房地產:以交易為中心的思維要徹底變了(圖)

作者:包郵區 發表:2021-10-13 09:35
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【看中國2021年10月13日訊】2005年12月,南京市民辛先生找到順馳地產經紀常府街店,委託賣掉自己位於良友裡的房子。

順馳的小夥來到辛先生的房子做評估,開口就說這房子只值30萬,並提出他們公司可以現金收購這套房子。辛先生等著換房,就答應了。

小夥給了5000塊錢後,然後就走了。兩天後,小夥就把房子以34.2萬元的價格,賣給了另外一位南京市民薛先生。但薛先生付了錢之後也沒拿到房,他晚上散步時來到房子前,敲開門後,看到了辛先生夫妻正在吃晚飯。

雙方一聊才知道,只有中間商賺差價,這是什麼滋味?

順馳的員工說,2%的中介費根本不是順馳的利潤來源。他們想要的,是倒賣房子的差價。這才是順馳的第一桶金。

順馳會將手裡的房源排序:收購的房子、簽約限時銷售的房子、有鑰匙的房子、一般代理的房子。在電腦上,這些房子會分別被編號:A、B、C、D。

他們優先推薦的,是右上角標著「A」的房子。

那是順馳的風光年代,從1994年到2006年,順馳在土地市場大殺四方,包括在2003年以9.05億元的「天價」拿下了北京地王。另一方面,他們也不放過二手房市場的一筆筆差價。

如果不是2006年的調控,順馳倒下,他們或許可以做成一個「完美」的生意閉環。

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2007年,馮侖的《野蠻生長》出版,這位地產商中的「思想家」試圖探討企業家們的原罪。他本人就是很好的例子,拿過回扣,給官員塞過錢,幫跑路的朋友籌過資,還跟黑社會坐在一起觥籌交錯過。

大家都以為《野蠻生長》是一個年代的總結陳詞,但沒想到,一個更荒蠻的年代才剛剛開始。

2008年11月5日,「4萬億計畫」出臺 ,十項措施中,影響最大的一條是:取消對商業銀行的信貸規模限制。

從那時開始,房地產再也不只是鋼筋水泥的遊戲,而是錢的遊戲。不適應新遊戲的潘石屹、王石,很快將被淘汰出局。2009年11月,被分析師們稱為「貨如輪轉、速度致勝」的恆大在香港上市,許家印寂寞如雪,問出了那個問題:如何能留芳百世?

2010年,搜房網在美國上市。沒過幾年,市值直逼百億美元。不僅超過了搜狐,超過了新浪,也超過了恆大。為開發商打工的公司,在身價上反超了東家。

當時有人在社交媒體上提問,搜房市值超過恆大意味著什麼?下面的回答是:投資網際網路的人們該清倉了。

如今看起來非常魔幻的很多事情,當時沒有人覺得不對勁。再後來,比恆大更能「貨如輪轉、速度致勝」的碧桂園成了行業領袖。房地產徹底進入流水線模式:拿地第二天就開工、拿地三個月就開盤,賣地心切的地方政府接受了開發商們的一切要求,不缺地的郊區和縣城,建起了大量33層的高層住宅。

賣地成了地方政府的主業,借錢成了開發商的主業,接受一次次洗禮之後,普通人也終於形成共識,房地產是家庭財富之錨。後來,郁亮把這十年稱作:黃金年代。

前幾天看了一個報告,是貝殼研究院聯合空白研究院出的。報告中說,中國的房價上漲不是線性的,而是「爬樓梯式」上漲。他們沒說出來的話是,這是人為操縱的。

每一輪調控之後都比上一輪提高到一個新的台階,這進一步強化了未進入者的焦慮情緒和房價上漲預期。這份報告顯示,中國的居民槓桿率,從2015年40%,提升到2020年60%:幾乎達到了不可持續的臨界點。

前幾天,連美國國務卿布林肯都要站出來關心恆大。是不是布林肯先生也買了海花島的房子?

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貝殼研究院的那份報告說,從1998年房改以來的20餘年間,中國一共銷售了1.7億套住房。其中有超過40%的新房:是在過去五年完成的。

過去五年,每1000個城鎮人口中,就用16人買過新房。橫向對比一下,就知道這個數字多麼恐怖:德國歷史上最高峰時期,千人購房量也只有5個。中國人幾乎是用五年時間,徹底解決了房子的短缺問題。但遺留下的隱患,可能五年也消化不完。

全國最大的五家開發商中,有一家已經爆雷,還有一家的風險也很高;最大的五十家開發商中,至少有十家已經明確發出了預警信息。

每一家開發商背後,都是大批瑟瑟發抖的購房者,買房儼然成了輪盤賭遊戲。一個不小心,不僅失去了房子,也失去了畢生積蓄。

房子本來是提供安全感的,沒想到卻成了恐懼的源頭。有人提了一個問題:地方政府一堆負債,開發商也一屁股債。我也一屁股債,錢到哪裡去了?

