220億海外基金中國炒樓全揭秘

發表:2006-04-08 22:46
手機版 简体 打賞 0個留言 列印 特大

3月30日,上海威斯汀酒店三樓的會議廳難得關上了大門,裡面坐滿了西裝革履的人。這是一次不對外公開的交流會議,會議廳兩邊分別坐著來自國內各城市房地產和基礎建設項目的負責人,以及來自美、德、意等國手握上億甚至更多資金的國際基金的代表。

與其說這是一次會議,不如說是推介更合適,國內的優質項目藉助這個平臺和國際基金牽手合作。

基礎設施投資的大手筆

在這次交流之前,業內紛紛猜想,參與海外融資的國內項目應該都與土地開發相關。誰也沒有想到,由政府牽頭的城市建設方面的項目,竟然佔到了1/3比例。

其中包括位於上海周邊依靠洋山港的某新興開發區,以及上海某區重點行業的配套設施建設項目。據這個新興開發區與會負責人介紹,該開發區建成後將擁有類似黃浦江沿岸設施的規模以及效應,成為另外一個浦東,「整個項目包括5個子項目,目前都還只是處於概念階段。但是現在已經開始進行土地的出讓和住宅的建設,預計房價將在5000元/平方米上下。」 當某海外基金問起這一開發區的投資有什麼不足之處時,上述負責人坦言:「獲得收益至少需要5年。」

據具有和各地政府共同進行城市建設開發經驗的BAZO投資中國區負責人鄭小平回憶:「2000年初,上海市政府委託我們對市中心24平方公里進行規劃,那時候平均房價大概是5000到 6000元/平方米,現在已經上升了4倍,這就是一個趨勢。一般講來,政府規劃肯定會帶動房地產相應的啟動,政府對基礎設施進行投資以後,大量相關的投資也會跟進。而我們另一個在武漢配合市政做的項目,面積28平方公里,那時候房價大概只有3000元/平方米,現在則達到了6000元/平方米。」

而在另外的有政府背景的非地產項目的介紹中,項目方明確表示出「回報能夠得到擔保」、「能夠享受政府優惠政策」、「看中海外基金的運作管理經驗」、「希望基金在投資的同時能夠引進更多的國際商業的進入」等條件與意願,表示出相當的合作誠意與國際化思路。

鄭小平認為,中國有660個大中型城市、超過5萬個城鎮、2500個開發區,這些都應該是海外基金目標----而不僅僅是上海、北京和廣州。「在未來的 15年當中,我們城市的數量將從660個增加到1500個,這是國內外專家一致認同的。這個城市化進程大概要引進和轉移3億人口,要有4.5億元投資的住宅,還要有相應的商用樓。我知道中國現在已經開始執行『十一五』規劃,中國政府將投入1.3萬億在道路的建設上、1.2萬億在環保上。而這些對上海的發展無疑也是有利的。」

鄭小平對記者表示,中國城市的發展肯定會帶來房地產的熱潮,上海、北京的繁榮就是現在的明證。而對於海外基金而言,「在城市建設或者規劃初始的時候,我們目前看到的碩果就已經萌芽了,因此,整個城建過程,對於地產來說蘊藏了很多的機會」。

國內開發商謀求轉型

在總共15個投資項目中,也出現了上市的大型房地產開發商的身影----他們一般被人們認為不需要這個渠道融資。這家開發商的代表表示,他們參與此次融資活動的目的是為了「選擇達到國際投資標準的機構投資者」來參與甚至是控股北京某地標性建築的改造工程。

另一家擁有相當數量週轉資金的海口開發商也引起了記者的興趣。這一企業前來並非為某塊土地的開發或者某一項目融資,而是為其公司的上市和持續發展尋找資金。據鄭小平介紹,這一中型房地產開發企業在經歷過前一波房地產泡沫以後,現在具有相當的實力,「然而當他們希望繼續發展上市時,卻發現他們此前的一些操作並不符合市場的標準,於是現在需要以國際化的模式來重新衡量上市計畫」。

