上海房價只漲不跌,跌則崩潰

作者:顧則徐 發表:2004-07-09 20:40
手機版 简体 打賞 0個留言 列印 特大

中國的經濟現象,沒有一種現成的經濟學說可以比較完整、透徹地解釋。其中的根本,即在於中國的經濟與政治是一種倒置關係,是因政治而設置,因政治而需要,因政治而供應,因政治而運動。在中國,不是政治立在經濟上運變,而是經濟立在政治上運變;經濟是政治的面子,是政治的外延,不是政治為經濟服務,而是經濟為政治服務。當年貼緊香港開發深圳,而不是開發上海、北京或者廣州等等,其根本動機並不是真的開放經濟,而是要在資本主義面前建立一個社會主義高速發展的樣板,是建立一個用鐵絲網攔起來的前沿鬥爭陣地,是以經濟的名義試圖用大深圳吞噬小香港。最後終於是財力不濟、基礎太差,便不能達到目的。於是,便搞浦東、搞上海,調過頭來樹立一個趕超香港的社會主義樣板。鄧小平說開發深圳沒有開發上海,是他的一個錯誤,原因就在這裡。不弄清政治與經濟在中國的異常關係,便不能認識清楚中國的經濟現象裡深藏的本質。

你要我談的上海房價和銀行緊縮兩個問題,由於精力限制,就只談上海房價問題。由於我進行的是原則性議論,所以,談了一個問題,另一個問題也就可以進行原則聯想、類推,自然也就可以得到啟發。

討論上海房價漲跌走向問題,要有個時間限制。分析一切經濟現象,必須要先設定時間前提。時間長短,可能得出完全不同的結論。比如現在很熱鬧的中國與印度經濟發展比較議論,沒有時間設定,便等於大家都是閉著眼睛說瞎話。如果從中短期來看,中國會優於印度,但從十年、二十年的角度看,中國便很可能突然落後印度。因為,印度的增長是真實、穩步的,它的增長並不積累崩潰性因素;而中國的增長則日益積累著崩潰性因素,極可能在某一天發生坍塌,一當坍塌,原來的優勢就會失去,成為落後者。這一點,在歐洲與美國的比較中可以得到印證。十九世紀以前,美國落後於歐洲,但是,美國沒有崩潰性因素,其增長是非常穩定的,歐洲則不斷積累崩潰性因素,經過兩次大戰的崩塌,便徹底落後於了美國。蘇聯也是這樣,曾經成為了超級大國,但它崩潰性因素的積累終於導致了突然的總崩潰,俄羅斯在經濟上淪落為了一個三流國家。這就好像長跑、短跑,從短跑者來說,長跑者是太慢了,但從長跑者來說,用短跑的方式跑,除了起跑階段贏得外行的歡呼,最後結果只能是退出比賽。我這樣說,並不等於完全讚賞印度,印度的高文盲率將會成為限制其經濟長遠增長的致命因素。

上海房價的漲跌,以整個中國的經濟為背景,但又跟整個中國的經濟不同,在某個階段,甚至會發生逆向運動,即整個中國的經濟或房地產下坡,而上海卻強勁上坡。一定要弄清上海經濟與整個中國經濟的一致性以及不一致性。那麼,上海經濟的特殊性在哪裡呢?舉個例子:1949年解放軍佔領上海,物價特別是米價飛漲,新政權採用了兩手解決這一問題,一是用政治手段打擊所謂的「投機倒把」,抓一批人,打擊一批人,把他們的物資釋放到市場上;另一方面,即使解放區為支援前線已經被盤剝到了極點,但仍然以極其嚴厲的手段徵收了大量糧食等物資,「源源不斷」地供應上海市場。這樣,上海的物價便得到了平抑。這一點,一直被看作是新政權偉大的經濟成就,並成為了中國控制、調整經濟的絕對經驗,其基本思路至今沒有變化。

