在美國購房後能否退房(組圖)
近讀新聞:長三角多個樓盤拉開降價序幕,有的降幅很大,導致購房者憤而「組團維權」,要求退房,「還我血汗錢」。
房子是商品。在美國,幾乎所有的商品都可憑收據退貨,甚至開了的罐頭都能退款。大商店的服務臺總有人排隊退貨。但是,有兩種商品,屬於例外。一是汽車,二是房子。一輛新車,起點2萬美元左右。而一套房子,除少數地區外,起碼10多萬美元,屬於「大手筆」的商品,特別需要慎重地做足功課後才會購買。而且這兩種商品都是可以討價還價的,也就是說,價格滿意之後,你才會購買。因而,極少聽說有人退車、退房。
任何國家都一樣,「無姦不商」。美國很清醒地看到,商品社會並非「人之初,性本善」,所以需要以法規來保證商品交易的公平。以房子交易來說,重點要維護買主的權益。關於退房,各地都制定了相應法規,條款大同小異。
美國政府不能賣地,美國很難炒地炒房,美國沒有剛性需求,所以,美國也就沒有高樓如筍、蓬勃發展的新景象。買賣的房子,絕大多數是老房子。賣主和買主通常都要請一個經紀。那麼,什麼時候可以退房呢?
買房子的幾個關鍵階段,隨時都可以退出不買。
第一是出價(offer)階段。在經紀帶你看了十來套甚至幾十套房子後,你終於挑中了一套,簽一大堆文件,出價購房。並支付押金(通常約為房價的百分之一)。賣主通常不會同意你的殺價,可能會在你的出價基礎上加價。你也可以提出要求賣主分擔過戶費用(closing cost)。在討價還價的過程中,雖然你已經簽了字,但只要你覺得賣主沒有滿足你的要求,你就可以退出,並拿回押金。
第二是房屋估價(appraisal)階段。買房子需要貸款,貸款額通常是房價的百分之八十。銀行需要對房子進行專業房屋估價。如果估價低於市場價,你拿不到貸款,自然也就名正言順地放棄購買這個房子。
第三是房屋檢查(inspection)階段。雙方達成協議後,需要作房屋檢查。哪怕是新房子,也需要走這一步。美國的房子都是裝修之後才出售的,而且必須配備空調、浴室設備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機、烘乾機等基本配置。房屋檢查重點在於房子結構、屋頂、水電、油漆、有無蟲害,也包括上述基本配置。檢查多少會找出點毛病。買主可要求修復或補償(compensation)。在這階段,買主若感到不爽,也可以「拜拜」。
第四是走查(Walk through)階段。第三階段過後,在過戶前,還有一道程序,就是在最後過戶前,再跟經紀去房子那兒看一看,確定沒有問題,若發現了新問題;或者沒有新問題,只是感覺後悔了,仍然可以退出不買了。
如果四階段都過了,就再簽一大堆過戶文件。房子買賣成交,買主拿到鑰匙。走完法律上的這一步,就無法退房了。在正式成交過戶之後,買主的懊悔是不受保護的。(There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.)
當然,若發現賣主有欺騙、隱瞞等行為,可以起訴。但在房子交易領域,法律只管是否受「損害」(damage),不管如何去「執行」(performance),即不會強迫人買下或賣掉一個房子。房子過戶後,法院不會強迫賣主「買回」房子。
来源:新浪博客
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