你要我談的上海房價和銀行緊縮兩個問題，由於精力限制，就只談上海房價問題。由於我進行的是原則性議論，所以，談了一個問題，另一個問題也就可以進行原則聯想、類推，自然也就可以得到啟發。
討論上海房價漲跌走向問題，要有個時間限制。分析一切經濟現象，必須要先設定時間前提。時間長短，可能得出完全不同的結論。比如現在很熱鬧的中國與印度經濟發展比較議論，沒有時間設定，便等於大家都是閉著眼睛說瞎話。如果從中短期來看，中國會優於印度，但從十年、二十年的角度看，中國便很可能突然落後印度。因為，印度的增長是真實、穩步的，它的增長並不積累崩潰性因素；而中國的增長則日益積累著崩潰性因素，極可能在某一天發生坍塌，一當坍塌，原來的優勢就會失去，成為落後者。這一點，在歐洲與美國的比較中可以得到印證。十九世紀以前，美國落後於歐洲，但是，美國沒有崩潰性因素，其增長是非常穩定的，歐洲則不斷積累崩潰性因素，經過兩次大戰的崩塌，便徹底落後於了美國。蘇聯也是這樣，曾經成為了超級大國，但它崩潰性因素的積累終於導致了突然的總崩潰，俄羅斯在經濟上淪落為了一個三流國家。這就好像長跑、短跑，從短跑者來說，長跑者是太慢了，但從長跑者來說，用短跑的方式跑，除了起跑階段贏得外行的歡呼，最後結果只能是退出比賽。我這樣說，並不等於完全讚賞印度，印度的高文盲率將會成為限制其經濟長遠增長的致命因素。
上海房價的漲跌，以整個中國的經濟為背景，但又跟整個中國的經濟不同，在某個階段，甚至會發生逆向運動，即整個中國的經濟或房地產下坡，而上海卻強勁上坡。一定要弄清上海經濟與整個中國經濟的一致性以及不一致性。那麼，上海經濟的特殊性在哪裡呢？舉個例子：1949年解放軍佔領上海，物價特別是米價飛漲，新政權採用了兩手解決這一問題，一是用政治手段打擊所謂的「投機倒把」，抓一批人，打擊一批人，把他們的物資釋放到市場上；另一方面，即使解放區為支援前線已經被盤剝到了極點，但仍然以極其嚴厲的手段徵收了大量糧食等物資，「源源不斷」地供應上海市場。這樣，上海的物價便得到了平抑。這一點，一直被看作是新政權偉大的經濟成就，並成為了中國控制、調整經濟的絕對經驗，其基本思路至今沒有變化。
一，上海被看作是中國經濟的龍頭。雖然上海經濟總量在中國所佔比重已經今不如昔，但這一看法並沒有發生變化。十多年來，這一看法由於另一個因素而得到了強化，即上海對中央來說的面子性。僅僅這樣還沒有什麼大的關係，問題在於，中國決策者的哲學思維一向是以功利主義、機會主義為特徵的，是非科學的決策思維，具體說，就是所謂的主要矛盾次要矛盾、主要矛盾方面次要矛盾方面，通俗的說法就是毛澤東的「綱舉目張」，是傷其十指不如斷其一指的軍事經驗習慣（對科學的思維來說，每一個不可或缺的因素都是重要的，是互相關聯的，必須在所處系統與其它諸因素實現平衡）。有了這一非科學的決策思維，上海就成了中央決策的維護重點，通常說法是什麼地方都可以亂，北京、上海不能亂。在房地產問題上，就形成了對上海房地產進行保護的決策傾向，是什麼地方的房價都可以跌，上海的房價不能跌。而上海的地方決策者也深知這點，便放大了膽子維持上海房價的上漲，反正，上海自己要是沒有能力托盤了，中央也會托盤的。至於泡沫，從中央到上海，從上到下，誰的心裏不清楚？但是，這個泡沫是無論如何要維持、保護的。在這種情況下，上海房價的中短期趨勢，只會漲，不會跌。這不僅是理解上海房地產走向的要點，也是理解整個上海經濟走向的要點。
二，由於上面的原因，上海房地產的泡沫就成為了美麗的泡沫。投資者都知道是泡沫，但深知這是個安全的、不會破滅的泡沫。這樣，內資、外資，都被刺激得十分興奮，紛紛向上海房地產市場湧動。最近周正毅被輕判，對上海房地產市場來說，是進一步宣揚了投資、炒作、投機的法律安全性。這種刺激將變得日益瘋狂，也就是說，當中國其它地區房地產越多呈現出風險、危險因素時，反而越突出了上海的安全性，從而進一步吸納投資。在整個中國大陸，只有上海、北京具有這種「優勢」。其它地方，是地區政治的地區優勢，反過來就是地區政治的地區劣勢。