一,上海被看作是中國經濟的龍頭。雖然上海經濟總量在中國所佔比重已經今不如昔,但這一看法並沒有發生變化。十多年來,這一看法由於另一個因素而得到了強化,即上海對中央來說的面子性。僅僅這樣還沒有什麼大的關係,問題在於,中國決策者的哲學思維一向是以功利主義、機會主義為特徵的,是非科學的決策思維,具體說,就是所謂的主要矛盾次要矛盾、主要矛盾方面次要矛盾方面,通俗的說法就是毛澤東的「綱舉目張」,是傷其十指不如斷其一指的軍事經驗習慣(對科學的思維來說,每一個不可或缺的因素都是重要的,是互相關聯的,必須在所處系統與其它諸因素實現平衡)。有了這一非科學的決策思維,上海就成了中央決策的維護重點,通常說法是什麼地方都可以亂,北京、上海不能亂。在房地產問題上,就形成了對上海房地產進行保護的決策傾向,是什麼地方的房價都可以跌,上海的房價不能跌。而上海的地方決策者也深知這點,便放大了膽子維持上海房價的上漲,反正,上海自己要是沒有能力托盤了,中央也會托盤的。至於泡沫,從中央到上海,從上到下,誰的心裏不清楚?但是,這個泡沫是無論如何要維持、保護的。在這種情況下,上海房價的中短期趨勢,只會漲,不會跌。這不僅是理解上海房地產走向的要點,也是理解整個上海經濟走向的要點。

二,由於上面的原因,上海房地產的泡沫就成為了美麗的泡沫。投資者都知道是泡沫,但深知這是個安全的、不會破滅的泡沫。這樣,內資、外資,都被刺激得十分興奮,紛紛向上海房地產市場湧動。最近周正毅被輕判,對上海房地產市場來說,是進一步宣揚了投資、炒作、投機的法律安全性。這種刺激將變得日益瘋狂,也就是說,當中國其它地區房地產越多呈現出風險、危險因素時,反而越突出了上海的安全性,從而進一步吸納投資。在整個中國大陸,只有上海、北京具有這種「優勢」。其它地方,是地區政治的地區優勢,反過來就是地區政治的地區劣勢。

三,左右上海房價上漲的另一個非常重要原因,是上海土地的人口有限性和資本有限性。所謂土地的人口有限性,是上海土地總面積、可供建築的土地總面積與總人口及其增長(包括在上海比較長期工作、生活的所謂「外來人口」)之比,在總趨勢上呈現為土地日趨有限。所謂土地的資本有限性,是上海土地總面積、可供建築的土地總面積與總資本及其增長、資本結構變化之比,在總趨勢上同樣也會呈現出土地日趨有限的特徵,但是,資本結構的變化會導致土地供應更複雜地波動。資本結構與土地供應之間的關係,可以從多個角度理解。比如,由於上海一直是工業中心,工業資本的變化對房地產有著非常大的影響。1990年代後期,由於工業結構的調整,市區出現了大批空置土地。今後會不會再出現這種情況?由於上海一直沒有擺脫工業中心的思路,始終大面積增長著工業用地,大量工業產業的產品市場並不在上海,上海的急功近利也失去了品牌優勢,因此,工業用地的脫殼一定會經常發生。

四,置業無風險攀比心理和金融支持、泡沫宣傳刺激置業熱潮不能冷卻。房地產價格的上漲與人們收入之比,客觀上排斥了越來越多的普通市民進行置業,這樣就導致了嚴重的社會後果。但是,由於對GDP目標的瘋狂追求及其需要,解決這一問題恰恰不能通過平抑房價進行,而是進一步進行泡沫宣傳,為市民描繪一個美妙的藍圖,並提供置業首付低比例的金融支持,以鼓勵普通市民進入置業大軍。而上海普通市民雖然貧窮,卻有著強烈的地區優越感,堅信上海經濟不會垮,也不敢垮,這種優越感造就了他們置業的無風險心理。而房價的上漲又為他們現實地增長了置業後的「數字化」資產,早早地購房、多多地購房幾乎成了所有自認為有頭腦的市民的共識,並越來越進行相互的攀比。比如我看到一個案件,犯罪嫌疑人根本沒有能力購置第二套房子,他購置第二套房子每月還貸後,幾乎沒有了生活費,於是便走上了犯罪道路。政府達到了兩個目的,一是刺激了房地產的增長,使偏遠地區的房地產也成為了熱點;二是「解決」了普通市民的住房,為自己的全部政策構造了人心基礎。由於普通市民為置業的負債增長,反過來就不允許房價出現下跌,以避免社會性崩潰,因此,便需要進一步提供金融支持,進行泡沫宣傳,刺激置業熱潮升溫,構造盛世景象。

