香港房屋民生问题到达空前瓶颈，积极“觅地”是否港府的唯一的出路？(图片来源：Getty Images)
【看中国2018年6月27日讯】(看中国记者钟灵综合报导)今年七一将近，也是林郑月娥政府上台一年之时，香港社会在这一年来出现了什么变化？解决房屋需求是林郑月娥上台后提出的一大施政重点，也是香港民生方面长期存在的问题，不过单从最新数据来看，问题持续恶化，私人物业价格再创高峰、公屋平均轮候时间也创下最长5.1年的纪录。
林郑月娥在竞选时承诺上任后会重新检视土地供应问题，以长远规划作目标，并成立专责小组进行讨论；另一方面，林郑推出以置业主导的房屋政策，建立五层置业阶梯（依序为公屋、绿置居、居屋，“港人首置上车盘”和私人楼宇），包括推出绿置居让持有公屋人士置业，并推出“港人首置上车盘”，最终以市民购买私人发展楼宇为目标。
林郑提出的政策当时就受到社会各界质疑，并形容“远水不能救近火”，不少专家及民间组织均认为港府的当务之急应该是拨出更多政府土地兴建公屋，以压抑因公屋供应不足而继续推高的私人房产价格。
根据政府统计数字，最新公布的今年4月私人住宅各类单位售价指数为375.9，比去年7月上升11.4%，虽然比起前特首梁振英上任初期的升幅较低，但仍创下18年来最高峰。
在公屋供应方面，至今年3月底共有27.23万宗公屋申请，平均轮候时间为5.1年，也创下2000年来高峰。港府早前亦承认，未来5年内均难以做到“减少至3年轮候时间”的目标。
为何新政府上台一年，房屋需求问题似乎迅速恶化？综合各方意见，香港房屋问题似乎并不只与需求增加、供应少的自由市场机制有关，更多的是政策失误。
《明报》报导，房委会委员、城市大学公共政策学系特约教授刘国裕表示，港府其实不缺发展私人楼宇的即时土地，但却未尽量拨地兴建公营房屋，反而以未能即时开发的土地划作公屋发展，令建屋需时更长；另一方面，因供应不足，发展商借此推高私人楼价。
刘国裕形容，政府一定要下定决心兴建更多公屋，将公私营房屋的比例打破“六四比”，因发展商手中囤积的土地足以发展私人楼宇，政府毋须担心。对于“首置上车盘”计划，刘不抱太大期望，因为项目牵涉公私营合作、涉及发展商利益，难以受控，宁愿港府扩大居屋计划。
高密度又拥挤的公营房屋，却是不少香港市民的依靠。(图片来源：维基百科)
香港真的是地少人多？
“地少人多”是港府以至人人经常挂在嘴边的话，但这是否只是无力解决问题的借口？多年来私人发展商大量囤积土地，特别是在新界地区囤积大量农地。香港4大发展商中，恒地以拥有4490万平方呎新界农地居首位，新地、新世界及长实分别拥有2800万、1740万及1330万平方呎。发展商以“挤牙膏式”策略兴建并供应房屋，使房价越来越高，以获取最大利润。
港府不能直接管控私人机构，因此只可在政策策略上增加房屋供应，以缓解需求并利用市场机制降低房价，过往港府推出“居者有其屋（居屋）”与公营房屋（公屋）政策，都曾是有效的方法。但到了2000年初，港府停建居屋，公屋落成数目亦逐渐减少，促使私人住宅价格持续飙升，而基层市民轮候公屋的难度越来越大、时间越来越长。市面更出现㓥房这一类呎租高、环境恶劣、没有独立水电表而经常被业主剥削的居所“㓥房”，目前已有超过20万人蜗居其中。
此外，港府多年来奉行“高地价政策”，以拍卖与投标方式高价出售土地予发展商，变相使发展商成本增加，继而推高房价。年前中资企业海航在香港西九龙启德拍得4幅天价地王，月前以160亿港元出售其中2幅以度过财务危机，撇除当中可能涉及的“政治因素”，接手的香港发展商恒地表示，由于地价高昂，预料私人住宅建成后，呎价将超过30000港元，即一个500平方呎单位，售价将超过1500万港元。
土地专责小组属意开发的郊野公园
香港面积达1100多平方公里，当中75%土地属于郊野地区，即为了保护生态环境而不准许开发的土地，当中大部分是陡峭山体。从数字上来看，不难明白梁振英政府2014年公布“长远房屋策略”提及向郊野公园出手。不过，上述4大发展商手握超过逾亿平方呎的土地，加上市区重建、娱乐短租用地、绿化带、工业用地的红、蓝、绿和棕地。前天文台长林超英曾指出，香港除开发郊野公园与填海外，可以释放的土地潜力仍然巨大。
但为什么两届港府均属意开发郊野公园用地呢？因为红、蓝、绿和棕地涉及到其他“较难处理”的持分者，包括驻港军队的用地、新界原居民、闲置或破坏但被霸占的土地、服务上流社会的高尔夫球场等娱乐用地等，所以最简单直接的方法就是打不用收地赔偿的郊野公园的主意。
开发出来的郊野公园土地，港府可以循2种途径转换成房屋用地，包括自己发展成公屋或居屋等福利房屋（最有效舒缓房屋问题），或出售予私人发展商（由发展商决定）。据过去多个发展地区例子，例如规画中的新界东北、九龙启德地区，港府发展公营房屋与出售私人发展商的土地比率约为一半半，但实际执行时出售私人发展商的土地会再多一点，即约60%划予私人发展商、40%由港府自行发展，其中又能进一步批出予私人发展商。开发用地的最终受益者可见一斑。
在城市中保持大片青山绿水的郊野公园闻名海外，一直是香港人的骄傲。(图片来源：Getty Images)
“置业主导”才能带来幸福？
特首林郑月娥上任后首份《施政报告》，没有计划大量增加公屋供应，却提出以“置业”为主导的房屋策略，亦首次提出以公私营合作模式推出“首置盘”，即由地产商提供土地，政府以优惠价让地产商补地价，然后地产商发展楼盘后再划出一部分单位作为“首置盘”。此举使多年来地产商忌于昂贵补地价而迟迟未有开发的农地可以大举释出，使开发新项目的机会及利润大增，突破目前开发新项目的瓶颈。消息一传出就有众多地产商纷纷表示欢迎政策，并指愿意提供手中土地作“首置盘”用地。
另一方面，林郑月娥亦提出兴建更多“绿置居”以取代兴建公屋，计划让本来住在公屋又有一定能力的基层人士，购入政府的福利房“绿置居”。公屋的本质是福利廉租屋，每月只要少量租金就可以居住；“绿置居”的本质则是置业，而港府划定“绿置居”的房价，约为“市价”的60%，但在私人主导的楼价市场屡创新高的情况下，不少公屋住户坦言无力购买“绿置居”，加上公屋数目不足，使大批轮候公屋的基层市民需住在租金昂贵、环境恶劣的“㓥房”，令他们的生活百上加斤。
来源:看中国
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