若房價下跌,該怎樣保護自己? 悲觀主義者可能是對的,但你也不用擔心

發表:2005-05-20 01:59
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住房市場正變得有點兒瘋狂,人們倒手公寓就像買賣單只股票,佛羅里達州的一個市場去年飆升了46%,買方只有求助於只付息抵押貸款才能買得起房子。

危險就在前方?地產價格大幅下挫可能影響到投機者。但如果只是一個普通的房主,我就不會過於擔心了--只要你還有足夠的資金支付下一筆首付款。以下便是理由:

--轉移市場。儘管大家都在談論住房泡沫,但許多地方的房價在過去5年間僅有溫和增長。

哥倫比亞大學Milstein房地產中心(Columbia University Milstein Center for Real Estate)主任邁耶(Chris Mayer)稱,「住房市場並非那麼瘋狂。我認為只有非常有限的一些人應當感到擔憂。那就是在紐約、佛羅里達州和加利福尼亞州幾個城市的高檔地產領域。除此之外,我不認為有泡沫存在。」

儘管如此,假設你住在其中一個市場,你確信地產價格將暴跌,而你希望免受損失。你會怎麼做,出售你的房子,舉家搬進租來的房子,然後過幾年再買房子?即便地產價格真的暴跌,一旦算進租金、搬遷成本和買賣房地產的費用,這樣做你仍可能會賠本。

如果價格確實下滑,你可能還有一線希望。假設你打算留在同一個地區,但你希望換一所大一些的房子。無庸置疑,如果房價下跌,你現有的房子將蒙受損失。但十有八九的是,更貴的房子的價格跌幅會更大,因此換大房子並不是那麼費勁的事情。

另一方面,如果你在房價飆升的洛杉磯擁有一所住房,並計畫在未來幾年退休後搬到房價漲勢溫和的達拉斯市場,那麼加州地產市場的崩潰可能真會讓你如坐針氈。你應該現在就出售加州的房子並在搬家之前一直選擇租房嗎?這可能是一個明智的策略。但它也可能帶來許多麻煩。

--抵押你的未來。可不只是衝天的房價讓人憂心忡忡。不斷膨脹的抵押貸款債務也令人坐立不安。但如果你揹負著大量抵押貸款,在市場價格下跌期間你不一定會受損。

假設你和隔壁一對上年紀的夫婦各自都擁有一套價值30萬美元的房子。他們沒有負債,但你還欠銀行24萬美元。如果兩所房子的價格均下跌至24萬美元,你的房屋淨值將喪失怡盡。儘管如此,對你而言,6萬美元的損失並不比你鄰居的多。

實際上,那對老夫婦的損失可能會更大。許多人認為住房市場面臨最大的威脅是利率走高,因為這將導致抵押貸款代價高昂、進而削弱需求。

在這種情形下,對你的老夫婦鄰居而言可能是禍不單行,其房屋和債券組合的價值均將遭受重挫。相反,你可能不會持有太多的債券。幸虧那筆抵押貸款,你可是一個大債務人。正如邁耶教授指出的那樣,你的抵押貸款現在更值錢了,因為你擁有一筆以低於市場利率借入的貸款。

當然,這是假設你借入一筆固定利率抵押貸款的情況。如果你的貸款是可調整利率的,那怎麼辦?利率走高意味著月供款增加。但這也不全是壞消息:如果利率的上調是由於不斷攀升的通貨膨脹造成的,你可能會發現你的收入也在提高--而這樣一來,你完全可以應付增加的月供款。

--下一次購房。確實,上述情形並不像我描繪得那麼樂觀。當然,如果地產價格的下跌導致你的住房淨值喪失怡盡,這時只要呆著不動,你可能不會受什麼影響。但如果你需要搬家,那怎麼辦?

當然,你可能正在尋求出售一處受損地產再買進另一所住房,因此這似乎像是在進行一次清洗。問題是,為了購買你的下一所住房,你可能必須湊齊一整筆首付款,因為你在現有的住房裡已經沒有任何權益了。實際上,一旦你算進出售房屋的經紀佣金,情況會更糟。

為了保護自己免受損失,你可以嘗試幾種古怪的策略。比如說,如果你預計要搬家,你可以通過www.hedgestreet.com對沖房價的下跌。這個網上交易商讓你賭定6個本地市場房價的方向。類似地,你可以通過購買Potomac ContraBond、ProFunds Rising Rates Opportunity和Rydex Juno等基金對沖利率持續上升的風險。與多數債券基金不同,這些基金的設計相當特別,其價值隨著利率上升而增加。

但這樣的策略讓我感到有點兒太聰明瞭。為了確保你在出售房屋的時候擁有足夠的房屋淨值,你完全可以通過額外的本金付款來提前償清抵押貸款。或者,你可以採取預防措施,在你的應稅帳戶中積累一筆供未來首付款所用的資金。

仔細想想你該如何投資這筆錢。你要避免任何可能因利率攀升或地產價格下跌而遭受衝擊的投資,尤其是長期債券和房地產投資信託基金。相反,為了積攢你未來的首付款資金,最好的選擇可能就是一個低成本的短期債券資金,如TIAA-CREF Short-Term Bond和Vanguard Short-Term Bond Index。


華爾街日報

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