以上是我分析的上海房價在中短期內仍然將持續上揚的基本原因。

但是,這一上揚的時間越長,幅度越大,對中國的經濟來說,傷害的程度也就越大,導致中國經濟出現崩潰的烈度也就越強。

一,上海,以及北京,以及其它中心城市房價的持續上揚,是以中國經濟及社會的階梯式破產為代價的。我所說的階梯式破產,是指中國從內地而沿海、從農村而中小城市而中心城市的破產進程,經濟學家們說是地區差異、地區性貧富分化,這只是表象,實質是破產。由於破產,內地、農村的人口、資金(特別要注意,資金在總體上是跟著人走的,而走出的人口又是相對高質量的人口)向中小城市並中心城市進而上海、北京階梯式遷移、累進、聚集,從而提高了中心城市特別是上海、北京的房地產總需求。這一過程是非常殘酷的,甚至可以說是血淋淋的。舉一個例子說明:上海是較早老齡化的城市,這種老齡化按照上海的真實勞動生產率,不僅是已經失去了經濟發展的人口動力,而且更應該是發生了徹底崩潰,但是這並沒有發生,原因是什麼?是「外來人口」。「外來人口」的主體是正當年齡的高質量勞動力,他們並不是以老、中、青、小的完整家庭形式進入上海的,也就是說,當上海吸納1000萬「外來人口」時,則意味著內地減少了1000萬正當年齡的高質量勞動力,從而,上海實際上反而從老齡化城市轉化為了年輕化城市,而內地則演變為了絕對老齡化社會,上海的老齡化衰退災難轉移給了內地。上海房價的不斷上揚,導致了對「外來人口」的不斷盤剝,從而也是不斷促進內地破產;而由於戶口限制,即使已經在上海購房的「外來人口」,在上海也僅僅是二等市民,他們對上海的相關政策沒有「市民」發言權,注定了要被終身盤剝。因此,上海房價上漲的時間越長,內地破產得也就越深刻,從而導致整個中國經濟的崩潰積累得越強烈。

二,對上海龍頭地位的維持,越來越會走向神經質脆弱的程度,即幾乎經受不起上海經濟包括房地產的滑坡,將會越來越使用一切行政手段維持其增長,這種增長必然會以損害其它地區的利益為基礎。比如用電,上海人幾乎沒有缺電的概念,在上海投資辦廠也幾乎不用考慮會不會正常供電的問題,那麼,有多少電是上海自己發的呢?被迫向上海輸電的地區缺不缺電呢?一個浙江,要是擁有像上海這樣的供電能力,上海的經濟包括房地產在浙江人面前還能說多少話?為了上海人肆無忌憚地用空調,周邊地區少辦了多少廠、關掉了多少廠?因此,上海的泡沫是以傷害周邊地區和內地的發展為代價的。這種傷害必定導致地區間的矛盾衝突,並埋伏下經濟崩潰的種子,典型的例子,便是江、浙兩省與上海在集裝箱碼頭建設上的衝突。但是,更體現出的一個問題是,上海的龍頭地位也同時是泡沫化龍頭,其它地區不得不向上海這個龍頭看齊,也拚命追求泡沫,以阻止上海的泡沫吸引走更多的人才、資金和項目。大家都是泡沫,總有實的地方,這實的地方就是內地、中小城市、農村的人口資源、人文資源、自然資源等的被全面掠奪和衰退。這一實際又不能表現出來,必須要掩蓋,因此,就做假,就也用泡沫形式打扮自己,以至越積越累,遇到契機,就總爆發。

三,在上海經濟包括房地產泡沫被美化、進行金融強行支撐而人們的風險意識被消解的情況下,上海經濟包括房地產就把自己置於了一個非常脆弱的地位,將越來越缺少經受風吹草動的能力,以至政府不得不設法掩蓋上海的一切癥結,甚至連經濟學家們也必須要隱瞞或阻止其良心發現。但是,並不是一切問題都能掩蓋的,更不是能夠長期掩蓋的。掩蓋的結果,是積累出隨時因為一個偶然因素(包括非經濟的政治因素、社會因素、法治因素等)而發生總爆發。比如,上海房地產泡沫需要強大的金融支撐,從而就把金融推到非常危險的地位,而金融機構的這種付出必須得到相應的非正常回報,從而就刺激出金融黑幕,其中的循環必然導致金融的惡性走勢,一當不能摀住的時候,也就是全面崩盤的時候。

以上可見,上海的經濟泡沫因其龍頭作用,實在是中國經濟的一大腫瘤,而上海的房地產泡沫則是腫瘤中的腫瘤,在長期性上,不是一個價格下跌的問題,而是一個全面崩潰的問題。

有三個問題一定要認識清楚:

