业内人士分析，上海房价猛涨主要原因是海外热钱涌入楼市，抬高了楼价，同时也吹大了房产泡沫。11月27日中国经济研究所发布的报告，首次承认存在大量境外游资。“今年上半年外债增长16%，达到2000多亿美元，其中接近50%属于“游资”性质的短期债务。”也就是说，入侵中国的游资达到至少1,000亿美元。经济学者担心如此巨大的游资将给中国金融带来灾难性后果，甚至崩盘。
*多数市民无力买房 房屋空置率高
根据中国国家统计局今年上半年的报告，去年上海市商品房平均价格达每平方公尺人民币5118元，首次超过北京，成为中国房价最贵城市。另外，今年一季度上海房屋销售价格比去年同期增长28.21%，土地交易价格涨幅较去年同期上涨22.6%，房价增长速度居全国前列。
对上海一般老百姓来说， 房地产价格已经高到与收入不成比例的地步。2004年上海居民平均可支配收入约为一万五千元。按三口之家计算，家庭年收入是四万五千元， 而目前的上海平均房价已经超过每平方米八千元，按每户60平方米计算，房价收入比例已经超过10倍。
今年11月下旬上海市统计局调查显示，超过半数的上海市民因为房价太高，无力负担在上海购屋。目前，上海本地购房者只占楼市成交量36%，大量国内外投资投机者充斥上海楼市，导致房屋空置率相当高。 同上海楼市相类似，外籍人士在京投资性买房已占40%左右，且住宅类居多。
许多主要城市的房价，已经完全与当地居民的收入水平脱节。像上海、北京、杭州等地多数市民已经不可能靠正常收入，在自己居住多年的城区买屋购房。据报导，购买杭州市区新房的人，有一半以上是外地人，其中来自温州和浙江南部等私营企业老板投资性质的购房，占了很大的比例。
*热钱大量流入楼市 吹大房产泡沫
是甚么样力量在推动房价的持续快速上涨呢？业内人士说，目前上海高价房主要集中在高级社区及楼盘，主力购买者是境外人士，与普通民众无关。外籍人士热衷在沪购房，是基于对人民币升值的预测。他们想先把美元在上海买成房子，再把房子卖了换成人民币，等人民币升值后再想办法兑成美元。
据报导，今年10 月中下旬开始，上海静安、徐汇、浦东陆家嘴、浦西苏州河两岸均价1.2万元以上的高档物业都很抢手，少数楼盘均价涨幅因之达到1000元- 2000元。 业内人士说，外籍人士目前看好的主要是200万-500万的高档楼盘。
专家提醒，因为这些高价楼买来不是自己用，最终要流向市场，如果没有接盘者，房地产价格必然会出现下跌。1997年香港房地产大泡沫就是一个例子。
据报导，目前在上海有几万人的专业炒房大军，杭州也是如此。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬．罗奇今年9月指出：“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而即将到来的货币政策调整，将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。”其中，“上海和北京因占中国销售量投资性质的的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲”。
(大纪元)
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