上海楼价下跌的背后 北京楼价是否会随上海下跌?

国际先驱导报上海特约记者非语报道 上海楼价8年飞涨，不是没有遇到过宏观调控之手。但是，涨势依旧。

下有对策

事实上，正如一年前一样，今年5月前，政府一连串限制政策出台后，下面很快就有了对策。在3月份的第一轮调控后，上海房市随即开始流行一种“垫资”服务：因为银行和税务部门要求还清银行贷款才能转手，中介公司和急于炒房的下家就联手替上家还清贷款，然后继续这一金钱游戏。

这一景象与一年前上海市出台的期房限转政策时相当类似。当时为了打压期房炒作，政府出台文件规定，自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房只能在取得房地产权证后才能转让。然而文件出台后并没能真正限制住期房转让，炒房族们迅速发明出新的操作模式，比如，上家为了尽快让房子出手，与下家私下签订协议，由下家帮其还贷款，待取得房产证后，再直接去房管局办理相关手续。

这种历史的一再重演，给了许多上海的房地产商以坚定的信心。顺驰集团华东分部总经理助理李颖对记者说：“目前这些政策的确对市场造成压力，不过在上海地产界混了这么多年，无论开发商、中介还是投资者，脂肪都厚得很。 2001、2002年地产利润非常高，2003年市场翻了一番，即便遇到2004年上半年的宏观调控，但是一过9月，尤其到年底，房价更是疯涨。”

许多在上海混的地产商最近经常举出以前的各种例子来鼓励自己。

侥幸心理？

但是，有人并不看好这种论调。

“在宏观调控政策下，首当其冲的就是顶级楼盘市场。不论是降价销售还是捂盘惜售，都是开发商对于政策的反应。从分析来看，降价销售是顺应了政府调控市场的政策趋势，而依然在捂盘惜售的开发商显然还存在侥幸心理，他们认为目前的销售形势还不够明朗，依然采取‘观望’的态度。但是这种‘捂盘’的态势不会持续太久。”一位房地产注册评估师对记者表示。

一位业内专家对记者说，土地价格可以看出从业者对于楼市的信心，所以只要土地的价格能拍出高价，那么楼价下滑短期内应该不会出现。

许多地产从业者都注意到，4月25日那天，上海1号土地公告的两块土地还分别以14.6亿和7.1亿的价格成交。另一块浦东新区潍坊新村街道地块更吸引了地产届巨头和黄和新鸿基前来投标，起始价就达到22亿。

然而，从4月26日开始，土地这颗安眠药就让所有人失望了。潍坊新村地块的竞标被意外宣布终止，随之而来的是七部委下达的《意见》，和一系列新的调控政策。

“原本还尚存悬念的走向，现在已经告一段落。”一位业内人士认为，这两个事件的连续发生，已经很明显地彰示了较量的结果。“短期内，上海楼市大势已去。”

楼市和汇市

在一些有远见的专家看来，楼市兴衰的背后，是人民币能否正常进行汇率改革。

有关专家解释说，表面看来，房地产调控政策与人民币汇率改革之间似乎相关性不大。但是，近一年来流入境内的短期投机资金，也就是通常所说的“热钱”，随着人民币升值预期的强化日益成为紧密联接这二者的“隐形”纽带。境外资金投资于境内房地产的原因就在于期望通过所持有的房地产价格上涨以及人民币升值的“双保险”来达到高额的投资回报。

摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠介绍说，去年上海楼市销售总额约为2000亿元人民币，其中一半左右来自境外，约合120亿美元。而据国家发改委的初步统计，2004年进入中国境内的热钱应不少于1000亿美元，达外汇储备的近1/6。谢国忠表示，虽然看起来投资房地产的热钱比重并不大，但是对房地产业过热问题的解决仍将对汇率改革有一定的帮助。

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