謝國忠:樓市泡沫即將破滅時 我會通知你
「我家的保姆剛剛提出辭職,」我在北京的一位朋友最近告訴我,「她急著回家買房子。我建議她借的貸款不要超過七成,這樣萬一有損失,至少還有緩衝餘地。」
這不是我第一次在中國聽到這樣的故事。上海也有幾個朋友告訴過我類似的故事。似乎在同一時間,所有的的保姆都殺入了樓市。
對於基金經理來說,請保姆可謂好處多多。中國的保姆可能就是擦鞋男孩的亞洲版。1929年華爾街崩盤前夕,美國前總統肯尼迪的父親約瑟夫•肯尼迪(Joseph Kennedy)有一天在擦皮鞋時,發現鞋童也在談論股市、投資股市,老肯尼迪覺得情勢不妙,回去就把股票賣光了。
另一位朋友最近在海南三亞度假,感到不由自主地要去售樓處看看。每個她認識的人都在那裡買了房。似乎不在那裡買房,就顯的不合群了。
「你應該買兩套,」精明的售樓小姐建議,「三年後,價格會翻1倍。到時,你賣掉一套,另一套就等於白撿的。」
一個人怎麼能拒絕這樣的建議呢?
在官員腐敗案件中,招牌的證據已不再是塞滿冰箱的現金、抑或一身名牌有點小名氣的女演員做情婦,而是有多少套房子。上海的一位局級官員被抓時,就有24套房子。
中國正處地產投資狂潮帶來的劇烈陣痛中。首先,我想聲明,說中國的房地產市場為一個「泡沫」,並非是在否定中國的發展成就。泡沫的一個關鍵組成部分是樂觀,而樂觀離不開經濟上的成功。另外,我也不是說價格明天就會下降。泡沫的發展和破滅,有自己的時間表。當它即將破裂時,我會讓你知道。
免費午餐
人民幣升值預期可能是催生泡沫的主要力量。首先,它迎合了人內心深處對免費午餐的慾望。你要做的僅僅是把錢兌換成人民幣。所有華爾街上的專家都會告訴你,你穩賺不賠。這些錢已湧入中國。
其次,人民幣升值的故事把中國人的錢留在了國內。美元向來是中國人的資產避風港,這就是為什麼中國的銀行有大量的美元存款,理所當然地,那些有頭有臉的人物都在海外有美元。但現在,所有的錢回來了。更重要的是,任何收入,合法還是不合法,現在都留在了中國,不出去了。
要房子,不要現金
腐敗官員為什麼會保有房子,而不是現金?按華爾街的說法,人民幣將會升值,因此,根本就不應該持有美元。但在樓價飆升時,又何必持有現金呢?腐敗的現金到了樓市可以再賺一道錢。貪官們只有在被抓時,才會體會到持有不動產是有壞處的。
巨量的流動性促使中資銀行儘可能地放貸。有一個華爾街傳統,中國人學得很快,那就是讓公司開支票給自己發獎金。你需要做的僅是報告一個驚人的季度業績。這是一個比華爾街更容易的遊戲:中國政府把存款利率和貸款利率都固定住,保持了很寬的利息差。你只需要放貸,利潤會自動進來。貸款轉壞總得過三年吧?到時,我用不著把獎金還回去,對不對?
要讓泡沫持續,你需要一種力量,讓它在有破滅跡象時也能將它穩住。華爾街不斷地泵出新的天然或人工合成的產品,把債務轉化為對資產的需求。在中國,地方政府扮演了這一角色。
寅吃卯糧
由於利益相關,中國政府已身陷泡沫不能自拔。賣地的錢都到了政府手裡。土地價格已上升到了佔開發成本的一半。在熱點地區,土地成本超過了開發費用——政府要現在就把未來的價格收入拿到手裡。
房子賣掉時,政府收到交易稅和利得稅。地產開發商向政府交的稅超過了自己的收入。地產開發商最終將收入入賬時,他們必須將錢再去投入,華爾街分析師會建議他們去買地。由於土地價格升了很多,他們可憐的收入不夠,所以他們不得不借錢。他們所有的收入和借錢的利息,都到了政府手裡。你能責怪他們助推了樓市價格嗎?
對土地的痴迷是另一個推動因素。不久前,中國還是一個農業國,最重要的資產永遠是土地。「三年清知府,十萬雪花銀」,這是一句中國老話,這句話沒有說明「十萬雪花銀」去了哪兒。它們去買地了!當然,在城市裡,你已經看不到地了,只能看到地上的建築,但畢竟,建築也是長在地上的。
現在,保姆們都去買房了,還會有誰?永遠不要低估13億人的力量。在中國,許多人說你應該聽擦鞋男孩的意見。事實上,確實會有很多人聽他的。
歡迎來到中國,這塊土地可以讓你快速致富。
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