乏足够清晰了解的优势,尽可能获得更多的外汇资金。

所以,对于万达来说,香港上市成功,可以获得一定量的资金,继续末路狂奔;而对于投资者来说,投资万达就像是投资不出油的油井,终将落得断肠人在天涯。

(供稿单位:中国经济文化研究所)

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责任编辑:靖晔 来源:博客

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