【看中国2024年8月23日讯】如果不是走投无路，相信没有人愿意自己辛辛苦苦买的房，最后被拿去法拍。
房地产研究机构克而瑞最近发布的数据显示，2024年上半年全中国住宅类法拍房挂拍量超过20.2万套，同比增幅超过12%，但法拍房成交率逐年下滑，2024年上半年的法拍成交率仅有17%，较上年同期下降了7个百分点。
从折价比例来看，今年上半年成交法拍房的平均折扣比例达33%，同比增加3个百分点，在房屋交易量持续收窄的背景下，法拍房的折扣力度也在进一步扩大。
但即便33%的折扣比例，但成交率也仅有17%，楼市不吃香，法拍房也没人愿意买了。
这不是一个好信号。
从供给端来看，什么样的房子会被法拍？
要么是房贷违约，要么是经营负债欠款，总而言之，一定是债务出现了破产，才会被法院下令房产拍卖，以抵消欠款。但从成交率来看，大部分的法拍房经过一拍二拍三拍，房产价值也越来越低，这也反映出随着房地产的下行，在房价下跌的预期下，人们过去对房地产的痴迷，如今已然到了祛魅的时刻。
而这一轮法拍房的数量上升，实际上也是国内房地产市场一系列变化的综合性结果。
首先，法拍房可以说是早期烂尾楼的遗产，在楼市下行的过程中，新的房子都没人要买了，烂尾楼也处在一个供过于求的状态。叠加一年买房比一年便宜的预期下，消费者的观望心态也在大大增加。
以最近买房的人群为例，所能够使用的贷款优惠，会比两三年前买房的人好很多，这也意味着，在两三年前或更早之前买房的人，他们的贷款压力会更大，如果遇到了烂尾楼，那么财务压力也就会更大。
克而瑞的报告也提出了类似的观察。报告说，国内楼市目前仍处于下行阶段，加上经济承压，前些年高杠杆买房的群体将面临较大的还款压力，贷款违约风险将增加，这也代表着国内住宅类法拍房的供应规模，还会继续上升。
说到底，买房这件事从来就不是刚需。
比起买房，租房显然是更划算的买卖；国内房屋租售比依然较高，这意味着租房是比买房更经济实用的做法，但为什么过去那么多家庭对买房趋之若鹜呢？
答案还在于，买房不仅仅是买房，还可以起到增值保值的作用。
尽管过去买房贷款利率较高，但每年房价的上涨，依然可以抵消贷款利率，因此买房在过去，从来就不仅仅是刚需，更是增值保值一体的综合性消费行为。
现在，随着房价的下跌，前几年高位接盘买房的家庭，不得不承受更大的财务压力，在预期收入下滑、就业机会减少之下，一旦出现房贷违约，就有可能面临被法拍的命运。而法拍房供应不断增长，在房价预期下跌的阴影下，愿意买法拍房的群体也在观望，进一步导致了法拍房的成交低迷。
克而瑞的报告中，还表明了二线城市的法拍房增幅最为突出。在郑州，2024年上半年的法拍房挂拍套数达5178套，较去年同期大增43%；另外厦门、苏州、福州等城市的住宅类法拍房挂牌量也同比增长超过40%。
二线城市的法拍房数量暴增的背后，也说明了，一旦遇到宏观经济增长放缓，抗不确定性风险最弱的，依然还是二线城市。
反观一线城市，法拍房数量反而有所下降。
在上海，2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，较2023年同期下降了63%，在法拍房规模较大的城市中，合肥、成都、长沙、天津挂拍量也明显下降，法拍房规模快速收缩。
这表明，二线城市中的债务群体也呈现分化效应。在成都、长沙这样的地方，地产下行周期带来的法拍房数量暴增，已经开始慢慢下滑，而在郑州、厦门这样的地方，效应才刚刚开始。
法拍房数量增长背后，反映的还是结构性问题。经济下行压力增加，直面压力最大的群体就是高杠杆买房的家庭，他们在房价高位接盘，每个月都面临较高的房贷压力，一旦遇到失去工作、收入下滑，就极有可能无法抹平房贷，最终陷入财务危机。
宏观上看，法拍房增长，也反映了过去中国经济过度依赖房地产行业的结构性问题，房地产一荣俱荣一损俱损，地产一下行，消费者信心就出现不足，购买力下降，消费开始降级。
而7月份，国内新房价格下跌再次创新高，这也反映了这一轮房地产下行周期，还远没有到尽头。
地产只要不断下行，法拍房数量只会有增无减。而法拍房在二线城市增长较为突出，也是因为二线城市的经济基础薄弱，和一线城市相比，二线城市的依赖性更强，例如苏州对外贸的依赖，这种较为明显的单点依赖，遇到宏观周期，受到的冲击也就更大。
此外，过去一些二线城市快速发展，大量引入投资和开发项目，但需求没有如预期增长，也导致供应过剩，也加重了市场压力。
自去年7月以来，国内无论是法拍房还是二手房的挂牌量，都在提升。法拍房的增加，本质上都是因为房贷无法偿还，或者业主认为这个房子的市值即便付完贷款之后也不划算，因此无奈选择“弃房断供”，这也表明国内房地产市场下行压力，正在扩散。
不仅仅是预售房、新房，现在连二手房和法拍房也开始出现问题。
法拍房的最大问题，依然是有没有人愿意接盘。
如果没有“接盘侠”愿意接手，或者试图在法拍房或二手房的市场中牟利，将会让法拍房的成交价格快速降低，几拍之后房价打了好几折，也会让银行想要透过法拍将呆账补回的可行性大打折扣，最终酿成银行风险。
不管是过去数年的房地产开发商债务违约，还是现在的个人房贷违约，最终为他们兜底的，都是银行系统，一旦这二者产生大规模的债务违约，银行业也将直面系统性金融风险。
这才是最可怕的。
2008年的次贷危机，就是美国第四大投资银行雷曼兄弟发现即便将房屋法拍后也没有办法收回房贷，于是就把房贷长期积累的呆账，透过财务美化的手段，将劣质债务跟其他优质贷款绑在一起，然后卖掉。
如果有人愿意买这种房屋抵押贷款债券，也不会出现大问题，但这种坏资产和好资产共同捆绑然后出售的债券，虽然可以降低买债的风险，但最终也导致金融风险随着这种债券开始扩散。
只要其中有一笔无法清偿，就会导致整笔债券都欠缺采购意愿，最终就会让债券持有人面临投资亏损的结果。
而今天，中国银行的利差已经降到一个历史低值，在预期中的贷款利率还会继续下降的情况下，对银行而言，任何风险都有可能会成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。
而法拍房的增加，毫无疑问就是一个高度不确定性的因素，这不仅仅会让银行兜底风险加剧，也表明了越来越多的家庭，正在清偿自己的资产负债表。
从主动加杠杆，到被动去杠杆，经济周期它是一个轮回，只是如今这轮回，来的过于快了些，以致于人们根本没有做好准备。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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