【看中國2015年01月18日訊】上週，資本市場關注的一個焦點是在港上市的深圳龍頭房企佳兆業的債務違約事件。佳兆業的公告稱，由於未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款，有可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。有機構統計，迄今為止，與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11家，所涉資金規模合計約140億元，其中近半是信託融資，金額70億元左右，涉及5家信託公司，且部分信託將在近期集中到期。佳兆業的債務違約爆發也導致其股價出現大幅下跌。在截至到1月7日的14個交易日內，股價下跌幅度高達47%，市值幾乎蒸發一半。
中國資本市場進入2015年後出現的首例違約事件，不啻是一個重磅炸彈，使人對2015年中國的房地產市場變數充滿了想像。近10年來，中國樓市價格一路飆漲，尤其在金融危機後，政府實施的刺激政策和寬鬆貨幣政策更是導致樓價暴漲，特別在一、二線城市，樓價比危機前都翻了幾番。樓市不但是個經濟問題，也是個政治問題，因為樓價過高不單會引發全民炒房，無人做實業，而一個國家的長遠發展是不可能建立在樓市繁榮基礎之上的，後者只是經濟繁榮的結果，經濟蕭條樓市繁榮，這就是畸形繁榮，是不可持續的。此外，樓價過高，買不起房的人終究是多數，這無疑會引發後者不滿，當這種不滿積累到一定程度，並與其他社會不滿結合起來，有可能爆發社會危機。
另一方面，樓價不可能無限上漲，泡沫終有破滅時，一旦破滅，財富也就打回原形，這對依賴房地產的個人和政府無疑不是好事。而問題恰恰是，樓價暴漲不但在社會生成了一個龐大的靠樓市暴富的食利階層，更嚴重的是，中國地方政府也已經形成了對樓市的強烈依賴症。所以，政府現在是既擔憂樓價再上漲，更擔憂樓價在此時出現暴跌，因為若暴跌，泡沫破滅，地方政府在沒有找到下一個可靠的財政來源的情況下，就可能出現連鎖反應，觸發社會危機的開關。這就是政府在近一、兩年來對樓市調控持一種矛盾和謹慎心態的原因。
2014年，中國這架呼嘯的馬車終於顯現出了疲態。經濟的下滑也波及到房地產，此前，一向唱多的樓市被齊聲的唱衰聲調所代替，在一些二、三線城市還出現了鬼城，房價呈斷崖式下跌，很多人希望這種狀況能夠波及到全國。然而，一年下來，骨牌效應終於沒有出現，像北上廣深等一線城市的房價雖現小幅波動，但依然堅挺。因此，地方政府可以暫時緩口氣。就在這種情況下，佳兆業突現違約，這是不是個信號，預示著2014年沒有出現的樓市崩盤將在2015年出現？
佳兆業是深圳本土的龍頭房企，連續三年榮獲「深圳地產資信十強」。2009年12月赴港上市後三年內，該司銷售額增長2.4倍，從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年，佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額，超過行業龍頭萬科，摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍；並在同年4月，以54億元的總價，擊敗華潤、招商與港中旅聯合體，成功拿得大鵬新區「巨無霸」地塊，成為當年深圳的「新地王」。可見，這麼一家實力不凡的房企，竟出現違約，讓人有些不可思議。
考察佳兆業違約方式，儘管是由匯豐強制其提前還貸而引發，並非是自身資金出現問題而還不起，從這點來看，似乎讓人有些寬慰。但是，匯豐之所以要強制佳兆業提前還貸，是因為後者陷入了腐敗傳聞，據悉，佳兆業董事長涉及前不久落馬的深圳政法委書記蔣尊玉案；也有傳言稱，佳兆業還牽涉周永康案，曾與周子周濱的中旭系發生牽連，涉及成都某地產項目，從而導致其上千套房源在2014年11月被深圳市鎖定。
僅從違約原因來看，似乎不必擔心中國會再現美國式次貸危機，因為後者是由個人違約而引起的。但也不可樂觀，這可能正是中國式次貸危機的一個燃點。比起美國將垃圾資產打包槓桿化賣給那些本來買不起房的人從而引發大規模違約事件來，中國房地產市場的一個特點就是腐敗。房地產開發商與政府部門工作人員互相勾結，從而抬高房價。如果除去腐敗因素，中國的房價在目前基礎上至少可以下降30%。換言之，房價至少包含30%的腐敗成本在內。問題是，這種腐敗是大面積的，很少能夠找到乾淨的房地產開發商。若把政府不恰當的收費和交易費用也算做腐敗的話，中國就沒有一家房企不因腐敗而抬高房價的。
有鑒於此，這輪強力反腐肯定要燃燒到樓市。事實上，一些開發商也因受牽連而被查處，不過，現今只出現佳兆業這一個違約案例，未來還會不會出現其他的房企因反腐而導致無力還貸事件，理論上說，這種概率很大，但實際可能不會很多，一是不會有很多開發商都捲入到高層腐敗，從而被地方政府以鎖定房源的方式導致違約；二是若因腐敗導致房企破產，終究對地方政府不利，所以地方政府不希望這種現象大面積出現，因而即便涉及到高官腐敗，也不大可能採取這種鎖定房源的辦法。
除腐敗外，地方政府自身的債務危機也會波及到地方房企，引發後者的違約乃至倒閉問題。筆者不好評判中國在一兩年內會不會出現次貸危機，有很多的不確定因素。但有一點是可以肯定的，樓市正處於大變動前夜，大面積的洗牌會來到，只是這種洗牌對中國是福是禍，現在看不清楚。
来源:和訊網
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