美國房屋（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2018年3月28日訊】美國房地產市場一直是全球投資者心中重要的投資目的地，自2012年美國房地產市場開始觸底反彈後，房地產市場成為此輪經濟復甦中的一大亮點。
根據美國財經新聞頻道CNBC報導，全美房地產經紀商協會(NAR)此前發布的數據顯示，2016年4月至2017年3月間，外國人在美購房總額達到1530億美元，較此前一年飆升49%；交易總量達到284455套，較前一年增長32%。中國買家已經連續第4年成為美國房地產市場最大的海外買家，2017年裡在美購房總額達到317億美元。
那麼，到底為何美國房產如此受中國客戶的喜愛？在美購房又有哪些好處？讓我們一起來看看《城市君》的介紹。
一、為什麼那麼多中國人在美買房？
1.美國房屋產權為私有制，永久產權
中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有制，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有制，並且是永久產權。一經購買，包括房子、房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於購買人。
2.美國房子價格不高，甚至低於中國很多城市
據美國統計局(US Census Bureau)數據顯示，截至2018年1月，美國新房源銷售價格中位數為32.3萬美元，二手房銷售價格中位數為24.5萬美元，也就是說，按二手房來算，有一半的房產低於155萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得平易近人，而且用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大2-3倍。
3.美國房產政策完善，法律環境健全，房屋產權受保障
美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。例如美國的房產信息是公開的，購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細信息。所有的交易信息，包括實際價格、稅額、交易日期、交易情況，都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣雙方的權益，比較公平。
4.美國房產可以獲得較高的租金回報率
以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。
5.美國有多種房產類型，可以依據投資目的自如選擇
美國房產類型分為獨棟別墅、聯排別墅、公寓和多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有很多適合的選擇。
二、在美購房有哪些好處？
1.房屋貸款利息部分可以抵稅
在美國購買房子後,買家支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優惠政策。
2.房產稅可以抵稅
還以50萬美金的房子來舉例，如果按1%繳納房地產稅，一年就是5000美元，又可以減600的稅。
3.房貸優惠
借款者可以申請固定利率的貸款，將來不管市場利率多高，還款不受影響。現在美國30年利率為4.3%。如果將來利率再一次下降，可以隨時申請重貸。
4.地區政府補貼
一般只要你在某個地區住滿多少年(例如10年),地方政府經常給予5-10萬美元的補貼。
5.老年買房政府補貼
62歲可以只付30%-40%的房價，再加上地方政府經常給予5-10萬美元的補貼，所以，可以用很少的錢就買到房子。
三、在美購房基本概念區分
1.城市與鄉村的定義
在美國的大都市，並沒有絕對的城市和鄉村的定義，只是城中心有一個很小相對集中的downtown，其它的都是由小的City構成。
2.房產稅不同
在美國，只要擁有房子，就需要交納房地產稅，加州的地稅差不多是在1.2-2.0%間，各州的標準還會有各自的不同。所以每年交房地產稅，成為了屋主持有的固定成本，這也因此使得美國房屋的空置率降低，相對抑制了大肆炒房的行為。
3.支付佣金方式不同
在美國房地產買賣時，佣金一律由賣方負擔(因為在買賣過程中，賣主是取得金錢的一方，而買主是付錢的一方)屋主在委託經紀人出售房屋時，就訂立了合同，佣金一般在6%左右，賣主經紀人需分一半佣金給買方經紀人。
