万科，已在主导房地产行业的大洗牌！（图片来源：STR/AFP/Getty Images）
【看中国2018年10月13日讯】当今，关系到房地产商生死存亡的问题是什么？在总体负债率高企（很多地产商的负债率超过了80%）的现状下，毫无疑问是现金流。
根据海通证券姜超先生的报告，2018年上半年房地产上市公司自由现金流缺口超过1820亿。相应的，2018年上半年房地产上市公司筹资现金流高达2145亿，同比略有减少321亿，房地产企业依靠外部筹资实现现金流的总流入，对融资依赖度增加；同时由于今年上半年企业融资依旧偏紧，融资端的压力导致不少房地产公司财务费用激增，2018年上半年上市房地产企业财务费用合计268亿，同比增长50%。
房地产由预售制度转为现售制度已经不是传言，广东房地产人士也明白地说这是大势所趋，更有网传现售制在中山已经开始实锤落地。当转为现售之后，就会继续绷紧房地产商的资金链。
如今，国内融资偏紧，又由于美联储不断加息，境外融资也是越来越紧，利率提升；同时，上海财经大学高等研究院发布的一份研究报告指出，中国家庭债务已逼近家庭部门能承受的极限，截至2017年，中国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，这意味着韭菜们已经不多了，快割无可割了。从这两方面继续挤压地产商的资金链。
地产商的资金链在受到多方的挤压之下，房地产商就将成为囚笼困兽，只能为了资金流而战斗。
就在这个时候，房地产龙头企业万科开始放出大招，对行业企业开始绞杀。
10月10日，大陆新浪网站有一篇报道：“万科给房闹退款100万？地产界炸锅了！”，文中给出这样的信息：前段时间打响楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡，今天据传给买贵了的客户退款了！传言称每户退差不多100万！
万科给房闹每户退款100万？（网络图片）
退款补差价的方式非常粗暴，但简单有效，买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。
现在已经不仅有万科一家这么做。合肥泰禾院子从20000元降价至15000元，引发早期业主维权，随后泰禾方面召开媒体会议，回复称：老业主可退房再按当前优惠购买，实际也相当于补差价。
这种做法会立即将大量的地产商置于绝境！
有朋友会立即说，如果所有地产商都降价，岂不是都要补差价？市场岂不乱套了？相当于房闹集体杀猪（杀地产商）？不会的，如果其它地产商考虑降价的时候，可要摸摸腰包，看看能否补得起差价，如果补不了，要么只能在现在的价位耗着，如果降价，将面对房闹更猛的攻击，您瞧着办吧。估计大多数只能选择在高价位干耗，如此以来，万科就可以顺利地通过打折去库存，扩大自己的市场份额和现金流，但这还只是第一步。
第二步是是什么哪？人们对钱是最敏感的，终归没钱就没饭吃，同时，所有的赌徒都知道，只要下注，就可能赢也可能亏，大家心里跟明镜一样。当万科等企业可以补差价的时候，就意味着有人会分担赌徒的亏损（至少可以弥补部分亏损），市场中所剩不多的韭菜如果要买房会选择谁家的？当然是万科的。结果，万科的市场份额扩大，还可以在今天土地市场很低迷的时期拿地，继续扩张业务。而其它无法实施同样做法的企业，只能瞪眼面对客户的流失，库存扩大，现金流恶化，最终是倒下的命运。
今天的万科，正在用行动注释“活下去”的含义……（网络图片）
预计很多中小房企都将在这轮绞杀中破产，因为它没能力补差价，也可能乖乖投降被一些大企业兼并。即便全国排位前二十位的房企，如果现在的资金流很紧张、资产负债率很高，只要没能力进行补差价的活动，最终也很可能是轰然倒塌的命运；即便不会倒闭，也无法像万科一样继续拿地进行快速周转，就会从排位靠前的位置坠落
万科在主导大洗牌！实际是绞杀。如果再有排名前五位的地产商跟随万科的策略，很可能就演绎成对同行业的大屠杀。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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