一,一些人認為,上海房產價格會受普通市民收入限制,其上漲會因此形成封頂。這種看法不適用於上海。前面已經說了,對普通市民來說,購房的眼前根據不是收入,而是金融支持和「數字化」盈利。普通市民的低收入只是把他們逐步排斥出了市中心和良好地段。最貧窮的市民階層賴以實現購房的機會,是動拆遷,遇到動拆遷獲得一筆現金,然後去邊遠地區購房。動拆遷越早,離市區越近,「數字化」盈利率越高,因此,上海普通市民總體上是盼拆遷,拆遷越早越開心。那麼,市中心的房子賣給誰了?除了本地高收入階層外,便是大量的內資和外資購房者。房價越是穩步上漲,泡沫就越是華麗,就越是吸引內資、外資。因此,房地產價格與普通市民收入間巨大的差距無關,不受其封頂。

二,有經濟學家說房子建築面積達到一定時,需求就會受到限制,因為人們不需要使用太多的房子。這種經濟學家屬於書讀呆了、對人心一無所知的類型。從使用而言,上海老百姓有句話,叫「票子永遠缺一張,房子永遠缺一個平方」,在總體上,人們對房子的佔有是呈無限需求態勢的。更何況,購房還存在著強烈的投機、投資盈利傾向。因此,上海房地產價格的上漲不受人均住房面積增長的限制。由於政府的主要目的已經不是解決市民的住房問題,而是充分支持房地產對GDP增長的貢獻,並從其中獲得越來越多的財政收入,更加上巨大的腐敗黑洞驅使,因此,政府在相當長的時期裡不可能出臺限制購房面積或套數的政策,而是會越來越起勁地採用非市場手段刺激房地產泡沫的增長。在中國,即使不是上海,只要擁有市場腹地,房地產價格的上漲反而會更刺激需求,從而刺激建築面積的增長。仇和在宿遷,可以把市場價400元左右/平米人為提高為800元/平米,反刺激了宿遷的房地產熱,原因即在這裡。海南房地產價格低迷,原因就在沒有市場腹地。

三,很多人會想:漲到了趕超香港,總沒辦法漲了。這是對大陸政治和經濟按正常道理的理解。但是,大陸的政治和經濟運動,總是會創造「奇蹟」,會給善良的、講正常道理的人們一個響亮的耳光。中國只有一個經濟學家似乎看出了真實情況,他在南京說中國房價還會漲五倍,但他講的中國缺少土地的理由是荒謬的,或許,也是他無奈找的理由,不敢說出他已經看到的真正原因。他的結論被很多人嘲笑,但他確實說出了荒唐但真實的「中國特色」。我前面已經說了,房地產價格的上漲與人們的收入、生活的經濟實用無關,它既是政府倍感頭疼的問題,但更是政府的需要。這就像道岔扳錯的兩列火車對開,又沒有了剎車功能,雖然人人知道將會發生什麼結果,但誰都沒有能力阻止它們,於是大家就只能閉起眼睛拉倒。千萬不要把政府決策者看得很聰明,在強大的眼前利益驅使下,在行政的巨大惰性面前,他們經常會是國家最愚蠢的人。曾經,中國的當政者們會你死我活地討論糧食畝產多少斤,其判斷力連任何一個不識字的老農民都不如,為什麼?因為,至少在精神上需要糧食畝產越高越好,從而可以證明人民公社就是好呀就是好。中國要短期建設一批世界一流大學,人人知道荒唐,但可以證明中國教育就是好呀就是好。上海、北京乃至其它中心城市房地產價格趕超香港,可以證明上海就是好呀就是好、北京就是好呀就是好、大陸就是好呀就是好……。至於崩潰,很簡單--有些問題我們這代人不好解決,就留給下一代解決;這一屆不好解決,就留給下一屆解決。但是,千萬記住,即使崩潰,也一定要有一個政治敵對對象承擔責任,必須被認為是由於「敵人」的陰謀和破壞造成的。

顧則徐。2004/6/7

你好:

轉貼關天我的「上海房產」一文,看到了。謝謝。我算是關天老客了,這半年裡常去,有些感情。

文章受到歡迎,是我榮幸。有些不同意見,也是正常。一篇短文,不可能把許多道理說透。這題目是可以寫書的,但即使一本書,也不可能把道理全部說透。更有一個問題,是不能說透道理。我們中國人學習、研究、讀書、說話,要比別人多一層理解、領悟、轉折,是全世界最累、最吃力的。我涵養不夠,性格也比較頑強,所以多說直接的話,但也還是不得不經常轉折,不得不三句話只說一句半。來信要我談幾個問題,我仍然不得不如此,望諒解!

