【看中國2017年5月7日訊】中國的房市是否走到了崩潰前的最後瘋狂？從種種跡象來看，似乎有這個可能。
最近的樓市有兩條新聞引起大家的討論。第一是中國的二三線城市在五一期間掀起了搶房潮。在北上深等一線城市已經對樓市採「急凍」政策的情況下，購房者紛紛湧入二三線以下城市搶房。據新聞報導，某省會城市的一新樓盤開盤，兩天內四百多套房全部被搶光，購房者甚至是自帶乾糧徹夜排隊。
此情此景，讓人想起多年前一線城市搶房的情景。不過時過境遷，時間地點不同，搶房的意義也不同。房市的瘋狂很可能稱為一種最後的狂歡。我們看到，就在二三線搶房潮的同時，五一期間的房貸利率卻是在上調。
近期，122家銀行上調房貸利率。北京、上海、廣州、深圳等一線城市全面縮減房貸利率優惠。據統計，在中國35個城市533家銀行中，4月有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比達22.89%。其中，提供9折以下優惠利率的銀行有42家，較上月減少66家，下降61%。同時，有12家銀行停貸。
明眼人都看得清楚，顯然是中共政府不希望老百姓再來核心城市搶房了。如今一線核心城市房市幾乎是冰凍，交易量急跌，流動資金被驅趕到二線城市，但發現二線也紛紛開始啟動限購，於是又往下流向了弱二線和三線城市的樓市。但是，這麼一個搞法，終究是可以持續的嗎？缺乏堅強支撐的三線樓市，難道不會因為缺乏底部支撐而在未來某個時候暴跌？
樓市資金層層往下沉底，然而底部卻缺乏支撐，這種並不穩定的市場結構，可以從以下幾方面來觀察。
雖然限購政策日益嚴格，但是老百姓對於購房的需求目前並沒有減弱。相反，所有的限購都成為了一種變相的飢餓營銷。上海甚至開始了新房「搖號購房」的政策，據說，其他多個城市也準備繼續跟進。這其實就是說明之前所謂的地產調控的徹底失敗，一方面不希望房價上漲過快，另一方面也不希望一棍子打死房地產，試圖控制新房銷售的價格。
在表面上嚴控一線房市的同時，為房市輸血的渠道也在逐漸改道、收窄。自從去年11月以來，房企公司債已經很少核准發行，直到今年2月，證監會才又批准核發房企公司債。然而，核發的方向全部是以政策性住房以及公租房等等為主，其主要對象並不是商品住房。回看前幾年的房企公司債，其發行規模之大，發行利率之低，創下多年來的記錄。
2015年的房地產信用債餘額7,300億元（人民幣，下同），但到了2016年，財政依然持續著寬鬆的貨幣政策，相應的，房企的舉債融資總額則擴大到了11,376億元，利率最低到3%。但是，到年底則出現了大幅的資金收縮。進入2017年，對於房企的金融支持則是持續的，並且是急速的收緊。這種猛烈的勢頭，之前還沒有出現過。
今天，房企融資的難度越來越高，其背後的原因就在於這種資金上的斷水斷電斷糧，以及行政上的限購。之前幾年的低利率舉債以及房企的高額負債，直接的影響就是房市的過度槓桿化。而如今大力度的去槓桿，用限購方法「急凍」交易量，而對於那些在前幾年拿到低價格的資金和土地的房企而言，後續的資金成本增加以及開發成本的增加，都會造成房企銷售的壓力。
現在的房企的存貨變現需要較長的時間，而與此同時，過去低廉的利率不再，房企的資金壓力非常大，短期和長期債務的償還壓力，使得房企不得不拚命賣房，甩掉庫存，從而保持資金鏈不至於斷裂，不產生債務違約的情況。
因此，現在的一線二線房市急凍，弱二線和三線搶房潮的掀起，本質上就是一種「套路」，為了在二三線城市拿地的開發商去庫存，掐死資金流入一線的渠道，讓其流入最需要的地方，為資金越來越緊的開發商解困。其實，這種趨勢的出現就說明，這一波房價暴漲的週期已經結束。根據統計局的計算，二三線城市去庫存的週期高達50個月，某些城市高達100個月，也就是說去庫存時間從大約4年到8年不等。
在這段期間，中共政府沒有理由再啟動過去寬鬆的公司債核准，房企資金的渠道不會變寬而是收窄，去槓桿的方向也是基本不變。期待這段時間房價的暴漲，是不現實的。而目前去庫存的主要城市，未來幾年不動產的風險也是相當高的。
上世紀90年代的日本房地產泡沫，破滅的原因當中有重要的一點就是政府劇烈的宏觀調控政策，直接刺破了房產泡沫。今天，銀行縮表政策，房企的資金鏈緊張以及各種限購政策類似於當年的日本，但中國的房產泡沫直接破滅，房價暴跌的局面出現的機率並不高。
但是，在局部地區，尤其是庫存量最大的三線城市，重複當年日本老路的可能性就比較高。這場危機的解決之道目前就只能是依靠散戶投資者的力量，通過購房讓房企的債務負擔轉移到購房者身上。然後就沒有然後了，一句「投資有輸贏，決策須謹慎」就可以把鍋刷掉。這也正是房市股票化的題中之意。
總而言之，目前哪裡的新房賣得最熱烈，未來哪裡的風險就越高。相反，動靜不大的一二線樓市反而相對是最安全的。
責任編輯:何雲 校對：文龍 来源:驥觀天下
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