负反馈循环带给房地产的是短痛还是长痛?(图)

发表:2022-08-17 10:41
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【看中国2022年8月17日讯】当下的中国土地市场,房企拿地意愿的低迷,将对明年房地产投资及整体经济形成拖累。

过去一年多来,各地各类纠偏政策层出不穷,但房企违约数量还是不断出创历史新高。都说“长痛不如短痛”,那么经过了一阵短期阵痛后,为何地产风险还在向居民端以及金融领域蔓延?如影相随的当然是宏观经济持续的下行压力和潜在的系统性风险。那么,这样的负反馈循环能否被打破?整体经济又何时能回归正道呢?

房地产是短痛吗?

尽管针对购房需求端的松绑政策连绵不断,但刺激力度极为有限。疫情防控实施已经三年了并且还在持续,由此而导致的居民收入明显受损使本轮商品房销售的回升步履维艰。缺乏销量的支撑,上加前期监管趋严的实际影响,作为高杠杆行业的房地产现金流的显著恶化实属必然。

“保交楼、稳民生”,烂尾风险似乎有所控制。据初步估算,若下半年融资环境无显著改变,每家上市房企平均仍将面临约100亿-150亿元的净现金流出,那些销售回款难以覆盖到期债务的房企数量或维持历史高位,因此,不排除违约风险抬升的可能。

房地产是长痛?

自房地产风险大爆发的过去一年多来,各方都在摸索着危机的应对处置方式。但无论是资产转让还是债务重组,这些“慢”的变量似乎追不上行业整体恶化这一“快”的变量。房地产的复杂性、系统性注定了这样的一种结局:若没有政府信用的果断介入,单靠市场力量难以扭转风险趋势。上世纪90年代初,日本房地产不良资产激增,政府早期曾寄望于让市场本身自发消化,因而干预行动迟滞,结果导致后来长期的经济低迷。无独有偶,美国上世纪30年代的大萧条也有类似教训。

房企的深度受损将会引致更多“长痛”。目前,土地购置的收缩幅度远超商品房销售,尤其是违约和风险房企的销售分别同比大幅下滑72%和47%,但拿地降幅则平均超过95%,未来还可能出现无房可卖的窘境,诸多民营房企大概率将退出市场。因此,房地产市场的主要矛盾,或将由当前的供需双弱,逐步转向潜在的供给不足,并在更长时期影响房价且拖累经济

未来,在“因城施策用足用好政策工具箱”基调下,商品房销售或许会有边际改善,但融资条件要是没有明显变化,加上建筑安全、债务等刚性支出,下半年房企的净现金流仍将显著为负,违约风险很难有实质下降。不难看出,房地产企业拿地意愿的持续低迷,将对明年的房地产投资及整体经济形成明显拖累。

责任编辑:宇真

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