老年公寓在美国
发表:2008-09-27 08:35
美国老年公寓市场的情况比较复杂,过度开发现象的出现,短期市场竞争的剧烈,使老年公寓的出租人,开发商和经营者都在寻找一种生存之道.
老年公寓的市场分类
按物业为老年人提供陪助,护理和医药服务类型与数量的不同老年公寓可分为三类.
自住型(Independent-living)老年公寓不为老年居住者提供任何与日常生活,药物服务有关的协助,只是提供一个环境优美,舒适的居住社区,包括所有的生活配套设施,甚至可以完全容纳一个高尔夫球场.
陪助型(Assisted-living)老年公寓向居民提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭,帮助洗澡,喂饭,洗衣,体检,喂药和其它个人生活方面的需求.
特护型(acute-care)老年公寓除了上面两种类型所到的服务外,还提供全面的医疗服务,包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间.
激烈的市场竞争
根据美国老年公寓及护理业项目投资中心(NIC)最近一项调查表明,住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁,平均居住时间是个月30.对一个 拥有100张床位的老年公寓来说,折算下来每月至少需要3-4名居住者.市场却要求开发商在控制好成本的前提下,在一合理价位向老年人提供公寓.据NIC 不久前的统计,生活在陪助型公寓中的老人, 2 / 3的年收入只有$ 25,000左右.费用太高会导致大多数老年人负担不起,市场需求不旺已造成负面影响.开发商可以为老年人提供更多的舒适性,但租金的回报使业主不能负担 成本.对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓.事实上,美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代, 对食品短缺和大量失业记忆犹新,因此对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受.
但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年,因为他们已经适应了高消费.为了吸引这两代人消费老年公寓,开发商重点对美国家庭中 的成年孩子(20年之后的潜在客户)进行不遗余力的营销,聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常 组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力.在提高居住舒适性方面,开发商更是不遗余力.
2000年1月份,芝加哥地区一个老年公寓项目Wonder落成in Vernon Hills,它营造了另一种居住氛围:六层楼的建筑,屋顶覆盖18,000平方英尺的玻璃穹顶,有一个非常大的中庭,完全模拟热带气候,里面植有热带雨林 植物,人工瀑布,休闲小径,温泉点缀其间.
不同的经营策略
美国一家大型房地产信托投资公司-太平洋海湾物业公司3年前小规模地进入老年公寓市场,经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓.每个 公寓单元带厨房,配有家具及所有日用品.现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施,集中在市场进入障碍大,人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠 近洛杉矶的地区,那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方.
与此经营思路完全逆反的是小规模陪助型公寓的开发商Bee Hive Homes.他们远离土地价格昂贵的大都市,选择居住人口仅有5000人左右的小镇,所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右,由于规模过小而不受一些类 似美国残疾人法等法律的限制,采取特许经营方式,也非常成功.总之,谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力,谁就会笑到最后.
老年公寓发展的限制因素
在宾州西南地区,老年公寓被过度开发和竞争局面不断加大,其内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策,并且缺少必要的政府监控.老年公寓 的投资兴建被大多数地方政府视为正面的,积极的因素,一般都会对此大开绿灯.过度开发的一个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准.各州医 疗护理制度要求不同,对医疗护理费用支付的许可要求也不同.同时,医疗保健优先支付制度(PPS)对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响,像提供较 高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭.
最大的限制是资金匮乏.估计NIC,老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%,现在超过28,000个老年公寓设施遍及全国.另对老年公寓投资贷 款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元,比1998年增长15%.但是到了2000年,资金开始紧缩.市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与 谨慎,一般只贷给他的固定客户.华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情.但是到了1998年中,热情开始降温,最后导致房地产信托 (REIT)股票的逐波下降,甚至跌破其净资产的价值.
总体上看,现在美国特护型老年公寓已经饱和,陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势,只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
老年公寓的市场分类
按物业为老年人提供陪助,护理和医药服务类型与数量的不同老年公寓可分为三类.
自住型(Independent-living)老年公寓不为老年居住者提供任何与日常生活,药物服务有关的协助,只是提供一个环境优美,舒适的居住社区,包括所有的生活配套设施,甚至可以完全容纳一个高尔夫球场.
陪助型(Assisted-living)老年公寓向居民提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭,帮助洗澡,喂饭,洗衣,体检,喂药和其它个人生活方面的需求.
