你後悔了吧! 房奴巧選房貸可少奮鬥十年(圖)
【看中國2013年11月24日訊】 很多時候,一個恰到好處的選擇可以節省大筆的購房費用,而一個錯誤的選擇則會讓資金流失於無形之中。
兩種還貸法相差數萬元
李先生講述了他的窩火事:還4個月的房貸後,發現一位朋友和自己貸款額度相似、年限相同,但是總體還貸利息卻相差近3萬元!原因在於他們採用了不同的還貸方式。李先生用的是等額本息還款法,而他的朋友用的是等額本金還款法。
更讓他窩火的是,此前他只知道有等額本息一種還貸法,「當時,銀行工作人員只是拿出厚厚的合同,指點我填這填那,我根本沒注意到合同上還有另外一種還款方法可供選擇,銀行工作人員也沒提及。現在知道了,但是合同已經白紙黑字,只有認了。」李先生對此很生氣。
部分銀行的等額本息「情結」
以貸款購房者的身份暗訪了幾家銀行,發現有些銀行在介紹還貸方式時,只向客戶介紹等額本息還款法。在被問及等額本金法時,銀行表示有此種方式,但是稱其計算方法複雜,不常用。詢問兩種方法哪種合算,得到的答覆是「差不了多少」。
銀行對此有自己的說法:第一,兩種方法之所以會產生利息差,是客戶佔用銀行資金數量的不同所致。等額本息法每月償還銀行本金較少,產生的利息就較多;等額本金法初期每月償還銀行本金較多,自然產生的利息就較少,因此銀行並不能從中佔到便宜,沒有故意隱瞞等額本金法的必要。第二,等額本金法計算方法複雜,客戶不易理解,而且其初期還款額較高,不適用於普通百姓,因此普遍採用等額本息法。
很多人認為,話雖如此,貸款人有選擇用哪種還貸方式的權利,還是應該讓他們瞭解詳情,自己做主。
慧選房貸,房奴減壓
相信許多貸款人與李先生有相似的遭遇,發現別人比自己還的利息少,覺得自己「吃虧」了。貸款人總是在糾結等額本息法和等額本金法,到底哪個划算。
以100萬元20年期(基準利率5.94%計算)的房貸為例,採用等額本息還款法,每月要還款7129.74元,還款總額為171.113745萬元,所產生的利息超過71萬元。但如果採取等額本金還款法,首月還款9116.67元,第二個月還款9096.04元,還款總額為159.6475萬元,支付利息款59.6475萬元。兩者相比,等額本金法比等額本息法節省利息超過11萬元。
等額本息法是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中。特點是前期還款壓力較小,每月所償還的金額相同,對借款人來說操作較簡單,但是佔用銀行資金時間長,還款總利息較高。等額本息法適合收入處於穩定狀態,經濟條件不允許前期投入過大的家庭或個人。
等額本金還款方式是將本金每月等額償還,貸款利息隨本金逐月遞減並結清的方法。總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減,比較適合當前收入較高、日後收入可能減少的人群。另外,等額本金法前期還款量大,但是貸款人本金歸還得快,適合準備提前還款的人群。
理財專家指出,並非少交利息就意味著等額本金法比等額本息法好,選擇何種方式還貸還要根據自身的經濟情況。採用等額本金還款方式,貸款人在開始還貸時,每月負擔會較大些。購房初期,首期房款和相關費用對於許多購房者來說,已經是一筆很大的開銷,如果再採取等額本金法來還貸,壓力還是很大的。
一般來說,建議經濟壓力較大的年輕人採用等額本息法,收入較高有一定積蓄的中年人採用等額本金法。
加息預期強及時變通省房貸
招數一:不如提前還貸
如果你手頭還有餘錢,就考慮提前還貸吧。除了將剩下的房貸一次性還清外,還可提前還一部分貸款,此時大致有3種方式:將剩餘貸款保持每月還款額不變(期限縮短),或剩餘貸款每月還款額減少(還款期限不變),或將剩餘貸款每月還款額減少(還款期限也酌情縮短)。不過,如果你是理財高手。你的資金有更好的投資渠道,可以獲得更高的投資回報,就沒什麼必要提前還款。
招數二:改變還款方式
在利率長期保持穩定的情況下,等額本息更好用。但在加息預期之下,採用等額本金還款,可省不少利息。等額本金還款方式,由於在初期償還較大款項而減少利息的支出。據悉,目前大部分銀行可以允許貸款者轉換還款方式。不過,貸款人在算計省多少利息的同時,要考慮還款方式是否適合自己。
招數三:巧用「雙週供」
所謂「雙週供」,就是將原本按月支付的房貸改成每兩週支付一次,兩次扣款的總額基本相當於原來一次扣款的數額。借款人每月還款負擔沒有增加很多,但每年共有26個雙週,「雙週供」事實上每年要還13個月的貸款,且每月的上、下半月要各還一次貸款。通過加快每年的還款頻率和還款總額,可以起到縮短還款時間和節省總利息的效果。
招數四:固定房貸利率,鎖定房貸成本
所謂固定利率房貸,即在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按合同規定的固定利率支付利息,鎖定房貸成本。結構性固定利率房貸,就更靈活點,它在利率固定期間,可以分段執行不同的利率標準。如利率固定10年的貸款,可以在貸款的前5年和後5年執行不同的利率。這要求申請人對貨幣政策有一個提前和準確的判斷。
来源:網易
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