【看中國2013年08月27日訊】在北京，一個指甲蓋兒大小的地方，現在最高能賣多少錢？4塊多。
這裡是北京市朝陽區孫河鄉，2013年7月23日，中糧地產以23.6億、配建公租房3.3萬平米的條件競得這裡的HIJ地塊，樓面單價超過4.4萬元/平方米，即每平方厘米4塊多，成為北京樓面單價最高的地塊，真算是「寸土寸金」。
半個多月之後的8月16日，在距離北京2300多公里的廣東深圳，華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地總價記錄。
這就是「地王」——一段時間內，在某個區域土地市場中誕生的價格最高者。
經歷了短暫沉寂之後，地王今年再次在各地橫空出世，又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經濟極為重要的預示。
今年以來，在中國的城市版圖上，地王大戰遍地開花，各大房企巨頭和資本大鱷們在角逐中不斷刷新記錄，製造了令人瞠目的價格標尺。
2011年，《中國經濟週刊》發布的《2010年中國地王圖》數據顯示，如果把北京的土地全部賣掉，可以製造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日，這個數字已經把美國2012年的GDP遠遠地拋在身後。
市場忍不住要造地王，這無疑是一個極度危險的信號。中國的房地產究竟是成了佛還是成了妖？如果地王的製造成為資本們習以為常的遊戲，那麼誰又是其中最大的受益者和受害者？
地王，我們何時說再見？
地王價格連年漲 今年更比往年高
孫河這回算是給北京「出了一口氣」。近年來，儘管北京的房價是全國最高的，但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。
7月23日下午，記者在北京市國土局交易大廳看到，包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂，參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。
經過30多輪競價後，孫河HIJ地塊的價格觸到了政府設定的價格上限，參與競買的房企只得開始競報公共租賃房面積。隨後，又經過30多輪公租房面積的競報，中糧地產最終勝出。
知情人士稱，按照國土部的規定，如果一宗土地的溢價率超過50%，國土部便視為「異常交易地塊」，並對該地塊拿地、付款、開發和銷售過程進行全程重點監測。因此，現在政府部門對一宗土地實施最高限價，其價格上限通常會在底價的基礎上，上浮接近50%的水平。
第二天，中糧地產就拿地情況發布公告，稱北京朝陽孫河HIJ地塊用地規模75359.79平方米，建築控制規模81716平方米；規劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫院用地。但是，關於地價及其他市場信息，中糧地產卻隻字未提。
根據業界測算，扣除保障房面積後，該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方米，成為北京新的單價地王，這也是北京有史以來的最高價地王。此前，這一區域的樓面單價只有2萬多元/平方米。
地王年年有，2013年格外多。回頭來看號稱是「地王年」的2009年、2010年，與2013年相比，簡直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價格峰值屢被突破，而且從數量來看，2013年地王可謂是在多個城市遍地開花。
中國經濟研究院根據27個省份省會城市的地價編製出的「2013年中國地王圖」顯示，今年以來，各大房企正在全國跑馬圈地，部分城市的地王價格創出了史無前例的新高，49個地王中，有將近一半的地王被大型房企奪得，除了中糧地產，萬科、恆大、綠地、保利、中海等知名地產大佬均斬獲頗豐。
其中，一向稱不拿地王的行業龍頭萬科奪得了上海、重慶兩地的總價地王，而在廣州、杭州等地，萬科奪得的土地價格雖然不是最高的，但也排在前列。如在廣州，萬科奪得的荔灣區地塊總價為6億元，樓面單價高達19638元/平方米，這一價格排在廣州第五。
恆大地產今年奪得了海口總價地王、廣州單價第二的兩個「地王級地塊」，並且一口氣在重慶奪得多宗高價地，將總價第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外，從未進京的恆大地產也在今年進軍北京市場，在體量高達51.1萬平方米的昌平區沙河高教園地塊爭奪戰中，恆大地產最終報價35.6億元，總價位列北京第二。
中海地產則奪得了合肥總價地王和內蒙古呼和浩特單價地王；保利奪得了重慶總價地王；綠地奪得了西安總價地王、昆明單價地王、昆明總價地王。
在多個地王大戰現場，記者看到，大佬們幾乎不經思量就頻頻舉牌。針對市場質疑地產大佬熱衷搶地王，萬科有關負責人表示，充分估計到市場風險，嚴格地說，萬科所拿的僅僅是一個城市的區域地王，市場影響不是特別大，風險也可控。
楊紅旭告訴記者：「比較異常的是，3月份調控政策出臺，眼下政策正逐步落實，但沒想到市場隨後會以地王頻出來回應，而且速度這麼快，這是相當值得警惕的。」
地王身價分化：北上廣漲，其他省會城市跌
幾乎所有省會都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價也出現了極大的分化。
在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過一浪，後面的地王很快就顛覆前面的地王。
以上海為例，5月9日，浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價，最終被一家臺灣企業MaxbaseHoldings？limite以12.12億元拍得，樓面單價為39932元/平方米，溢價率高達47.5%，打破了2011年以來的上海土地成交記錄。不料，這一記錄僅僅持續了幾小時，同一區域世博會地區A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價高達40079元/平方米，成為單價地王。
