海外熱錢湧入 上海樓價狂飆 普通市民無力購買 專家提醒房地產泡沫

發表:2004-12-03 09:00
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上海房地產持續飆漲,據報導,最近一個多月來,上海新房日成交均價一直維持在每平方公尺八千元人民幣,極端日成交均價甚至高達每平方公尺一萬元。
  
業內人士分析,上海房價猛漲主要原因是海外熱錢湧入樓市,抬高了樓價,同時也吹大了房產泡沫。11月27日中國經濟研究所發布的報告,首次承認存在大量境外游資。「今年上半年外債增長16%,達到2000多億美元,其中接近50%屬於「游資」性質的短期債務。」也就是說,入侵中國的游資達到至少1,000億美元。經濟學者擔心如此巨大的游資將給中國金融帶來災難性後果,甚至崩盤。

*多數市民無力買房 房屋空置率高
  
根據中國國家統計局今年上半年的報告,去年上海市商品房平均價格達每平方公尺人民幣5118元,首次超過北京,成為中國房價最貴城市。另外,今年一季度上海房屋銷售價格比去年同期增長28.21%,土地交易價格漲幅較去年同期上漲22.6%,房價增長速度居全國前列。
  
對上海一般老百姓來說, 房地產價格已經高到與收入不成比例的地步。2004年上海居民平均可支配收入約為一萬五千元。按三口之家計算,家庭年收入是四萬五千元, 而目前的上海平均房價已經超過每平方米八千元,按每戶60平方米計算,房價收入比例已經超過10倍。
  
今年11月下旬上海市統計局調查顯示,超過半數的上海市民因為房價太高,無力負擔在上海購屋。目前,上海本地購房者只佔樓市成交量36%,大量國內外投資投機者充斥上海樓市,導致房屋空置率相當高。 同上海樓市相類似,外籍人士在京投資性買房已佔40%左右,且住宅類居多。
  
許多主要城市的房價,已經完全與當地居民的收入水平脫節。像上海、北京、杭州等地多數市民已經不可能靠正常收入,在自己居住多年的城區買屋購房。據報導,購買杭州市區新房的人,有一半以上是外地人,其中來自溫州和浙江南部等私營企業老闆投資性質的購房,佔了很大的比例。

*熱錢大量流入樓市 吹大房產泡沫
  
是甚麼樣力量在推動房價的持續快速上漲呢?業內人士說,目前上海高價房主要集中在高級社區及樓盤,主力購買者是境外人士,與普通民眾無關。外籍人士熱衷在滬購房,是基於對人民幣升值的預測。他們想先把美元在上海買成房子,再把房子賣了換成人民幣,等人民幣升值後再想辦法兌成美元。
  
據報導,今年10 月中下旬開始,上海靜安、徐匯、浦東陸家嘴、浦西蘇州河兩岸均價1.2萬元以上的高檔物業都很搶手,少數樓盤均價漲幅因之達到1000元- 2000元。 業內人士說,外籍人士目前看好的主要是200萬-500萬的高檔樓盤。
  
專家提醒,因為這些高價樓買來不是自己用,最終要流向市場,如果沒有接盤者,房地產價格必然會出現下跌。1997年香港房地產大泡沫就是一個例子。
  
據報導,目前在上海有幾萬人的專業炒房大軍,杭州也是如此。摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬.羅奇今年9月指出:「目前2/3國家和地區正面臨房地產泡沫危機,而即將到來的貨幣政策調整,將為全球房地產和世界經濟帶來更巨大的風險。在所有房地產泡沫國家和地區中,中國排第一。」其中,「上海和北京因佔中國銷售量投資性質的的14%,且房價漲幅最大而將首當其衝」。

(大紀元)

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