【看中國2014年05月10日訊】在多家外資銀行集中唱空國內樓市的同時，中國房地產市場本身也沒能夠證明自己仍然堅挺——房企的財務狀況開始惡化，經營性淨現金流顯著惡化，有息負債率創歷史新高，高盛高華預計二季度房價普遍下行，行業的收縮期已經開始。
高盛高華本月5日發布報告稱，110家A股房地產財務狀況惡化，並將對二季度房價造成衝擊，預計房企可能會在二季度普遍大幅下調房價，行業的收縮期已經開始。
高盛高華對110家A股房地產公司財務數據的季度監測分析顯示，2014年一季度開發商負經營性現金流佔總資產的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是當年度房價「走軟」的開始。
雖然每年的一季度並不是銷售旺季，但排除季節因素的影響，開發商淨負債權益比由2012年四季度62%的低點持續上升。到2014年一季度末，這一數值上升到平均86%，為2007年以來的最高水平。這表明開發商面臨的財務壓力加大。
另一數據現金餘額/短期債務之比顯示為 0.95 倍，重返2008年下半年和2011年四季度的水平，這兩個時期都是2008年以來兩輪房地產週期的收縮階段。
此外，高盛高華的報告中還指出，開發商的經營性淨現金流顯著惡化：
開發商一季度來自房地產銷售的現金流入季環比下滑了35%，資本開支佔房地產銷售現金流的比例卻從去年四季度的88%上升至117%，創下2010年一季度以來的四年最高水平，2010年一季度這一數值達到130%。
一季度僅28%的開發商經營性淨現金流為正。對比發現，這與2008年一季度的情況相當，當時27%的開發商公布了正經營性淨現金流，為歷史最低水平。
此前，野村、瑞銀、瑞信和摩根士丹利等均表示過對中國房地產市場的擔憂，詳見 中國房地產市場巨型「泡沫」大起底
中信證券近日發布的報告也預計，房地產開發企業中，悲觀情緒開始佔據上風。報告指出：
2014年一季度地產上市企業經營性現金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企業的有息負債率達到33.7%的歷史新高。企業經營性現金流季度淨額出現了歷史以來最大的負值。
興業證券的報告也顯示：
上市房地產企業一季度末有息負債率為33.2%，接近歷史高位。行業淨負債率由上季度末的78%大幅上升到93%，達到歷史峰值。
而與此同時，基金也開始大規模撤離：
據Wind統計，今年一季度公募基金將51家上市房企清倉，包括中糧地產（000031.SZ）、陽光股份（000608.SH）、浦東金橋（600639.SH）、陸家嘴（600663.SH）等。
從今年一季度淨利潤來看，這51家上市房企中有12家出現虧損，過半淨利潤同比出現下滑。2013年年末公募基金共持股2億股，今年一季度已全部清空。
中糧地產今年一季度遭到32只基金產品拋棄，其中建信優選、諾安中小盤和大成價值成長基金，為2013年年末前十大流通股東，分別減持680萬股、577萬股和538萬股。
從貨幣現金比例上看，2014年1季度末貨幣現金比例為10.9%，接近歷史低位。2014年1季度負債率的大幅上升，疊加了銷售回款的減弱和建安、土地款支出。
一些房企也相繼出現了季度性的虧損，其中固然有個體經營的原因，也從另外一個層面反映出市場的低迷：
榮豐控股（000668.SZ）由於2014年一季度銷售收入大幅減少，業績下滑幅度高達1259.63%，虧損額在1000萬元至1400萬元之間。
包括宜華地產（000150.SZ）、深大通（000038.SZ）、萬方發展（000638.SZ）在內的3家公司，業績降幅也超過500%。
京投銀泰（600683.SH）預計的虧損額達6600萬元。
嘉凱城（000918.SZ），一季度淨利潤虧損15732.94萬元，淨利潤增長率為-247.47%。
然而，也有業內人士認為，房價增長停滯或下跌可能只是自然回調。據《21世紀經濟報導》引述蘭德諮詢總裁宋延慶表示，當下市場出現的調整既是受信貸影響，也是房價上漲到一定程度的自然回調。
来源:博客
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