世邦魏理仕中國區董事總經理蒲敬思對此的看法則是,中國的房地產開發企業相對來說還處在初步發展的階段,資本市場欠發達。如果銀行不給他們提供貸款,那麼本地的開發商就沒有資金的來源,國內融資渠道的短缺對於當地開發商來說的確有著非常大的影響,所以他們開始把融資視野轉向國際資本市場。

「有很多的國內開發商主要是把他們的業務侷限於一個地區,具有很強的地區性,他們沒有全國的網路,也沒有非常高明的市場營銷戰略。更重要的是,他們與國外的投資界缺乏溝通的渠道和相關聯絡。」

「對於在當地融資的開發商來說,可能暫時還不需要評級制度,而對於國際投資者來說,因為難以獲得合作夥伴的評級信息,因此也就增加了和國內開發商合作的難度。」

「對國際開發商來講,他們更多關注中國房地產的長期戰略,而不是短期的情況。我們知道,中國的城市化將延續至少15年。北京、上海、重慶都已經確立了發展衛星城市的計畫,我想新興的城市可以接納更多的農村人口,這會推動城市化的進程。而城市化需要更多的寫字樓和娛樂場所等,也需要高質量的房地產發展。」

國際基金的思維方式

上個世紀90年代中期,從以凱德置地、麥格裡為代表的第一波海外基金試探性地進入上海房地產市場起,10餘年來進入國內房地產行業的基金無數。上海市金融運行報告稱,超過220億元境外逐利資金在去年流入上海房地產市場。不僅如此,這些資本甚至已經滲入國內三級市場。

國民經濟研究所主任樊綱在「中國房地產投資世界」論壇上表示:外資在中國房地產市場的直接投資目前佔到10%或者是11%,一般FDI佔到了10%,但是這個趨勢正在放緩。上世紀90 年代中期的時候FDI佔到了16%到17%,現在是10%左右。「有時候國內的增長比較快,倒不是說外國直接投資降低。」

這些帶著滿滿一口袋資金的基金在進入中國的項目前,不斷關注的問題是:回報率將有多少、土地年限能有多久、能享受多少稅收優惠、股權的分配、受眾是否足夠廣泛----幾乎無一例外都是牽涉到合作層面以後的核心問題,常常一針見血。

  對此,中國房地產協會的副會長和秘書長顧雲昌分析,因為對中國的樓市還不是很瞭解,目前基金在中國一般通過購買商業物業的辦法進入,一般中國商業物業的回報率在8%到10%,所以很多的商業物業都被國外的基金購買。而現在一部分海外基金逐漸開始和開發商或者項目進行更深的合作,這說明海外基金正在進入中國,也說明中國房地產業發展還是有前景的。「我們指望中國國內本土的基金能夠趕快出臺,現在已經有兩個基金在試點,一個在廈門,一個在天津。如果這兩個試點成功,中國的產業發展基金法或許可以出臺。目前來看,中國房地產的融資,開發商對銀行的依賴程度已經接近國際水平,銀行的貸款過去佔到開發基金的 23%到24%,現在佔到18%左右。當然現在正處在房地產金融改革的前夜,我們希望中國房地產和金融業都可以健康發展。」

擁有和海外基金合作經驗的復地集團徐先生總結經驗和教訓時認為,海外投資者對於投資風險的控制比國內開發商更具經驗。「我們在合同當中感覺到國內的開發商可能更注重經驗,海外機構則更注重數據。他們除了注重結果外,更注重過程以及過程當中的重要節點,還有非常科學的風險退出機制。」

「不僅如此,海外投資者在資產管理方面有一套成熟的計畫和流程,當我們和荷蘭ING合作的時候,他們派出長駐的項目經理到現場,對所有的報表計畫都細化到月度計畫,他覺得有問題必須以書面的往來進行溝通,而且一定要在可控的狀態下實施。所以在整個項目的操作和管理上,他們本身就有非常完善的控制體系,這個很值得國內地產公司學習。」



短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員

看完這篇文章您覺得

評論


加入看中國會員
捐助

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

blank
x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意