特护型(acute-care)老年公寓除了上面两种类型所到的服务外,还提供全面的医疗服务,包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间.
激烈的市场竞争
根据美国老年公寓及护理业项目投资中心(NIC)最近一项调查表明,住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁,平均居住时间是个月30.对一个 拥有100张床位的老年公寓来说,折算下来每月至少需要3-4名居住者.市场却要求开发商在控制好成本的前提下,在一合理价位向老年人提供公寓.据NIC 不久前的统计,生活在陪助型公寓中的老人, 2 / 3的年收入只有$ 25,000左右.费用太高会导致大多数老年人负担不起,市场需求不旺已造成负面影响.开发商可以为老年人提供更多的舒适性,但租金的回报使业主不能负担 成本.对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓.事实上,美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代, 对食品短缺和大量失业记忆犹新,因此对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受.
但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年,因为他们已经适应了高消费.为了吸引这两代人消费老年公寓,开发商重点对美国家庭中 的成年孩子(20年之后的潜在客户)进行不遗余力的营销,聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常 组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力.在提高居住舒适性方面,开发商更是不遗余力.
2000年1月份,芝加哥地区一个老年公寓项目Wonder落成in Vernon Hills,它营造了另一种居住氛围:六层楼的建筑,屋顶覆盖18,000平方英尺的玻璃穹顶,有一个非常大的中庭,完全模拟热带气候,里面植有热带雨林 植物,人工瀑布,休闲小径,温泉点缀其间.
不同的经营策略
美国一家大型房地产信托投资公司-太平洋海湾物业公司3年前小规模地进入老年公寓市场,经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓.每个 公寓单元带厨房,配有家具及所有日用品.现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施,集中在市场进入障碍大,人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠 近洛杉矶的地区,那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方.
与此经营思路完全逆反的是小规模陪助型公寓的开发商Bee Hive Homes.他们远离土地价格昂贵的大都市,选择居住人口仅有5000人左右的小镇,所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右,由于规模过小而不受一些类 似美国残疾人法等法律的限制,采取特许经营方式,也非常成功.总之,谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力,谁就会笑到最后.
老年公寓发展的限制因素
在宾州西南地区,老年公寓被过度开发和竞争局面不断加大,其内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策,并且缺少必要的政府监控.老年公寓 的投资兴建被大多数地方政府视为正面的,积极的因素,一般都会对此大开绿灯.过度开发的一个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准.各州医 疗护理制度要求不同,对医疗护理费用支付的许可要求也不同.同时,医疗保健优先支付制度(PPS)对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响,像提供较 高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭.
最大的限制是资金匮乏.估计NIC,老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%,现在超过28,000个老年公寓设施遍及全国.另对老年公寓投资贷 款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元,比1998年增长15%.但是到了2000年,资金开始紧缩.市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与 谨慎,一般只贷给他的固定客户.华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情.但是到了1998年中,热情开始降温,最后导致房地产信托 (REIT)股票的逐波下降,甚至跌破其净资产的价值.
总体上看,现在美国特护型老年公寓已经饱和,陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势,只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报.
来源:网文
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
评论
- 【宋紫凤专栏】乱世问津何处是 心中自有桃花源(图)
- 习近平普京盼拜登连任 美中俄演绎新三国演义(图)
- 日片《完美的日子》:光影交织中的美和释然(组图)
- 大开眼界!创记录的“人体喷泉”(组图)
- 习近平忌惮三个红二代(组图)
- 【宋紫凤专栏】从潘美到潘仁美 是艺术加工还是神来之笔(组图)
今日重点文章
更多重点文章
72小时热门排行
- 北京101中老师:我所认识了解的中共高干子弟(图)
- 我在湖北上空航拍到的令人伤心图片(组图)
- 早晨第一杯水是你的救命水!(图)
- 强!“三鹿”当众下跪了(图)
- 中国四酒类 惊传验出致癌物
- 此帖被急删,海南9月24日下雪
- 北漂女险变“贱女孩” 拒绝被潜走正道
- 北川特大暴雨泥石流 400余人当场死亡
热门标签
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
最新文章
- 歌手2024无修音谁“慌了”?(图)
- “疫”状再现?青海爆野禽禽流感恐人传人(图)
- 【谢田时间】中共发行超长期至50年特别国债救经济?(视频)
- 美女官员人生起伏 一女撂翻24人 最年轻女官上位(组图)
- 人到底要为善 还是为恶?(组图)