2006中國樓市八大驚天預言

三成開發商將破產

徐滇慶 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

預言人：徐滇慶(北京大學中國經濟研究中心教授) 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

影響力：★★★★★

譖言可能性：70%

預言故事：7月1日，在博鰲房地產論壇開幕前的一個座談會上，北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶稱：「在銀行將貸款門檻提升到35%後，項目資金的不足開發商，銀行不會給予貸款。現階段中國房地產業的資本負債率高達72%，只有28%是開發商自有和自籌的。如果現有的開發商按照宏觀調控的規定達到35%的話，開發商的資金缺口是3100億元。35%的資本充足率，目前對中小房地產企業來說還是比較困難的，如果在一定時間內做不到的話，大概有20%到30%的房地產企業會被洗牌出局。」

徐滇慶勸告開發商：「在這一輪調整中，大家不應該只將眼光集中到戶型的調整，而忽略了資本金的調整，如果資金充足率達不到要求的話，下面將會遭遇很大的麻煩，因為金融系統在這個問題上是沒有討價還價餘地的。」

《地產SHOW》評：自有資金今天成了開發商的一塊心病，這一點大家都不明說，只有徐滇慶說出來了。估計森豪公寓騙貸案的開審足以讓一些開發商心驚肉跳一陣子，錢越來越難貸了，日子當然也越來越難過了。

預言與譖言，預言家們都瘋了嗎？

「國六條」出臺了，九部委十五條也出臺了，據悉還有很多政策會陸續出臺，樓市出現政策高壓態勢。與此形成鮮明對比的是，潘石屹、任志強、馮侖等地產明星卻紛紛噤聲，觀望成了樓市的主旋律，看來中國房地產業真到了山雨欲來的地步。

現在樓市中有一種東西特別流行，那就是各種預言滿天飛。即將破產的開發商由三成漲到七成最後漲到八成，既讓開發商感到後背發涼也讓購房人頭腦發暈。不過有一點可以肯定，這三個預言最終至少有兩個會變成可怕的譖言。

「相信中國房地產挺不過三年」，「未來75%的常規地產商將被淘汰」這些聳人聽聞的預言絕非預言者一時興起脫口而出的，他們大都經過深思熟慮後做出預言的。他們究竟在哪些方面深思熟慮倒值得仔細推敲。王志綱為了販賣他的泛地產理論炮製了75%常規開發商將被淘汰的預言，雖然常規開發商們氣得直咬牙，但人家策劃大師還是要將策劃進行到底。一句我不知道老百姓是誰的話讓鐘偉名聲大振，乘著這股揚名的東風，鐘偉又拋出了如果房地產崩盤銀行業沒事的預言，放言幾年內將有80%的開發商關門的狠話。這一次，屁股又坐到了另一個方向？全然不顧開發商們的橫眉與白眼。想當年董藩一屁股坐到開發商腿上邊，落下「全民公敵」的稱號，鐘偉這樣屁股亂坐會落個什麼美名，現在不得而知。有一點是肯定的，鐘偉出名了！

看完這些五花八門的預言，你一定會懷疑這些預言家是不是瘋了，這麼大膽的預言也敢做，也不怕預言變成譖言後如何善後。對預言家來說，現在做預言是不需負責任的。

房價將可能下降10至15%

預言人：施永青(中原集團主席)

影響力：★★★★

譖言可能性：50%
　　
預言故事：6月22日，香港中原集團主席施永青為中原地產全資子公司——森拓普顧問有限公司內部高層培訓時對記者說：現在宏觀調控的效果已經開始顯現，北京、上海、廣州和深圳四大城市的看房量在此次宏調期間均出現下跌8%至60%，其中深圳看房量下跌達60%，而放盤量除深圳上升20%外，其它的三個城市均出現下跌。深圳6月交易量僅8000多萬人民幣，比4月份減少6000萬。由成交量下跌開始，接下來宏觀調控下一步的直接反應將會體現在房價的變化上。交投量降低，樓價便有望下跌。未來的3至6個月，內地一二線城市的樓價將降低15%。雖然目前北京和廣州二手樓叫價反而分別輕微上升了2%和3%，但預計未來兩個月內將難逃下跌的命運，相信連豪宅也不能倖免。

雖然中原公司有關負責人認為該結論只代表被採訪者本人的觀點而並非中原公司對市場的判斷，並指出該報導不乏有斷章取義之嫌，但也給十分敏感的房地產市場造成了一定的震動。

75%的常規地產商將被淘汰

預言人：王志綱(著名策劃人)

影響力：★★★★

譖言可能性：90%

預言故事：6月底，地產運營專家、王志綱工作室首席戰略顧問王志綱發表了一篇文章，王志綱在文中旗幟鮮明地提出了自己的觀點：今後的房地產開發將出現巨大的分化，一方面政府會允許20%到30%的高檔住宅開發，這部分市場依然會按照商品的市場規律運行，有什麼樣的需求就有什麼樣的價格，反正是周瑜打黃蓋，一個願打，一個願挨；另一方面政府會大力引導廉價房的建設以解決社會民生問題，這同時也意味著中國房地產由住宅地產市場化主導的時代將逐漸退出歷史的舞臺，75%的常規地產發展商將會淘汰出局，隨著住宅純粹市場化空間的縮小，每個發展商都必須重新思考新的戰略抉擇。

隨著新政的出臺，開發商肯定會使出渾身解數想各種「堤內損失堤外補」的辦法，比如用商業面積來彌補住宅地產的利潤等，但技術層面的小打小鬧終難成大器。

北京房價會上漲

預言人：程建華(北京市建委住宅發展與保障處處長)

