自2020年底陷入持續低迷以來，中國房地產市場至今仍未回暖。
近期，有海外媒體披露的高盛前不久發表的最新報告顯示，由於中國城鎮化速度放緩，房屋的剛性需求正在下降。隨著屋主被迫出售房屋，中國房市的投資需求可能會轉為負值。與2017年2000萬套的需求高峰相比，未來數年大陸城鎮對新住宅的年度需求預期將銳減75％。而更加雪上加霜的是，根據世界銀行的最新數據，預計到2035年，中國人口將減少到10億以下，城鎮人口的年度購屋需求還將持續減弱。與此相對應的是，中國國家統計局發布的數據也顯示，截至2024年年末，中國國內的總人口數已經連續3年減少。
地產盛世退潮後，樓市中產返貧的真實路徑。（圖片來源： 合成圖 看中國）
隨著樓價預期不斷下修，過去的樓市投資人在可預見的未來可能轉變為淨賣家。儘管中國政府在過去1年多時間裡祭出了多項救市措施，努力遏制下跌趨勢，但今年5月起房價下跌幅度卻開始加速，根本無法扭轉頹勢。
中國房地產泡沫的最終爆裂，對於以房地產為財富基礎的國內中產階級影響尤為明顯。具體表現就是：房價下跌，直接導致家庭資產淨值下降，許多中產家庭帳面財富大幅縮水（房產帳面價值蒸發），損失可觀。投資信心倍受打擊，不少家庭面臨房貸和資產貶值的雙重困境，實際生活品質和對未來的樂觀預期均受到影響，財富安全感也同步下滑，尤其那些在房價高位時貸款購房的家庭，更是面臨房價下跌與高額房貸的「囚徒困境」，月供壓力巨大。而這些家庭對房地產的過度依賴，又使得中產階級的財富結構畸形地高度集中於單一資產。泡沫破裂後，這種單一資產抗風險能力低的弱點便暴露無遺，並被無限放大。在消費端，隨著財富大幅縮水的現實和對未來不確定性的擔憂，消費降級肉眼可見，從而導致人們對未來的財富預期發生徹底改變，令過去10幾年形成的「買房致富」的思維模式發生了動搖，原本被視為「買下必然升值」的房產神話，如同多米諾骨牌般一夕傾倒，普遍的資產增值預期也隨之土崩瓦解。
下面，我們就透過近期發生在北京樓市裡的一個小事件，從側面來管窺一位國內中產的資產如何在樓市蕭條的大背景之下快速縮水的。2025年11月最後一週，北京海淀橡樹灣四期成交了一套99平米的兩居室住房，成交價只有805萬。其實，橡樹灣一帶一直是海淀區清河板塊的改善標杆。新房沒開售前，無論是生活便利度、商業配套設施，還是學區布局，在清河都是數一數二的。自然地，區域內的房價也曾經穩定在10多萬左右，最高曾到過16萬/平米。很快，這一消息成了地產圈的又一個熱點。
上面提到的805萬元的成交價格，算下來均價也就在8萬左右，應該是相當低了。但這一事件的重點還不是價格，而是擁有橡樹灣這套兩居室的業主，是今年7月分剛剛花費近千萬買下的。當初的買入價是975萬元，將近10萬（9.85萬）/平米。但僅僅才過了4個月時間，房價就直接跌去170萬。更悲催的是，由於購入時間不滿兩年，業主本人還需全額承擔增值稅。因為根據北京地區公告的相關房產政策，業主在「不滿2年出售＋未滿兩年免稅條件」的情況下，增值稅是基於賣出總價徵收的，而不是買賣「差價」——也就是說，虧損賣房並不影響政府徵收所謂的「房產增值稅」。於是，如此一來，業主這一買一賣的過程，合計虧損了多少呢？
下面，我們就簡單估算一下，在這個僅僅4個月的買賣週期裡，業主實虧了多少（此估算未考量業主是否有發票、是否適用特別減免、也沒考慮可能的「附加稅費種類與費率」變動因素）。
業主面臨的基本情況是：買入價975萬，賣出價805萬，購買至出售時間不足2年，因此北京地區需全額徵收購房增值稅（按5%徵收率＋附加）。
責任編輯:宇真 来源:看中國
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