危險就在前方？地產價格大幅下挫可能影響到投機者。但如果只是一個普通的房主，我就不會過於擔心了－－只要你還有足夠的資金支付下一筆首付款。以下便是理由：
－－轉移市場。儘管大家都在談論住房泡沫，但許多地方的房價在過去5年間僅有溫和增長。
哥倫比亞大學Milstein房地產中心(Columbia University Milstein Center for Real Estate)主任邁耶(Chris Mayer)稱，「住房市場並非那麼瘋狂。我認為只有非常有限的一些人應當感到擔憂。那就是在紐約、佛羅里達州和加利福尼亞州幾個城市的高檔地產領域。除此之外，我不認為有泡沫存在。」
儘管如此，假設你住在其中一個市場，你確信地產價格將暴跌，而你希望免受損失。你會怎麼做，出售你的房子，舉家搬進租來的房子，然後過幾年再買房子？即便地產價格真的暴跌，一旦算進租金、搬遷成本和買賣房地產的費用，這樣做你仍可能會賠本。
如果價格確實下滑，你可能還有一線希望。假設你打算留在同一個地區，但你希望換一所大一些的房子。無庸置疑，如果房價下跌，你現有的房子將蒙受損失。但十有八九的是，更貴的房子的價格跌幅會更大，因此換大房子並不是那麼費勁的事情。
另一方面，如果你在房價飆升的洛杉磯擁有一所住房，並計畫在未來幾年退休後搬到房價漲勢溫和的達拉斯市場，那麼加州地產市場的崩潰可能真會讓你如坐針氈。你應該現在就出售加州的房子並在搬家之前一直選擇租房嗎？這可能是一個明智的策略。但它也可能帶來許多麻煩。
－－抵押你的未來。可不只是衝天的房價讓人憂心忡忡。不斷膨脹的抵押貸款債務也令人坐立不安。但如果你揹負著大量抵押貸款，在市場價格下跌期間你不一定會受損。
假設你和隔壁一對上年紀的夫婦各自都擁有一套價值30萬美元的房子。他們沒有負債，但你還欠銀行24萬美元。如果兩所房子的價格均下跌至24萬美元，你的房屋淨值將喪失怡盡。儘管如此，對你而言，6萬美元的損失並不比你鄰居的多。
實際上，那對老夫婦的損失可能會更大。許多人認為住房市場面臨最大的威脅是利率走高，因為這將導致抵押貸款代價高昂、進而削弱需求。
在這種情形下，對你的老夫婦鄰居而言可能是禍不單行，其房屋和債券組合的價值均將遭受重挫。相反，你可能不會持有太多的債券。幸虧那筆抵押貸款，你可是一個大債務人。正如邁耶教授指出的那樣，你的抵押貸款現在更值錢了，因為你擁有一筆以低於市場利率借入的貸款。
當然，這是假設你借入一筆固定利率抵押貸款的情況。如果你的貸款是可調整利率的，那怎麼辦？利率走高意味著月供款增加。但這也不全是壞消息：如果利率的上調是由於不斷攀升的通貨膨脹造成的，你可能會發現你的收入也在提高－－而這樣一來，你完全可以應付增加的月供款。
－－下一次購房。確實，上述情形並不像我描繪得那麼樂觀。當然，如果地產價格的下跌導致你的住房淨值喪失怡盡，這時只要呆著不動，你可能不會受什麼影響。但如果你需要搬家，那怎麼辦？
當然，你可能正在尋求出售一處受損地產再買進另一所住房，因此這似乎像是在進行一次清洗。問題是，為了購買你的下一所住房，你可能必須湊齊一整筆首付款，因為你在現有的住房裡已經沒有任何權益了。實際上，一旦你算進出售房屋的經紀佣金，情況會更糟。
為了保護自己免受損失，你可以嘗試幾種古怪的策略。比如說，如果你預計要搬家，你可以通過www.hedgestreet.com對沖房價的下跌。這個網上交易商讓你賭定6個本地市場房價的方向。類似地，你可以通過購買Potomac ContraBond、ProFunds Rising Rates Opportunity和Rydex Juno等基金對沖利率持續上升的風險。與多數債券基金不同，這些基金的設計相當特別，其價值隨著利率上升而增加。
但這樣的策略讓我感到有點兒太聰明瞭。為了確保你在出售房屋的時候擁有足夠的房屋淨值，你完全可以通過額外的本金付款來提前償清抵押貸款。或者，你可以採取預防措施，在你的應稅帳戶中積累一筆供未來首付款所用的資金。
仔細想想你該如何投資這筆錢。你要避免任何可能因利率攀升或地產價格下跌而遭受衝擊的投資，尤其是長期債券和房地產投資信託基金。相反，為了積攢你未來的首付款資金，最好的選擇可能就是一個低成本的短期債券資金，如TIAA-CREF Short-Term Bond和Vanguard Short-Term Bond Index。
華爾街日報
