任志强:政策一松手 市场定反弹

发表:2012-02-22 13:11
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市场持续低迷,库存大幅增加,企业资金链持续紧张,这样的局势下,是逆势抄底还是战略转型,是调整产品结构还是隐忍蓄势?2012年是否是世界末日还不敢下结论,但是是楼市的冬天却毋庸置疑。2012年,企业如何走出困境,购房者何时出手,政策、市场走向何方?

看看这些业内专家和地产大鳄怎么说:刘志峰、任志强、胡葆森等业内专家和实战企业家分享了自己对2012年局势的看法和“过冬”策略。

刘志峰:调控房价银行获利最大

2月18日,国家统计局发布了全国70个大中城市房价报告。报告显示:2012年1月全国70个大中城市房价环比上涨的城市个数为零。在新建商品住宅方面,2012年1月全国70个大中城市价格环比下降的城市有48个,持平的有22个。

“房地产企业要正确认识房地产调控政策,对河南来说,中原经济区建设是房地产企业发展的新机遇,目前,投资投机性购房开始降温,多数城市房价涨幅开始回落,调控效果开始显现。”中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在会上表示。

不过,他也表示调控效果还不牢靠,投资性需求还存在,他建议房地产企业,“要跳出房地产来看房地产,房价过高不利于人才的引进和城市的和谐,房地产过热和房地产泡沫不利于经济模式调整和发展方式转变,房地产发展要谋求长远发展、持续性发展。”

他也发现了市场存在的矛盾,一是房地产调控的成果老百姓感觉不明显,因为银行利率没有严格市场化,利率一上浮,房价下调的好处都到了银行手里,老百姓没有享受到实惠。二是房地产宏观调控不意味着行业不发展。

他说:“房地产企业要从规模、粗放发展转变为重质量、重效益发展,产业链上优化组合,没有垮掉的行业,只有垮掉的企业。”

任志强:政策一松手 市场定反弹

不少专家和业内人士提到2012年房地产市场的走向,经常会提到“不确定性增多,走向不好判断”,可地产界实战专家、华远地产上市公司董事长任志强说,2012年的房地产市场确定性最明显。

“第一,调控政策不放松是确定的;第二,房地产投资下降也很确定,去年投资从35.2亿元降到27.9亿元,今年将延续;第三,今年新开工面积持续下降是一定的;第四,今年住宅的销售面积将略有增长,中央要求竣工500万套保障房,加上新建商品住房,总销售面积可能会略有上涨。第五,销售金额将与去年持平或略有下降,因为保障房的占有面积还不确定,占比多的话销售金额将下降,不然可能持平。”

任志强也认为老百姓没有得到房价下降的实惠,钱都转移到银行口袋里了,“银行利率上浮相当于房价下降的24%都被抵消了。希望银行对首套房贷利率加大支持,这样的话今年的销售面积有望增加。如果不下调,市场会更差,一旦上调,更多人买不起房,最后就是无人购房。”

对于宏观调控政策,任志强也持有不同的观点,他表示:“宏观调控是正确的,但是针对的目标是错误的,首先是调整市场住房结构是不对的,除了刚需,还有不少改善性需求是希望增大住房面积的,刚需需要小户型但市场不一定需要。可以参考国外,允许买,但是不能很快转售。”

“为什么人们选择投资房产,算笔账,如果100块钱放在银行,20年之后变成198元,但是实际购买力大幅下降;如果购买住房,20年中收益可能增长6倍。投资的渠道不外乎股市和房地产,是利率和货币政策导致人们愿意投资房产。”他说。对于房价,任志强表示,中央表示希望将房价调控到合理价位,但是什么样的房价合理,谁也不知道,没有消除根本原因,房价不可能回归到合理价位。“政策一旦松手,房价一定会反弹。”

想要房价回归到合理价位,他提出了以下建议:一是改变现有的土地制度和土地供给方式,给予自由交易的权利;二是住宅购置是资产购置,应给予相对优惠的利率,并对货币政策和税收政策进行一定的调整;三是房地产产品生产是一个固定资产投资的过程,不能把住房问题当做政治问题来解决。

他提醒房地产企业,在政策限购下,不少企业选择改变产品种类,由住宅转向商业地产,“一个区域内商业地产的比例由当地的城镇化率决定,只有城镇化率超过60%,才会需要大量的第三产业和商业地产,不要盲目转投商业地产,不然容易出现失误。”

胡葆森:机遇与挑战将共存

相对于任志强的宏观言论,胡葆森的观点无疑更具有可参考性和实用性,“连万科的老总都说,现在降价回收的都是保命钱,其他企业就更不用说了,所以限贷比限购对市场的打击更严重。”胡葆森感叹。

不过,他对未来的市场仍然看好,河南城镇化趋势不会改变,行政手段压制下的需求还存在,河南的房价总体处于一个合理的水平,一旦政策解压,市场会好转。

“现在就有很好的机遇,城镇化加速带来了每年5000万到6000万的刚需,城市空间的扩大也扩大了市场容量,产业转移、升级和消费机构升级也让工业地产、物流地产、城市综合体等显现,城市建设步伐的加快和区域关注度的提高给了企业更多的机会。”胡葆森鼓励河南的本土企业。

地产市场一直处于梯度转移中,未来5~10年,某地的市场份额就会被当地十大地产公司瓜分,现在有60%已被瓜分。鉴于此,他建议房地产企业,要确定好企业的终极发展方向和价值观,建立好自己的根据地,做好产品定位和区域定位。

想活下去并活得很好,没有一手绝活是不行的,地产企业也是如此,他说,只有你能做而别人不能做就是你的绝活,市场形势好出大公司,市场形势不好才会出好公司。除了靠谱的绝活外,行业间的联合也很重要,合作才能共赢。

最后,他重点讲了企业怎样在冬天运营好自己,“想好自己是做项目,还是做公司,或者是上市公司,其实潜心于一个城市、一个项目,把项目和服务做到极致,就可以在河南存活下来,建业扎根于河南,明年要发展到50个城市,最近买了三块地花了35亿元,压力也很大,只是因为早作准备,日子还算可以过下去。”

(文章仅代表作者个人立场和观点)

来源:大河网 

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