誰會成為樓市博弈中「最大笨蛋」?(圖)
【看中國2013年10月24日訊】國家統計局9日發布2013年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示與上月相比,70個大中城市中新建商品住宅價格上漲的城市有65個。環比價格上漲的城市中瀘州漲幅最高,為1.9%。與去年同月相比,70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市僅有溫州1個,上漲的城市有69個,北京上漲幅度最高,為20.6%。
顯然,現實給出的答案是:房價依然頑強上漲,有些城市表現出的是溫和上漲,有些城市表現出的則是漲勢囂張。老實說,這種房價只漲不跌的攻勢,讓一些人很難沉得住氣。
一些權威專家的預判,更是逼人出手購房。地產大佬且有「大炮」之稱的任志強最近更是放言:如果土地政策不發生變化,公共資源配置情況不改變的話,繼續漲的情況,還會延續很長時間。換句話說,房子還沒到真正貴的時候。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵近期表示,中國目前還沒有出現大面積的房地產泡沫。一些中心城市房價被推高,和民眾對相對稀缺的公共服務的追逐有直接關係。對於被視為樓市調控利器的房產稅,李鐵也直言「不是你想像的那麼容易」。
無論民間還是官方,持這種「漲價說」的人大有人在。而在筆者看來,這種說法有其道理,但並非真理。這是因為,這種「漲價說」是建立在「土地政策不發生變化、公共資源配置情況不改變、房產稅不會全面推出」等多個假設條件上。而一旦假設條件之一或是同時發生變化,那麼這些不確定的因素會不會成為壓垮房價的「最後一根稻草」?
任何商品,有漲必有跌,這是鐵律,不以任何人意志為轉移。日本房價「上天落地」、美國房價由盛而衰佐證在前,國內鄂爾多斯房價腰斬、溫州房價大跌教訓在後,這些鮮活的事實警醒我們,非理性繁榮的樓市肯定要回歸理性,虛高的房價遲早要被打回原形,房價去泡沫化已是必然,只是不知道誰會接到擊鼓傳花的最後一棒。
與「漲價說」相悖而行的要數華人首富李嘉誠。最近一段時間,他頻繁出售大陸資產,目前已套現近500億元,這引發了中國經濟界特別是房產界和股票界的嚴重關切。中國科學院一專家稱跟樓市一樣瘋狂的投機買房人,更是傳說中的「二傻子」。萬科股份董事會主席王石則在微博上說:「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了!」
今年的諾貝爾獎經濟學獎得主羅伯特·希勒,是美國耶魯大學經濟繫著名教授,這位長期關注中國房價的經濟學家認為,中國的房價在中長期內必然會下跌,因為人的本性在全球是相同的。目前,中國各大城市所洋溢的樂觀情緒與2005年的美國是一樣的。大多數人認為,即便是房價下跌,也是軟著陸。但是,美國的房價還是出現了超過30%的下跌,部分區域下跌過半。
中國社科院研究員尹中立坦言,現在來買房的大部分人,應該說拿來住的人已經越來越少了,投資成為了一個最重要的目的。那麼,不具備購買能力的這些人都已經背著錢進來了,就說明後面已經沒有隊伍了,那就有可能是最後一波傻子,最後一波傻子一定就是這種最沒有錢的人進來了。
偉大的經濟學家凱恩斯曾經說過,投機者之所以這樣,是基於一個預期,預期會有人以更高的價格從自己手上把這些東西買走。因此,投機品的實際價值是不重要的,重要的是有沒有比自己更笨的笨蛋。如果不幸地沒有比自己更笨的笨蛋了,那麼自己就成了「最大的笨蛋」。投機行為的關鍵是判斷有無比自己更大的笨蛋,只要自己不是「最大的笨蛋」就是贏多贏少的問題,因此投機活動也就成了「博傻」活動。這種心理預期所形成的市場規律,就是凱恩斯的「最大笨蛋原理」。
筆者認為,當前房價高企,除非的確是剛需必須購房,也要儘可能延遲一下購房時間。這是因為,年關將近,金融部門有收緊流動性衝動,樓市調控更有強化預期,房價到底向左走,還是向右走,充滿著較大的不確定性。方向不明,最忌出手。否則,無論是剛需者,還是投資客,都極有可能成為樓市博弈中的「最大笨蛋」。所以,建議購房者三中全會之後或是明年兩會之後下單為好。而作為賺得盆滿缽滿的開發商,則要認清現實,准研前景,審時度勢,果斷決策,以價換量,把最大優惠讓給剛需者和投資者,這於己於人都是一件天大的好事。
