整個7月，中國國務院總理溫家寶忙著給回暖的房地產市場潑涼水。他表示政府將堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機作為一項長期政策，決不讓房價反彈。
不過，7月初北京萬柳地塊被中赫置地以可售樓面價每平方米4.29萬的價格拿下，成為北京新地王。半個月後，中海地產又以29.7億元拍出了天津新地王。
溫家寶對房地產價格的嚴控態度和北京、天津新地王的出現構成了奇特的矛盾，這與他上次嚴詞重申調控之後的情況不同。2011年初，溫家寶說房地產商對社會要盡到應有的責任，身上也應該流著道德的血液。眾多的知名地產商對此話表示費解，認為此話給所有房地產行業釘上了不道德的標籤。
過去幾年，雖然中國房地產市場和中國房地產商備受指責，但清醒的分析家們並不認為房地產商是唯一的責任方。很多人也在思考和討論這些年政府尤其是地方政府在日益扭曲的中國房地產市場中所扮演的角色。
此輪地產調控被認為是「史上最嚴厲的調控」，但現在看來，所謂「最嚴厲」的政策也有破產的可能，原因何在？調控迴避了政府角色這一核心問題。
此前中國幾次房地產調控不可謂不嚴厲，但皆以失敗告終。對此，最近有媒體也分析認為原因很簡單：每次調控都沒有抓住根本。造成高房價的原因很多，最重要的原因只有三個：高地價、高稅負和高收費、貨幣超發。
在中國房地產市場中，地方政府已經成為市場中最主要的分利者，這也是導致中國地價連年高漲繼而房價連年高漲的主要原因。
我們先算筆賬，就可以清楚地計算出每一個房地產項目的成本和利潤結構：中國房地產稅費多得嚇人，其中稅13項、費50項，63項稅費能夠佔到房價的30%-40%，而土地出讓金佔到房價的30%-50%。如果把63項稅費和土地出讓金的收益加起來，一套商品房的房價中至少60%被裝進政府的口袋。
早在2010年全國工商聯房地產商會公布的《關於我國房地產企業開發費用的調研報告》顯示，全國九大城市所調查項目的房地產總費用支出中，各項稅費所佔比例為49.2%。其中北、上、廣一線城市中，上海稅費達64.5%，北京為48.28%，廣州則佔46.94%。
最近一些年，土地收入始終是各級政府收入的主要來源。僅2010年，中國全國土地財政收入就高達2.9萬億，超出預算113%；而在調控的狂風暴雨之下，2011年全國土地財政收入並沒有顯著減少，全國130個主要城市的土地出讓金雖然大幅減少，但二三線城市住宅用地以及工業、商業和文化用地的大幅 增加，仍使全國土地財政收入保持堅挺。
城市規劃和招拍挂制度相結合的高妙之處在於，政府可以強勢把控和拔高土地的拍賣價格。招拍挂制度本是為了避免土地出讓過程中的不正當競爭行為，但事實上它加大了政府對土地價格和塊數流入市場的控制能力，城市規劃也要為政府這個利益最大化的終極目的服務。巨大的收益使得政府可以不惜代價去面對拆遷帶來 的社會問題，這也是惡性拆遷事件越來越多的原因。
萬柳地王和天津地王的誕生說明中國土地制度仍是目前推高房價的最大因素。以萬柳地塊為例，有媒體經過嚴格測算認為，「萬柳地塊」每平方米的建安成本（房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本）將超過7萬元，如果再加上財務成本和其他不可控成本，每平米將超過8萬元。這樣看來，未來如果該地塊上建起的樓盤不賣到10萬元以上，地產商是不干的。
雖然此次萬柳地塊拍賣中政府嚴禁國企房地產商介入，保利這樣的大地產商確實也宣布退出競拍，但這只是少有的個案。兩年前中央嚴令退出房地產市場的78家央企，目前很多仍是中國房地產市場的絕對主力。
與民營地產企業哀鴻遍野的慘狀相對應的是，央企地產公司這一兩年來頻頻逆市拿地。我曾代表公司參與去年上半年上海某商業、金融和文化娛樂地塊的拍賣，參與拍賣的六家企業有三家國企，打到一半民營企業全部收起了牌子，而幾家國企仍意猶未盡，殺出了一個遠超出我預想的價格，他們笑呵呵收起筆記本，輕鬆 地離開了拍賣現場。
如今，或許只有中國存在這種不合市場規律的怪現象。
最近總有學者在網上吵架，有人說下半年地產會崩盤，有人說明年初房子會漲價。我個人認為，兩年之內中國的房地產市場不會出現整體上揚，甚至在明年還會繼續階段性下滑。這仍是政策性影響，不是長遠趨勢，中國主要城市的房產均價仍有很大上浮空間，離世界主要中心城市的房產均價尚有差距。
「十八大」將在今年秋天召開，溫家寶總理的調控政策是延續還是調整將是下一任政府的首要難題，新的領導人要消化這個難題需要相當的時間，對調控政策的任何修改都可能被理解為政治問題，對房地產核心問題的觸動也會被認為是對現行體制的挑戰，但如果保持目前的狀態繼續下去，國有地產集團必將輕鬆擠垮很多民營地產企業。
根治中國房地產之病的辦法其實不複雜，那就是地方政府調整自身角色，從市場分利者的角色中解放出來，使自己成為一個遵循市場法則的政府、一個不與民爭利的政府、一個高度自律的政府。
這需要中央在出臺調控措施的同時，也要有更多的制度設計和制度改進，比如改變現有土地招拍挂制度、按類別規定每個地產項目的利潤比例紅線，以超額累進的稅收約束地產商收益，以同樣超額累進的物業稅和個人所得稅來遏制大量擁有閑置房的投機行為，將超額稅收調劑而來的資金用於經濟適用房、廉租房和公租房的建設，那樣很多問題會迎刃而解。
（本文有刪節）
来源:紐約時報中文網
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