广东房地产业的“新华南虎”开始放卫星了(图)

作者:子宜 发表:2023-03-27 09:15
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【看中国2023年3月27日讯】3月15日,越秀地产开了2022年业绩会。大家讨论最多的,还是越秀进京拿地的事,董事长林昭远被一群媒体簇拥着讲几句。林董说一线城市肯定是加大力度去拿的,北京有机会还会继续拿。至于是不是拿地的好时机就无需考虑了,林董说:拿地的好时机时刻都在,尽管去年市场不好,越秀也......

越秀的好时代似乎真的来了。

去年年中,越秀就标榜自己是TOP30中唯一正增长的房企,到了年底一看,还真做到了:2022年越秀销售额1250亿,增长了8%,一跃成了20强房企。接着就是开年进京,用60亿把两块核心地块拍到顶,一时风头无两。

上个时代,广东最有名的房企是恒大、富力、碧桂园、雅居乐、合生,业界称为华南五虎,现在五虎不是暴雷了就是元气大伤。低调的越秀,成了代表广东房地产行业的:新华南虎。

广东房地产业的“新华南虎”——越秀地产
广东房地产业的“新华南虎”开始放卫星了.(图片来源:Getty Images)

不管谁当华南虎,面子和里子似乎都很难兼得。2022年业绩报显示,越秀营收724亿,同比增长26%,净利润只增长了2%。刚在北京触顶摇到的石景山地块,有其他房企进行过测算,摇摇头就放弃了。现房面积1.5万方,三年后再卖,资金成本压力很大。

疫情这几年,越秀都是这么虎虎生威的。集团增加了1000万方的土地储备,一年拿地投入四五百亿。就是负债越来越多,毛利率越来越低。

越秀集团是广州资产规模最大的市属国企,金融、地产、金融、交通基建什么都做,使命感和责任感兼具。但这么多年,房地产确实做得不太好。越秀的朋友说,越秀产品水准大概要落后头部房企十年。不仅因为国企要求招标选择最低价,还因为他们不太尊重产品:比如一些项目外立面,设计院说了不算,得集团董事长亲自看过。

前段时间有位“深度投资者”在雪球上举报越秀,在各大排行榜上的权益销售额注水。过往只有6成拿地权益的越秀,今年前两个月实现了95%的权益销售占比。后来越秀回应,从没有向第三方提供权益销售额数据。

看完差点笑出声。先不说卖榜的克而瑞是不是活雷锋,就在越秀2021年的业绩报里,越秀自己还采信了克而瑞的数据:根据克而瑞排名,本集团的全口径销售金额和权益销售金额均为广州市场第一名。

越秀地产最大的销售市场和一半的土地储备都在广州。2021年越秀在广州卖了价值606个小目标的房子,但奇怪的是,去年越秀总销售额增加了100亿,但在广州只卖了531亿。

买走这堆好产品的,应该是杭州人。

2021年还在杭州20强销售房企里看不到名字的越秀,2022年就在杭州实现了236亿销售额,这个数字超过了杭州本土房企坤和。比如,杭州天澜海岸,去年卖了85亿;滨萃悦府,三个月卖了27亿;杭州翠揽云镜卖了48亿;天樾园和开盘了三次,首次入市一周卖了30亿,第三次加推一周卖了20亿。

好消息是,这些项目基本都是合作开发的,越秀大多是个资金方的角色。

以前,越秀也在杭州试过自己开发项目,比如2020年交付的越秀星悦城,一场大雨过后,业主说走在积水10公分的地下车库,看着无法使用的电梯,非常无助。

后来越秀就学乖了,像翠揽云镜,只有19%的股份,就让中海开发。中海卖房子的时候也不好意思提越秀。

没多久,客户还是发现了越秀的影子,据说中海和越秀沟通,能否只说中海·翠揽云镜,要不影响去化。最后,还和业主承诺,小区工程和物业都由中海全权负责:交付后门头上也不会出现越秀的LOGO。

所以,你以为的房企逆势增长奇迹,都是人家“忍辱负重”换来的。

疑问就剩一个了:一家做财务投资的国企,为啥好日子不过,忽然费心思鼓吹这些注水业绩?

在2021年业绩报里,越秀还没有公布除了广州以外具体城市的销售额,一副无所谓的样子。但那年,全国单盘销售额排名第三、全国九大百亿销售额楼盘之一的杭州锦尚品和府,也是越秀和滨江、保利联合开发的。

想想看,为何135亿的单盘销售额足以让越秀早早名声大噪了。

越秀的朋友解答了这个疑惑。他说,越秀地产的核心人物并非董事长林昭远,而是越秀集团董事长张招兴。

年初,旭辉华北区域总董毅加入越秀,只拿到了北方区域副总裁和北京公司总经理的职位。名声不显的金地商置华中区域总经理郭伟智,一个月后才跳槽越秀,就立刻坐稳北方区首的实职,走进了广州人才有资格的越秀核心圈子。原因,大家翻一翻郭总和张董的履历就知道了。

张董出生于1963年,一直在广州各市属国企工作,业内过去评价他行事低调,对工作热情饱满。越秀地产秀业绩前几天,张董还出席过越秀辉山的一场发布会。

辉山这家东北老牌乳企业绩造假退市后,2021年才由越秀入股完成重组。去年,越秀集团乳液板块的业绩是二三十亿。张董在发布会上说,两年后,越秀辉山要实现100亿营收、30亿利润,然后筹划上市。

从30亿到100亿,飞鹤用了5年,澳优历用了6年,广州乳企燕塘上市十年了,销售额都没超过20亿。越秀辉山要用两年完成这一跨越。所以越秀内部一直说,很想要业绩的似乎是张董。

责任编辑:宇真

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