房價久漲,藥方頻現。近日在清華大學舉行的一個論壇上,國務院某參事語出驚人。他提出瞭解決目前房價高漲不下問題的16字方針:允許買房、限制賣房、獎勵租房、處罰空房。
這一藥方,大體無可厚非。總體思路是:抑制不合理購房需求,增加租賃房源供應,促進住房租賃市場。然而,如果細看,良方中卻夾雜著幾根「毒草」。其一,買房後一年就賣的,售價與原房價差價的95%,由國家收走;兩年賣的,收走差價的85%。其二,向德國學習,房屋閑置5年,政府組織流浪漢入住;閑置7年,收歸地方政府所有。
關於其一,性質屬於資本利得稅。當前中國二手房交易環節中,個人所得稅、營業稅和土地增值稅,實質近似資本利得稅。然而,中國的特殊國情是:稅法執行走樣,從寬發落。當前主要靠營業稅實現差異化,土地增值稅自2008年底以來暫免,個人所得稅理應按買賣差額的20%徵收,這也是今年2月國五條細則的精神,結果在一片抗議聲中,不了了之。
如果連既有的稅政都無法落實,何談進一步提高稅率?況且,一年內賣房征差價95%的稅,世上從未聽說過如此高的稅率。即便是在近兩年房價猛漲的香港,特區政府出臺的額外印花稅新政,對半年內和半年至一年內轉售的房屋,也只分別徵收20%和15%的稅,可這已引起一片驚詫。95%這麼高的稅率,實在不必。
關於其二,更讓人膽戰心驚。分明是拿著國家武器,惡狠狠向私有財產開刀,赤裸裸侵犯不動產物權。誠然,當前我國實行土地公有制,國民擁有的商品房與宅基地,只是有限產權。但2007年出臺的物權法中明確規定:國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。
農民宅基地的所有權,屬集體所有,但使用權由房主支配。城鎮國有建設用地上建造的商品房,其業主擁有土地使用權,一般為70年,也即在70年的年限內,房屋屬於私人所有,只要居民是合法購買,依法進行登記(也即擁有房產證),那麼,政府無權將其收歸政府所有。除了一種情況:建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償,並退還相應的出讓金。
近期有則新聞,陝西寶雞市高家鎮固川村某村民,在獄中度過23年後獲釋回家,卻發現房子已被鄉政府賣給了鄰居。鄉政府肯定沒有權力擅自出售農民的宅基地與房子。但這裡也涉及一個法律問題。物權法規定「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力」,但實際上,直到近些年,農村的宅基地、農用地等才陸續進行確權登記。也即這位剛獲釋的農民,其房屋及宅基地在23年前並無確權登記。
為何國家一直強調小產權房不受法律保護?就是因那些建在集體用地之上,卻出售給城裡人的房屋,沒有進行國家法律認可的登記,購房者得不到物權法保護。今年3月,國務院提出計畫2014年出臺並實施不動產統一登記制度,2014年6月底前出臺不動產登記條例。只有建立統一的登記制度,才能更好地通過法律保護不動產物權。
「閑置7年收歸地方政府所有」,這一做法純屬違法行為。西方國家的某些地方政府,或許會將已經廢棄、業主不明,或長期空置的房屋推倒,甚至將其產權收歸政府。但在一個法制國家,這一做法絕不可能大行其道。就中國而言,如果真是為了抑制投資投機需求、穩定房價,如果真的要在「沒收閑置房屋」與「限購」之間選擇,我寧可建議後者。因為,既然已經允許公民購房,且依法登記,爾後,居然將業主合法擁有的房屋收歸政府所有,原因只是「7年閑置」,那還不如實行「限購」,這樣至少不違法!
中國有句老話:有恆產者有恆心。調控房價的方式有很多種,長效機制也在籌劃中,將來應該更多地運用信貸、稅收等手段抑制多套房需求。至於收回業主合法房屋這種野蠻違法行為,想都別想!
来源:金融界
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