父爱不是总如山：中国房地产税的故事(图)

【看中国2022年1月17日讯】我毕业后第一份正经工作在朝阳门。作为技校毕业的专业型人才，我很珍惜格子间搬砖的机会。每天早上8点出头就到公司，先去饮水机那打一大壶水，然后回到小工位上，打开电脑努力工作。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

老板豪哥每天到公司，进门看到第一个员工就是我，很早来公司，很晚下班。他非常感动，经常表扬后生难得，不像其他同事，每天撅着屁股炒股、摸鱼。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

融洽的局面被意外打破。有一天他绕到我工位后想跟同事说事，发现我正在网上如饥似渴学习体育画报泳装特辑。他拍了拍我的肩膀说，最近没啥事，要不你去研究下物业税吧。

物业税是我研究的一个正经课题。我请教了很多人，第一个拜访的，是当时北京房地产中介协会的会长。我在他办公室等了他一会。他回来后表示非常歉意，说自己刚在会议室跟同事研究一个二手房的产权问题：研究半天也没研究出来，到底能不能交易。

我说房子产权能有啥研究的，不都70年吗。他说小伙你刚来的吧。北京的住宅有几十种产权。央产、军产、校产、经济适用房、小产权房，廉租房……所以你跟我聊物业税，北京这种情况怎么收？

拜访的第二个人是一家央企总裁。我问他物业税出台，房价会不会降。他咯噔咯噔直笑，说物业税是一个潘多拉魔盒，且现在制定政策的人，都是有房子的人，你说他们会制定政策，让自己去交税吗？当时还住在地下室的我使劲点头，仿佛知道一个天大的秘密。

回来后，我把调研写了出来。当时月薪1800元的我，第一句写，悬在半空中的物业税，似乎要落地了。

一晃十五年过去了。物业税已经没几个人提了，大伙管持有税不叫物业税，叫房地产税。

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2021年10月底，房地产税向前推进了一大步。全国人大授权国务院开展房地产谁改革试点的《决定》里说：先试点，再立法。

这次试点，要比重庆和上海的试点更进一步。房地产税，真的在路上了。

房地产税没来时，大家能找到各种理由来证明它的不合理。但等它突然来到眼前，大家发现，这就是一咬牙一跺脚的事儿。

过去二十年，房子是家庭最大的资产，已成为全民共识。房地产税过去十年之所以迟滞不前，就是因为两个理论问题始终无法厘清：税基不明，税源不清。

大家普遍有疑问。内地的土地制度学习的是香港制度，土地是国家的，房子是租用70年的，凭什么交持有税呀？但物权法的完善，意味着这个法理依据已经准备好了。

此外，在很多人看来，房地产税最大的现实障碍，是北京房地产中介行业协会会长十几年前说的那个问题，房子产权太复杂了：可以统计清楚吗？价格评估没有寻租空间吗？但现在，大家不会有这种疑问了。经过房地产十几年来的高速发展，商品房成为中国住宅的大多数，很多城市对于存量房，也有了初步评估价。

其实，随着中国房地产浪潮的回落，除了一、二线核心城市外，大部分城市的住房不再是逐年增值的投资品，而是不断折旧的大宗消费品。但有一点也已经形成共识：相比无房产者，有房产者还是享受了更多的城市化红利。而且这并不是房产持有税的第一次试点。

在它前世还叫“物业税”时，财政部和国家税务总局就牵头，从2003年开始，分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、福建、天津等十个省区市，开展了“空转”试点。很多城市物业税“空转”了六七年，也没拿出一套完整方案。2009年，深圳曾向国税总局上报过一套物业税的运作方案，但“深圳方案”未获总局同意。

就这样，“空转”真的成空转了。

再后来，住建部开始牵头了。上海和重庆的房产税试点，就是那时促成的。只是住建部和财政部的分歧似乎一直存在。中国经营报报道说，住建部认为房产税是房屋持有成本，并将其当作抑制房价的利器；而财政部看来，房地产税是地方政府的税源，不能用税来控制房价。