影響力：★★★★

譖言可能性：10%

預言故事：北京市建委住宅發展與保障處處長程建華7月6日在首都之窗直播間與網友交流時表示，目前北京對住房的旺盛需求導致房價出現了較快上漲，但房價過度下跌會破壞經濟的運行，因此房價應該適度上漲。

程建華表示，房價是由供求關係決定的。供求關係均衡房價就比較穩定，供不應求房價就要漲，供過於求局部就要跌。從近期來看，北京的需求是很旺盛。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房條件的、城鎮化進程中的十多萬戶拆遷居民和買房進行投資的一部分人群等；另外一部分是外地來京人員以及香港同胞、澳門同胞、國際人士等等。

程建華同時說，房價過度下跌將破壞經濟運行，房價跌了也不好。所以房價應該是在老百姓能夠承受的範圍內，適度地上漲。

調控細節新意少房價仍會漲

預言人：範劍平(國家信息中心經濟預測部主任)

影響力：★★★

譖言可能性：20%

預言故事：國家信息中心經濟預測部主任範劍平日前表示，今年出臺的調控細則內容不是很新鮮，最大的特點是給各地政府的調控責任予以了量化，比如在住房結構、土地供應方面的兩個70%的要求，對土地閑置的處理也明確要求。此次細則的出臺消除了市場的懷疑態度。2004年以來房地產市場的調控效果並不大，一些開發商也是一副不怕調控的態勢，老百姓在觀望中央政府的調控決心。從內容上看，細則是對各地調控經驗的總結，可以引導消費者的理性消費。我國人多地少，90平方米已經使一個三口之家的居住水平達到了中等發達國家水平。限比重、限面積、限價格的「三限房」措施很像是給房地產企業下的定單，從產品規格、產品價格到產品數量一應俱全。這樣的住房是否真正切合市場需求，還需要更科學的論證。

範劍平認為房價還將繼續上漲，任何一個調控措施都不可能解決所有的問題，在世界貨幣流動性過大的情況下，房價上漲已成世界普遍現象，同時在人民幣升值等背景下，細則對房價很難控制。

房地產崩盤銀行業沒事

預言人：鐘偉(北京師範大學金融學教授)

影響力：★★★★

譖言可能性：90%

預言故事：據報導：北京師範大學金融研究中心主任鐘偉3月31日在南京出席一個房地產論壇時，首次公布了自己主持的《中國房地產金融安全評估報告》部分內容。他的這番話令到場的開發商們倒吸了一口涼氣。

開發商的開發貸款只佔金融機構全部貸款餘額的4%，根本不能要挾整個中國銀行業。即使房地產行業崩盤，對中國銀行業的衝擊也是有限的。他這裡的崩盤是指商品房價格在12個月內下跌50%，由此對銀行帶來的損失僅有4000多億元。相比於中國銀行業20萬億元的信貸資產而言，這4000多億元的不良資產「沒有什麼關係」。相反，在這種情況下全國80%的開發商都會倒閉，另外20%的開發商也會奄奄一息。

鐘偉認為，對優秀的開發商給予扶持，對大部分不合格的開發商的信貸不予考慮是正常現象。他預言，未來幾年內將有80%以上的房地產開發企業破產關門。

上海房價兩年內下跌15%

預言人：廖群(中信嘉華銀行副總裁)

影響力：★★★★

譖言可能性：50%

預言故事：中信嘉華銀行副總裁兼中國業務首席經濟策略師廖群表示，內地房價均價將在未來兩年內下跌5%，而上海房價兩年內有望下跌15%。

廖群指出，今年5月出臺的「國六條」和九部委細則標誌著第二輪宏觀調控的啟動，目的在於調整供需結構併進一步抑制需求。一個多月下來，北京、廣州、深圳和上海四地住宅銷售量下跌了20%至50%。宏調將使中國今後的住宅供應以中低檔為主，住宅需求將主要由自住和長期投資拉動。由於投機性炒房受到很大抑制，加上高檔住宅供應量減少，高檔住宅價格將走軟，「今後幾個月出現10%的跌幅，也是有可能的」。他預計上海樓價將在未來兩年內跌去15%，而北京、深圳、廣州房價增幅將顯著放緩。大城市和小城市在住宅價格和質量上的差距將逐步縮小，今後投資者的目光將從大城市轉向小城市，首先是二線城市，然後是三、四線城市。

中國房地產挺不過三年

預言人：索羅斯(金融風暴始作俑者)

影響力：★★★★★

譖言可能性：90%

預言故事：金融大鱷索羅斯在一次記者採訪時說：「美國的房地產泡沫一兩年內會破裂，中國也挺不過三年。」說這些的時候，他猶疑了一下，很多人認為他的原話應該是：「中國，在未來一年……兩年……最多三年……」。不僅如此，索羅斯還對中國樓市開出了治療良方：「中國應立即著手的是建立全國性的社會保障體系，讓人們知道沒必要存那麼多錢。」不存錢幹什麼呢？當然是消費、買房。

當然，對中國樓市做出類似預言的並非索羅斯一人，有媒體報導說：「金融教授許小年在《華爾街日報》上撰文指出，中國樓市不久將步入大熊市，尤其是上海、杭州、南京、北京這些在過去幾年裡持續狂熱的大中城市，房價將從2006年起明顯向下轉折，並步入5年以上的大熊市。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

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