前不久，曾經在中國建設銀行總行從事過近十年投資研究工作的李清明，經過大半年的調查分析，拋出了房地產暴利論，在業內外引起強烈反響。昨日，他接受了本報記者的專訪，大曝房地產開發暴利黑幕，認為房價完全理論上具有下調的空間。
李清明1986年畢業於華中科技大學，研究生畢業在中國建設銀行總行從事近十年投資研究工作之後，現在某大型民營企業集團任副總裁。李清明告訴記者，憑藉近20年的工作經歷，經過大半年潛心研究透析得出結論：房地產業的確存在暴利現象！房地產成了聚寶盆李清明說，自上個世紀80年代初期實行改革開放政策後，我國的國民經濟持續高速發展，房地產業率先向民營開放。20世紀90年代後期取消行政事業和國營單位的福利分房制度，極大地刺激了房地產業的快速發展，個人買房比例從不到1%上升到95%以上，同時全國的平均房價也從每平米的幾百元上漲到現在的接近2800元，房地產業成為目前中國最大的盈利行業。從統計數據看，世界房地產業的平均利潤率一般都在5%左右，而我國卻在10%以上，中高檔房地產的平均利潤率更達到30%甚至40%。在房地產最火爆的北京，地段較好的二三環之間平均利潤率為20.4%。
在短短的20年內，中國的房地產業以超乎常規的速度催生了眾多的億萬富翁。其中很多富翁都是從"一窮二白"狀態起家的，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀。最近三年公布的中國100名富豪榜中，從事房地產的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。
李清明大致算了一下：2004年，北京全市實現商品房銷售額1249.1億元，按20%的利潤率計算，該行業一年的利潤高達249.8億元，不到兩天就要催生一個億萬富翁。廣州、上海等也是如此。2004年廣州房價飆升18.8%，一手商品房交易金額增長了26.2%，達到560.2億元。按20%的利潤率計算，廣州房地產年利潤高達112億元，約三天產生一個億萬富翁。
提防房價新一輪瘋漲李清明認為，目前一方面房價高企，百姓不堪重負，而另一方面，房地產開發商卻在享受30%-40%的暴利。從這個意義上講，房價完全具有下降的空間。
為什麼房價不但沒有大幅下降，去年全國商品房均價反而大幅上漲了14.4%呢？他認為，這主要是供求關係不平衡所決定的。目前我國城鎮化步伐不斷加速，人口流動更加頻繁，城市特別是大中城市的集聚效應使大量人口湧入，客觀上增加了城市商品房的需求，拉動房價上漲。隨著經濟的進一步發展，城鎮化步伐還將加速，還有8億多農村人口希望住上好房子，想方設法往城裡鑽。因此從長期看，房地產的需求將越來越大，在供求失衡的情況下，房價也會呈不斷上升的趨勢。如果在個別地方出現小幅下降，也只是升幅後的一個調整，下降幅度不會很大。
至於目前過高的房價，李清明認為，政府有義務也有責任出面進行干預，可以通過宏觀調控等手段對房價進行調控，避免出現過高的上漲。在目前召開的兩會上，吳菊仙等全國人大代表也呼籲，政府應制定相應政策法規，限定建築企業一個合理的利潤率空間，運用市場和行政手段，綜合調控房價。
事實上，目前許多地方的政府部門已經開始關注房價問題，並出臺了相應的措施。廣州市國土管理局在春節期間展開巡查，並嚴查預售證；春節之後廣州市房協又公開炮轟十大發展商，目的就是杜絕發展商聯盟哄抬房價，打壓房價增長過快的勢頭。
與此同時，上海市也開始了對上海樓市的整頓。從3月1日起，上海市房地資源局將嚴查違規銷售情況，到3月3日，短短3天之內，查封了7個因涉嫌合同作假、違規售房、抬高房價的樓盤。
不過，即便如此，李清明還是深表憂慮。他說，房地產業在中國應該是一個商品化程度較高的行業，用行政手段來進行調控力度相當有限。而百姓關於房價過高的呼聲，恰恰又反映市民購房的強烈願望和旺盛需求。很可能在經過行政手段的短暫打壓控制之後，房價將展開新一輪瘋漲。
暴利手法揭秘
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