房地产税和房价的关系，已经有很多实证的数据。所有影响房价的因素，归结起来就是两个字——预期。只有在大众预期降低的时候，房价才会降。

预期对于房价的影响，要远远大于房地产税的实际影响。

2013年4月，房地产税的“杭州方案”被送进了国务院。杭州方案借鉴了上海房产税的方案，对新增房屋征税，但把原本的“房产税”核心点转入“房地产税”这个新框架。它以家庭为单位，免征面积为人均60平米。杭州新成交的房产，按照购买者拥有的房产面积计算免征额，超出部分，房产税税率为：交易额的千分之四，或者千分之八。

这可能是最接近标准定义的房地产税方案。不过在将要执行的前夕，方案被否了。

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2021年3月底，边境线上的云南省瑞丽市第一次封城，27天；7月4日开始封城20天；8月3日第三次封城直到现在。

一年有小半时间，瑞丽的商场饭店长时间关门，很多人没法出城。最重要的，是财政开始不堪重负了。最终，连曾挂职瑞丽副市长的作家戴荣里都忍不住得罪前同僚，发出公开信替瑞丽百姓求助。他说，瑞丽曾是一个“藏富于民”的城市。政府的公共财政缺少雄厚的经济基础，绵长的边境线防护，一轮又一轮的疫情支出，让这个城市不堪重负：瑞丽需要祖国的关爱。

内蒙古的额济纳旗，情况是一样的。有一段时间，对于在当地隔离的外地游客，额济纳旗政府每天只能免费供应一顿午饭。

社交媒体上，这两个地方的官员被骂得狗血淋头。在全国一盘棋的防疫要求下，财政实力不雄厚的地方，比大家想象得要艰难。比如额济纳旗，2021年上半年预算收入和支出分别为1.7亿和6.3亿元。

瑞丽和额济纳旗遇到的问题，归根结底是钱的问题，是1994年分税制改革遗留下来的问题。分税制改革让财政大权归中央政府，这留下了后遗症：中央财权和事权的不对称。

85%的财政支出，要由地方政府自己负担。2020年，中央财政盈余4.9万亿，地方财政赤字13.4万亿，相比2017年，多了5万亿。所以我们可以看到，很多地方政府表外融资寅吃卯粮，来保持收支平衡。而且地方政府认为中央会无限兜底，用匈牙利经济学家科尔奈的话说是：父爱主义。

地方债务规模迅速膨胀，卖地成了最大的收入。排名前几的城市，财政对卖地的依存度已经超过了100%。

这种大背景下，房地产税对于地方财政的持续稳定，就显得尤为重要。从经合组织的30多个国家平均数据来看，房地产税一般占到地方财政的三分之一。

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2013年的杭州方案被否后，房地产税的工作，有一段时间外界看来似乎躺平了。

八年后，它再次被热烈讨论。即使没有细则，但网络上言之凿凿的预测，依然如潮。仔细阅读《决定》会发现，房地产税的真正落地，依然留足了时间和空间。比如，虽然规定试点期限为五年，但具体的实施启动时间，至今还没有确定；哪怕试点五年期满，离房地产税的全面铺开可能依然有距离。

人大对此有心理准备。在《决定》的末尾，说“需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定”：条件成熟时，及时制定法律。

十五年前我刚入行写物业税时，中国城市化率还不到44%，现在中国城市化率已经达64%了。几亿人进城买了商品房。截至2020年中国住房总市值已经超过了400万亿人民币了，是GDP的4.1倍。

经合组织38个国家中，大部分都征收房地产税，很多的征收时间已经有上百年。加拿大的房地产税历史是130年，美国已经征收了229年。

对它们的研究，基本达成了两点共识：开征不动产税的国家，房价受到了冲击而波动；房地产税对房价的冲击，随时间而减弱，20年后冲击彻底消失。

十五年前采访的那个领导人的前秘书说得对，它真的就像盲盒。当然时代也在变化，他说的另一个阻力，“制定政策的人都是有房子的人”，现在基本不复存在了。

前些时，看到微博上有网友说，他同事前两天看到一个新闻，说上海有人买了泰禾的房子，房子出问题延期了，但是却已经被通知去交房产税了。

这个网友悄悄凑过去说：新闻里那个悲催的家伙，就是我……

责任编辑:宇真

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