又一千億地產房企成都藍光退出牌桌(圖)

發表:2023-05-24 10:18
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【看中國2023年5月24日訊】2002年8月6日,成都開啟土拍大幕,首個入市項目位於青羊區西大街,佔地7.75畝。經過30多個回合激烈廝殺,被手舉77號的藍光以遠超預期的465萬元/畝的價格拿下。

拿下首宗地王,楊鏗何其風光。

他不會想到,21年後的藍光,或許再也沒有機會上牌桌,舉起那張令人們印象深刻的77號了。

大勢已去

面對滿目瘡痍的藍光,62歲的楊鏗臉上擠不出笑容。

2022年,藍光合同銷售金額不足50億元,較上年同期大降九成。全國九大重點市場,銷售額全部負增長,其中成都、昆明、福州、西安等省會城市同比下降9%、32%、50%、12%。而以上這些城市項目大部分已經逾期交付,害慘了一大批曾經信任藍光而買房的人。

一邊是銷售斷崖,一邊是債務堆積如山。根據一季報數據,藍光總負債已經高達1500億元左右,其中,一年內到期的非流動性負債高達379億元。截止5月15日,藍光累計未償還債務本息額高達合計425.56億之巨。並且隨著時間的推移,這一數據還將攀升。

翻開最新財報,更是觸目驚心。2022年,藍光巨虧249億元,是所有上市房企「虧損王」。加上2021年,公司累計虧了388億元,是2015年上市以來所有利潤的3倍還要多。

另外,藍光資產負債率高達116%,淨資產已經為負的211億元。一個個驚刺的數據劍指一個悲涼的現實:藍光不行了。

不過,只要上市地位還在,藍光就存在翻身的那怕一絲可能。但資本市場就是這樣冷酷無情,藍光股價只用一個月就蒸發了6成,且股價已經連續20個交易日低於1元。ST藍光隨即停牌。

最終,上交所於5月9日正式下發了《關於擬終止四川藍光發展股份有限公司股票上市的事先告知書》。2023年,A股第一家千億房企即將被強制退市,淒淒慘慘慼慼。隨之一起陪葬的,還有14.6萬名小股東。

2023年A股第一家千億房企四川藍光發展被強制退市,其地產之路終於走到盡頭
2023年A股第一家千億房企四川藍光發展被強制退市,其地產之路終於走到盡頭(網路圖片)

藍光走過30年,猶如一頭巨獸轟然倒下,揚起的塵埃已經蓋過曾經千億規模的光輝。雖尚未破產清算,但似乎隨時又可以宣布它的終章。

2019年,當藍光銷售額突破千億。楊鏗肯定不會想到,自己親手打造的地產王國將付之一炬,怒不可遏的債主們會踏破門檻把他告上法庭,他會153次成為失信被執行人,被限制高消費370次……

敢為天下先

上個世紀90年代,楊鏗在一家國企做技術開發部主任,日子過得舒坦。但他意氣風發,不安於現狀,毅然決然地選擇丟掉鐵飯碗,下海去。

很快,楊鏗在成都租下1棟2層的破舊廠房,註冊成立了蘭光汽配廠,以鉻釩鈦氣缸套起家。要知道,那時絕大多數中國人對汽車還沒有什麼概念。

1992年,楊鏗在一個偶然的機會去到沿海城市考察了一圈,敏銳地覺察到中國房地產市場的大有可為,回到成都決定成立蘭光房屋開發公司,開始轉型涉足商業地產。

短短三年之後,楊鏗交出了自己的第一個作品——位於春熙路的藍光大廈。這座26層的建築,曾獲得時任國務院副總理錢其琛的親筆題名,算是當時成都響噹噹的地標建築。這相當有面子,也打開了藍光商業地產的鑰匙。

2000年,玉林生活廣場建成落地。它幾乎是20世紀初成都小資夜生活的代名詞。藍光這個名字也逐漸在成都人的心中扎根。

那幾年,楊鏗沒日沒夜,親力親為。他來到玉林生活廣場,脫下鞋子,光腳丫在雨後的台階上踩了踩,看是否適合走動,怕後來的行人滑倒。

2002年5月9日,國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權》,叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式。這樣一個看似平常無奇的政策消息,卻深深震撼了楊鏗。他沒有絲毫猶豫,決定將藍光的業務重心從商業地產轉型為商品住宅。

後來,趁著成都舊城改造的東風,藍光在2005年迅速做大做強,成為川派房企的領頭羊。

幾年之後,次貸危機席捲全球,華爾街鬼哭狼嚎。當時,萬科的王石向外界預警,中國房價的拐點已現,未來不再有上漲空間。隨後,便挑起了樓市價格戰。楊鏗應對也很乾脆:要戰便戰。

很快,聖菲·陽光裡果斷降價至2560元/㎡,藍光凱麗香江開盤價僅4180元/㎡。成都樓市保衛戰,屢屢登上新聞媒體的頭版頭條。當時的藍光處境十分危險,下游地產項目賣不出去,現金流也持續惡化。

好在楊鏗咬緊堅持,總算熬到了救市的「四萬億」。危機之後,他野心勃勃,不想只居於成都一隅。在楊鏗的帶領下,藍光先到隔壁重慶拿地建房,點燃進軍全國化的硝煙。三年之後,藍光銷售規模突破百億大關,發展之迅猛,被業界盛讚為房企大黑馬。