在房價迅速攀升的十幾年時間裏,很多人被時代的列車拋下了。有房與沒房,不是說有沒有一個紅本本的差距。

C端的槓桿率,領導已經警覺,並提醒大家不要押注房價不會下跌。B端的槓桿率,更是過去一兩年裡這個行業的最大故事背景。開發商的朋友說:我們每個月需要報備的報表,已經從3張表,變成了6張表。過去的資產負債表、融資表、表外相關負債表,已經不足以讓領導放心了,他們還需要知道,房企的主要經營財務指標、流行性監測表、土地監測表。

讓領導不放心的,是擔心會不斷出現下一個恆大。

3

前幾個月,長春的兩個項目交房吸引了我的注意。他們是偉峰東域和一湖國際,開發商是同一個:偉峰實業。

這個開發商我此前從沒聽過,兩個項目也不是豪宅。讓我印象深刻的是,交房時,毛坯房的客廳會整齊地擺一噸沙子,以供業主日後裝修方便。如果不夠,沙子還是不限量提供的。

衛生間裡,防水線、積水點、洗衣機下水點都標得清清楚楚,還送了一個簡易馬桶。所有人能接觸到的牆角,都裝了護角;所有的窗戶都是鋁包木,擔心窗戶開啟後會磕到牆,牆上貼了一塊泡沫膠做緩衝。

這些都是很小的細節,每戶的成本最多不超過500塊,但很容易讓人感動。

我特地去搜了一下,這兩個項目的合作方,是日本的丸紅和三菱地所。世界500強的丸紅在中國的項目屈指可數,只進入了上海和長春。

這些年我也看過很多豪宅,但都不如這兩個項目給我的震撼大。這些簡單的事情,開發商不是做不來,而是沒有心思去做。在一個生產驅動型的市場裡,最先被拋棄的,就是顧客的體面。雖然不確定這些小細節是不是日本合作方帶來的,但看看日本房子的營造和交付標準就知道,我們還有很長的路要走。

買房都戰戰兢兢,更不用說租房的人了。貝殼找房的報告說,中國的租賃關係極不穩定,他們的監測數據發現,租戶的租住週期:平均不足一年。

4

數天前,貝殼「悄悄」更換了slogan,從用了四年的「找房大平臺」換成了:讓居住更美好。

貝殼近期更換了slogan,從「找房大平臺」換成了「讓居住更美好」
貝殼近期更換了slogan,從「找房大平臺」換成了「讓居住更美好」(網路圖片)

這意味著 ,以交易為中心的思維,要被徹底改變了。

這些年,貝殼和鏈家做了很多事情,比如建立樓盤字典、經紀人的職業化、建立規範的流程,他們用技術把房產買賣的流程改造了一遍。房產交易的大部分流程,已經可以在線完成了。

去年,貝殼把ACM傑出科學家、人工智慧大牛葉傑平從滴滴挖了過來,來重建自己的AI體系。貝殼在為未來做準備。

過去五年中國房地產發生的事情,美國、日本和德國都發生過;但他們的教訓我們並沒有學到,他們的彎路中國還要再走一遍。

貝殼的樓盤字典幾乎是最詳細的房產數據,他們統計發現,北京樓齡20年以上的小區中,超過六成無電梯,16%沒有集中供暖,26%無門禁系統。

在前方,還有一波換房潮。美國和德國的已經告訴我們,不缺房子、人口逐步老齡化的國家,房價也不會停止上漲。

前段時間,杭州、深圳的官方二手房平臺引起了很多人在討論:是不是真的需要房產中介。

這個問題,筆者已經寫過了。2018年,河南永城讓全城的經紀人變成了黑中介,但房價仍然在漲,買房也沒有變得容易。大家拍手稱快之後,還是要到包裝後的茶館、裝修公司、家政公司門店,去找那些能幫他們買賣房子的人……有些自然規律,是沒法違背的。

報告算了算,未來五年,新房交易量仍會保持在1300萬套左右;未來會有200萬房產經紀人,會有800萬物業服務人員,他們不會被機器人所取代。

買房是家庭最大的一筆消費,科技再發達,也替代不了人和人之間建立的安全感。

5

我問貝殼的朋友,「讓居住更美好」是什麼意思?他給我看了一個案例。

2019年,甘肅小夥卯應軍從山東回甘肅,他本想考個公務員,但在一個高中同學的鼓勵下,成了一個賣房子的經紀人。

入職沒多久,疫情來襲。很多事情變得不一樣了,包括賣房子。卯應軍感覺,放棄考公務員做中介的決定,大概相當於在1949年加入國軍。

2020年7月,卯應軍接到一個賣房委託,9層的老房子,沒有電梯,165萬的價格挂了兩個月,沒人買。降價23萬,還是沒人買。被逼急的卯應軍有了一個大膽的想法:能不能裝一部電梯。

裝電梯需要全體業主同意,但十幾年過去,原來的業主早已散落各地。小卯就對著業主名單,找熟悉的人一個個問,最終聯繫上了所有業主。

他說服了一樓的業主,又幫忙送了一個月桶裝水,感動了七樓的老太太,最終成功取得全部業主同意。就在這個節骨眼上,業主沒跟卯應軍打招呼,就把房子賣掉了……

被翹單這種事,法國總統馬克龍也沒招。

幾個月忙活裝電梯這事,小卯的業績就墊底了。卯應軍開始懷疑人生,忍不住問同事:咱們做的這個事,是不是對的?

想了幾天,他還是決定幫大家安電梯。2020年11月,電梯立了起來。

沒多久,有兩家業主直接把鑰匙交給了卯應軍,一下就成交了兩單。業主們也開始主動幫小卯介紹朋友,有位業主已經給他介紹成了5單生意。

卯應軍所在的枔家房產西站店,位於蘭州市七里河區,在貝殼找房的平台上,是不起眼的一個小品牌。

有智慧,有人情,有想法,這是我今年聽到的最好的一個故事了。

責任編輯:宇真

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