結合關天、貓眼留言和你的信,解釋幾點如下:

一, 關於我「敵視上海」的看法:我本就是上海人,我熱愛上海。但我更是中國人,更熱愛中國。思考問題,務必要擺脫地域觀念。在一個國家裡的地域觀念都不能擺脫,世界觀念、人類觀念就更是虛而不實了。

二,關於「當年貼緊香港開發深圳」動機問題:我文章裡說的是根本動機。動機包括很多內容,根本動機是其中一個內容。當年幾個特區,都是貼緊港、澳、臺,為什麼?這問題我不能細講,沒有膽量細講。見識過來個「外賓」便搬來沙發、電視機,之後再搬走的人,憑經驗就可以確認我的說法。至於「香港五十年不變,五十年之後還變什麼?」問得好,事物總要變,現在不變,五十年後總要變,那麼,是變過來還是變過去?關於「不爭論」,是不必爭論還是不許爭論?是暫時不爭論還是永遠不爭論?是所有問題不爭論還是部分問題不爭論?一些人聽到了「不爭論」,就忘記了《憲法》姓社姓資的絕對規定,實在是不爭論幼稚病,是拿到一張畫餅就飽得要噎住的分子。

三,關於上海房地產「2000年以前」的問題:90年代上半期,上海有兩個「瘋」,一個是股票瘋,一個是圈地瘋。圈地分工業用地和商住用地,主力軍是內資,其次是外資;內資主要是上海和內地的國營企業、銀行、政府公司,私人資本佔很少數;地區可謂遍地開花,主要集中在浦東及市區周邊農村。圈地一定要以項目名義,一時房地產公司紛紛成立。部分專業房產公司在圈地後進行建設上步子還比較穩健,注意對建設後銷售的把握,但很多房產公司非常盲目,整個上海一下子冒出來300--400萬平米空置房,即使已銷售房子也很多不能跟上配套,不能拿出房產證。這一風氣拖垮了大量國營企業,緊接著90年代後期產業結構調整,企業管理調整,國營企業紛紛關閉,工人大量下崗,市區空置出了大量土地。這就是所謂的2000年以前的狀況。第一,這狀況並不能否定我的文章觀點,因為,政府需要的是GDP,當房地產還沒有成為GDP結構中的支柱產業時,政府便會暫時把它丟在一邊,只有當90年代國營企業(尤其工業企業)受到毀滅性打擊後,政府在尋找新的GDP增長點時,才會支撐房地產,這也是全國性房地產熱的根源。也就是說,是工業的失敗造就了房地產,而房地產一當成為GDP的支柱,政府就難以再限制房地產,因為房地產對GDP的即時貢獻能力是其它產業所不具備的優勢,而且,在政府可以任意規劃、重新規劃並指令拆遷的情況下,房子造了可以拆,拆了可以再造,是功利主義的政府特別是地方政府提升GDP不竭的產業源泉。上海2000年前的房地產問題,必須放到整個GDP中才可以理解。第二,當房地產成為上海GDP支柱產業時,90年代的圈地風反而提供了良好基礎,因為,房地產畢竟需要土地,而圈地風已經把大量土地從耕地轉化為了建設用地,以往老老實實控制耕地的地區變成了沒有建設用地的地區,而原來胡亂佔用耕地的地區非但不受懲罰,而且變成了發展優勢,成了擁有大量建設用地的地區。也就是說,2000年前的上海房地產的混亂,恰恰成為了2000年後的發展優勢,這一轉變由於上海有了一個世博會申辦成功的契機,就比其它地區有了更強勁的勢頭。但是,房地產在上海GDP結構中比重越大,地位越高,試圖把它冷卻下來就越沒有可能,除非上帝造就出了一個可以取代房地產對上海GDP貢獻率的新產業。

四,關於「政策上對於上海的傾斜已經不像前幾年」的問題:在中國,什麼是政策?以為桌面上的條文才叫政策嗎?周正毅輕判就是政策。向世界突出宣傳上海就是政策。保證上海用電就是政策。京滬高速鐵路就是政策……中國這本書太多內容是不在文本上的。

五,關於「陳舊語言」問題:這是貓眼上的一條意見,認為我的語言陳舊,不符合現代西方學術。我不知道什麼叫語言的新舊。用了當代西方經濟學術語就是「新」了?我不懂。我只知道一條(文章僅代表作者個人立場和觀點)

短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員

歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞
善举如烛《看中国》与您相约(图)

看完這篇文章您覺得

評論


加入看中國會員

捐助

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

blank
x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意