4.計算房屋面積的尺度不同
在美國是用平方英尺來計算房屋面積的，比如說3000平方英尺的房子，是指屋子的室內居住面積，相當於278平方米，但如果說一套獨立屋的面積，則要再加上前後花園，車庫等的佔地面積，那面積就遠遠不止3000平方英尺了。
5.貸款政策不同
在美國貸款買房，絕大部分的貸款期限是固定利率的，但也有浮動利率，貸款人要自己承擔利率上升的風險。當然不論你用什麼方式貸款，都是可以在貸款沒有到期之前，重新貸款或全部還清。
四、美國新稅法對樓市的影響
根據資本經濟研究機構(Capital Economics)的分析，雖然稅改方案將每年房產稅的最高免除額限制在1萬美元，並且將可扣除利息成本的房貸上限由原來的100萬美元調低至75萬美元，未來在美國購房仍比租房的成本更低。
如果納稅人長期擁有房產，即至少擁有6年的房產，他從中獲得的財務優勢會比租房更高，這已經考慮到在過去5年中，美國房價上漲45%，而租房價格上漲幅度是21%。
未來購房成本會更低的關鍵因素是，美國新稅法為買家提供了優厚的標準扣除項，這比逐項扣除獲得的稅務減免更實惠。新稅法提出的標準扣除額，比之前增長了一倍：為單身者提供最高6,350美元的標準扣除額；為一對夫婦，提供最高12,700美元的免稅額。
除了能夠獲得更高的房產稅及房貸利息標準扣除項，房產主從長期看還能在房價的上漲中，獲得收益。因此，購房比租房獲得的資金回報更高。在州及地方稅方面，新稅法將包括房地產稅在內的地方稅減免上限設定為1萬美元，並允許納稅人可以在今年按照新調整的數字，提前繳納2018年的州及地方稅。
五、在美購房應注意的三大誤區
誤區1：學區房一定值得投資，買了學區房孩子一定能上大學
學區房這個概念是從美國興起並傳入中國的，所以美國的學區房文化，絕不比中國的簡單。美國的公立學校財政來源的很大一部分，便是區內徵收的房產稅，所以條件越好的學區，房產稅越高，學校的經費足，師資和教學設備便更先進齊全，於是吸引更優質的家庭來此購房入學，如此形成良性循環。好學區的房產，確實比普通房產保值增值，然而它相對更高的房產稅，使房產持有成本更高，對看重租金收益的投資者來說，學區房未必是很好的選擇。
對自住型買家來說，選擇好的學區是非常必要的，然而過度迷信最好學區，尤其對中上等的學生來說，額外不利。舉個例子，同一高中裡可能會有20個學生報耶魯大學，但不可能所有學生都被錄取，所以同一學校的學生先互拼，把最好的幾個留下來推去大的名單去競爭。留下的那些很優秀的學生又要做族裔平衡、性別平衡，所以錄取篩選不是純粹靠排名。對華人移民來說，選擇最好的學區的房產，尤其是少數族裔比例高的學區，孩子面臨的競爭反而更大。
誤區2：獨立別墅一定升值
前面提到，獨棟別墅具有一定投資價值，但每一幢房產的升值都與所處的大環境、房屋自己條件、周圍物業的漲幅有密不可分的關係。獨立別墅不一定會增值，操作不當，可能大傷元氣。與紐約曼哈頓緊隔一條哈德遜河的新澤西州，除了眺望曼哈頓的新建築群，大部分新澤西的獨立別墅依然停留在2008年金融危機以前的價格。率先恢復房價的，在新澤西州是輕軌延線的公寓房，或多家庭聯排別墅。由此可見，房產的交通便利程度至關重要。所以對投資房產來說，選擇合適的地區是最關鍵的因素，有些地區適合投資別墅，而有些地段，別墅漲幅未必比得上公寓。
誤區3：聽在美多年的老朋友的指導買房準沒錯
很多投資者在購房之前，都會尋求朋友的意見，尤其是在美生活居住的朋友。因為老朋友對當地情況熟悉有經驗，且他們的房產已經增值。
然而朋友的意見其實未必適合現在的投資者。一方面，在美居住多年的老華人的房產通常都在多年前購入，價格與現在不可同日而語，這些區域現在基本已是亞裔比例過高的區，買賣雙房都是亞裔，幾經轉手已經被炒得物無所值了。另一方面，如果朋友不是房產專業人士，那他瞭解的也只是自家附近，不可能系統研究整個美國房產，更無法登錄經紀人的信息系統瞭解詳細情況。老朋友可能知道的房源區有限，就算是好區，房價也幾乎沒有上漲空間。
美國法制十分健全，然而各州自治程度高，因此整個國家的房產市場情況十分複雜，不同渠道甚至可能給出互相矛盾的信息，不瞭解當地市場的投資者，很容易買到性價比不那麼高的房產，因此投資者在下單之前，一定要多做功課，盡量諮詢房產經紀人等專業人士。
責任編輯:傅美萱
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