5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格奪得了上海長寧區新華路街道71街坊地塊，當時，這一價格是今年上海土地成交總價最高的。但一個月不到，6月27日，綠地集團與福建泰坤貿易有限公司組成的聯合體以47.21億元拿下上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊，打破了前者的總價地王記錄。不過，沒過幾天，7月3日，萬科張江聯合體以48.7億元高價奪地，再次打破記錄。
而時至8月，號稱「上海市中心最後一塊黃金地」的「徐家匯中心項目」地塊，在經歷了數次轉手，沉浮18年後，重回土地市場。該地塊設立起始總價175.2611億元，9月5日競價當天，該地塊必然刷新上海總價地王的記錄。
北京地王的故事也還沒完，也許過不了多久，中糧地產的地王將被取代，因為北京東三環附近的一塊地即將上市，業界預計，屆時，北京地王可能會改頭換面。
對此，楊紅旭表示，地王最能反映土地市場的動向，地王不斷變更，充分表明今年北上廣土地的熱度，但是與此形成極大反差的是，其他省會城市的土地卻有些冷清。
與2010年地王全國開花，北上廣之外的城市經常冷不丁冒出一個價格極高的地王不同，2013年，地價創出有史以來新高的地王多集中於北上廣，但其他省會城市的地王價格反而出現了下降。
2010年，南寧單價地王已經高達11000多元/平方米，遠遠超過這個城市的平均房價水平，而在2013年，南寧單價地王已經降到9332元/平方米。
更為誇張的是西安，西安2010年的單價地王高達11666元/平方米，但2013年西安單價地王只有2348元/平方米。
在貴陽，2010年的單價地王價格為3854元/平方米，而今年的地塊單價普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，貴陽地王為雲岩區北京路北側、安雲路東側地塊，由貴州旅遊投資控股集團奪得，樓面單價只有1405元/平方米。
任志強解住房需求：老小分居產生新需求
似乎沒有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過去的2013年上半年，房地產幾乎再現「越調越漲」。
根據機構數據顯示，2013年上半年，萬科銷售830億元，同比上漲36%，位居全國房企第一，也是世界住宅銷售量第一；綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；銷售額排在第5的恆大地產上半年銷售面積達到729萬平方米，蟬聯房企銷售面積第一，同比增幅達16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。
2008年多家房地產企業還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅五年之後，百億、兩百億俱樂部已經黯然失色，不少房企正朝著進軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自發力。
對此，楊紅旭表示，今年2月20日，國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施（下稱「國五條」），市場還有些猶豫，但隨著成交量在5—7月迅速攀升，房企們發現，市場仍處於上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快，有資金優勢，也有補倉的強烈意圖。
正因為銷售過快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經濟週刊》採訪時，華遠地產董事長任志強將這一輪土地成交上漲定義為「補倉」。「目前市場上對一二線城市的土地需求較大，這就要補倉，因此高價地集中在一線城市。」
在北京拿下三塊高價地的泰禾集團的品牌總監瀋力男告訴《中國經濟週刊》，在城鎮化建設背景下，未來房地產業仍將發揮一定的作用，市場依然向好，中國的一些核心優勢城市必將對購房者產生較大吸引力。
對此，萬科多次在年報中指出，中國經濟正發生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規模的城市帶，數以億計的個人和數以千萬計的家庭將來到這些地方，住宅企業能夠在這種巨大的城市化進程中，獲得近乎無限的發展空間。
對此，任志強對記者饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國正逐步進入老齡化社會，但這並不意味著購房需求就要相應減少。上世紀80年代左右，德國是7300萬人口，1900萬個家庭。2010年，他們增加了800萬人，變成了8100萬人口，但變成了4100萬個家庭。只增加了800萬人口，但是增加了2200萬個家庭，為什麼？一調查發現，是因為老人和孩子分開住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導致家庭數量增加。同樣道理，最近每年多建了1000多萬套房子，為什麼我國住房私有化率還在降呢？因為家庭分裂導致家庭數多了，基數變了，雖然13億人口沒有變，但是家庭戶數多了，所以住房私有化率下降了，基數大。家庭數變多了，將會增加更多市場需求，所以未來市場依然存在較多需求。
「賣掉」北京的地，能換美國一年GDP
這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近5年，房地產發生了太多這樣的故事。