2015年,A股超級大牛市。藍光也在當年成功借殼迪康藥業,完成了7年的上市夙願。在資本市場融到一大筆錢後,楊鏗一刻不停留,加快向全國進軍。3年近5倍,2018年藍光的銷售額已經來到了855億元之巨。

其實,2018年的房地產市場讓老江湖萬科都感受到頗大的壓力。在那年的秋季例會上,會場背景牆滿屏的「活下去」。當時,不少同行瑟瑟發抖,認真思考,但也有不少同行卻認為這是聳人聽聞。藍光顯然是後者,不管不顧,在第二年依舊瘋狂加槓桿。

2019年,藍光銷售額突破千億大關,提前兩年完成目標。

楊鏗開心壞了,千億不過如此嘛!

倔強不回頭

2019年,楊鏗在寸土寸金的上海虹橋買下了一棟樓,宣布打造「上海+成都」雙總部。那一年,藍光旗下的物業公司——藍光嘉寶服務在港交所掛牌上市。

手握兩大融資平臺的楊鏗,越來越大膽,越來越激進。按照他的規劃,2020年土地投資總額高達400億元,佔到了上一年銷售額的40%。這個指標下達之後,尤其是華東、華南各區子公司負責人也都信心滿滿,表示要大幹一場,做出成績,加官進爵。

沒想到,年初突如其來的新冠疫情讓全國停擺了幾十天。但這並沒有阻礙各區經理人的熱血與激情:不管價格,瘋狂拿地,沖就對了。

4月,藍光以8.47億元總價拿下河南南陽一宗地塊,溢價率123%;5-6月,在南陽、信陽分別以151%、149%的溢價率補充土儲;8月,藍光百輪激戰央企中海地產,首進石家莊,溢價率99%……

為了支撐起高價拿地,藍光的融資成本不斷走高,當年甚至在海外發行了多筆美元債,利率已經去到了10%以上。

為了更大規模的藍光,楊鏗「殺」瘋了。但如此激進的擴張帶來了債務規模的井噴,冥冥之中風雨欲來……

8月20日,住建部、央行等多部門發布「三道紅線」新規。這一政策的出臺再次改寫了行業規則,其影響並不亞於2002年的土地招拍挂制度。依靠高槓桿、高負債、高週轉的商業模式不行了。

新規之後,不少大中型房企很快做出戰略部署:保命要緊,停止拿地,降低槓桿!

藍光連踩三根線,為情況最為糟糕的「紅檔」區。楊鏗不以為然,沒有立馬下令停下一路狂奔的藍光。9月、10月、11月、12月,藍光下屬子公司繼續在全國各地溢價拿地,刷新KPI。

瘋狂之下,卻沒有多少人關注藍光兜裡還有多少餘糧。當年10月,藍光與平安旗下公司合作的廣東佛山裡水項目中,未能將15億元的債務按時還給平安,延遲了10多天。此舉引發了平安的強烈不滿,導致其內部對於藍光發展的融資做出了限制。不料,其他金融機構悄然跟進,藍光融資環境開始惡化了。

楊鏗這才意識到,大事不妙了。

2021年2月,藍光開啟賣資產自救之路。首先處理掉了藍光嘉寶服務,後來又折價賣了一些土儲項目給萬科,拿回幾十億元。但對於海量的到期債務,這筆錢杯水車薪。

4月,坊間傳聞藍光將有三筆信託出現違約,融創、萬科也在洽談戰投藍光。監管機構也對公司發出了問詢函。很快,藍光常務副總裁楊武正召開投資者緊急會議,承認藍光確實遭遇了一些問題,但強調「不會出讓控股權,不會甩賣公司」。

這句話從兒子的口中說出,或許也是這位四川地產大亨最後的底線與尊嚴了。但這一定程度上也導致與戰投者談判無果,釀成大禍。

深陷漩渦之後,楊鏗很快把兒子推向前臺,自己卸任了董事長,且把直接持股藍光發展的股份全部轉移到藍光集團,做了徹底的切割。3個月後,藍光官宣債務違約,徹底引爆市場。海內外評級機構相繼大幅下調債券評級,重要融資夥伴中航信託、百瑞信託開始變臉申請藍光司法凍結……

年僅26歲的楊武正,哪見過如此大場面。面對信用塌陷的藍光,他並沒有太多辦法,只有眼睜睜看著經營、融資、債務狀況持續惡化。

2022年,楊氏父子是否改變出讓控制權的想法不得而知,但一切都亡羊補牢,因為越來越多的房企暴雷,以藍光的資產質量和債務規模,在並購市場已經沒有任何優勢可言了。

重組的大門被楊鏗親手關閉,也幾乎決定了藍光的命運。藍光7年百億到千億,4年千億歸零,像一場夢一樣。

世界也給楊鏗開了一個大大的玩笑。

不得不承認,房地產行業野蠻生長的黃金、白銀時代已經過去。適者生存、物競天擇的叢林法則已經降落在了體量龐大的房地產身上。

只有時代的英雄,沒有英雄的時代。或許很快,中國地產界再無草莽英雄,因為時代不再允許,商業競爭也不允許,落幕將是最後的歸屬。

而藍光的謝幕,再次折射出了中國房地產業未來艱難的走向……

責任編輯:宇真

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