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪瞭解到，在地王還沒出世時，業主們和中介就開始議論起來，部分業主甚至決定暫停拋出手中房產。7月3日，該地區誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業主開始上調房價，有些房源價格比之前上調了3000元/平方米左右。
但是，隨意造地王，也有可能導致吃不了兜著走。
在地王頻頻出現的2010年，多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預期目標相差甚遠，但目前來看，由於溫州房價仍在下降，這一地王能否全身而退是個大難題。
中國社科院此前的一份報告指出：「目前來看，房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高於城鄉居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅。」
有分析人士指出，儘管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群並不多。
房地產牽動著中國經濟的全局。信達證券地產分析師張冬峰曾告訴記者：「這是一種比較危險的局面，所謂的‘三駕馬車’，投資和消費對房地產依賴太大，房地產業已經綁架了中國經濟，現在資金幾乎普遍傾向通過房地產這種行業賺快錢。這麼發展下去，中國經濟下一個30年在哪兒？」
張冬峰還認為，中國目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之後，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨於保守，而現在年輕人普遍由於房子等負擔過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣十餘年的經濟衰退。
全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體採訪時稱，中國當下的房地產熱酷似1980年代後期的日本，巨大的房產泡沫規模無疑將載入歷史，並將對中國的實體經濟和金融體系產生沈重打擊。
查諾斯稱，據其試算，從建設成本來看中國房產市場的價值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫，但並未見效，大量的房產建設仍在繼續，投機資本不斷湧入，金融機構也染指其中，無心本業的中國企業也紛紛將資金投向房地產。
2013年上半年，北京的土地總收入已達到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。
北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個數據相乘，可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。
8月2日，美國商務部公布調整後的2012年GDP數據，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。
「從一定角度而言，這個有些驚人的數據確實真實反映了中國房產泡沫的危機程度。」張冬峰表示。
「不放開土地供應，北京四環內房價漲到10萬是可能的」
目前，國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關注。國土資源部副部長胡存智7月11日表示，當前的土地市場存在著供地者和用地者達成「默契行為」的情況。通過違規出讓等手段，導致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發或開發不足。目前國土部已經選擇了可能存在違規情況的「特殊」地塊284宗，在相關省市的協助下，正在對這些地塊進行調查分析。此外，國土資源部也通過擴大土地供應降地價。
然而，土地市場的熱情始終沒能消退。
在各類調控措施中，房產稅最受關注，而隨著重慶、上海等地開始徵收，現行房產稅政策與調整土地財政的目標相距甚遠。多位專家均指出，房產稅改革必須突出其改革試點作用，應敢於突破目前的徵稅模式，為改革積累更多準備。
住房和城鄉建設部一位官員曾指出，調控的難點，一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求，每年有1000多萬的農民進城；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢湧動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環節稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高、土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用於城市基礎設施的錢就更多；六是中國各地區之間經濟發展差距巨大，很難用「一刀切」的辦法調控房地產市場。
「土地財政模式如果不改，地王現象將難以遏制。」一位地產開發商在接受《中國經濟週刊》採訪時坦言，「通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地衝動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數年內把因地價扭曲而推高的房價變得趨於正常。」
還有的地產專業人士建議，只有打破土地地方壟斷，才有望從根本上緩和目前的供需矛盾，最終破解高房價。
「不放開土地供應，北京四環內房價漲到10萬是可能的。」任志強說。
来源:中國經濟週刊
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