三，左右上海房價上漲的另一個非常重要原因，是上海土地的人口有限性和資本有限性。所謂土地的人口有限性，是上海土地總面積、可供建築的土地總面積與總人口及其增長（包括在上海比較長期工作、生活的所謂「外來人口」）之比，在總趨勢上呈現為土地日趨有限。所謂土地的資本有限性，是上海土地總面積、可供建築的土地總面積與總資本及其增長、資本結構變化之比，在總趨勢上同樣也會呈現出土地日趨有限的特徵，但是，資本結構的變化會導致土地供應更複雜地波動。資本結構與土地供應之間的關係，可以從多個角度理解。比如，由於上海一直是工業中心，工業資本的變化對房地產有著非常大的影響。1990年代後期，由於工業結構的調整，市區出現了大批空置土地。今後會不會再出現這種情況？由於上海一直沒有擺脫工業中心的思路，始終大面積增長著工業用地，大量工業產業的產品市場並不在上海，上海的急功近利也失去了品牌優勢，因此，工業用地的脫殼一定會經常發生。
四，置業無風險攀比心理和金融支持、泡沫宣傳刺激置業熱潮不能冷卻。房地產價格的上漲與人們收入之比，客觀上排斥了越來越多的普通市民進行置業，這樣就導致了嚴重的社會後果。但是，由於對GDP目標的瘋狂追求及其需要，解決這一問題恰恰不能通過平抑房價進行，而是進一步進行泡沫宣傳，為市民描繪一個美妙的藍圖，並提供置業首付低比例的金融支持，以鼓勵普通市民進入置業大軍。而上海普通市民雖然貧窮，卻有著強烈的地區優越感，堅信上海經濟不會垮，也不敢垮，這種優越感造就了他們置業的無風險心理。而房價的上漲又為他們現實地增長了置業後的「數字化」資產，早早地購房、多多地購房幾乎成了所有自認為有頭腦的市民的共識，並越來越進行相互的攀比。比如我看到一個案件，犯罪嫌疑人根本沒有能力購置第二套房子，他購置第二套房子每月還貸後，幾乎沒有了生活費，於是便走上了犯罪道路。政府達到了兩個目的，一是刺激了房地產的增長，使偏遠地區的房地產也成為了熱點；二是「解決」了普通市民的住房，為自己的全部政策構造了人心基礎。由於普通市民為置業的負債增長，反過來就不允許房價出現下跌，以避免社會性崩潰，因此，便需要進一步提供金融支持，進行泡沫宣傳，刺激置業熱潮升溫，構造盛世景象。
以上是我分析的上海房價在中短期內仍然將持續上揚的基本原因。
但是，這一上揚的時間越長，幅度越大，對中國的經濟來說，傷害的程度也就越大，導致中國經濟出現崩潰的烈度也就越強。
一，上海，以及北京，以及其它中心城市房價的持續上揚，是以中國經濟及社會的階梯式破產為代價的。我所說的階梯式破產，是指中國從內地而沿海、從農村而中小城市而中心城市的破產進程，經濟學家們說是地區差異、地區性貧富分化，這只是表象，實質是破產。由於破產，內地、農村的人口、資金（特別要注意，資金在總體上是跟著人走的，而走出的人口又是相對高質量的人口）向中小城市並中心城市進而上海、北京階梯式遷移、累進、聚集，從而提高了中心城市特別是上海、北京的房地產總需求。這一過程是非常殘酷的，甚至可以說是血淋淋的。舉一個例子說明：上海是較早老齡化的城市，這種老齡化按照上海的真實勞動生產率，不僅是已經失去了經濟發展的人口動力，而且更應該是發生了徹底崩潰，但是這並沒有發生，原因是什麼？是「外來人口」。「外來人口」的主體是正當年齡的高質量勞動力，他們並不是以老、中、青、小的完整家庭形式進入上海的，也就是說，當上海吸納1000萬「外來人口」時，則意味著內地減少了1000萬正當年齡的高質量勞動力，從而，上海實際上反而從老齡化城市轉化為了年輕化城市，而內地則演變為了絕對老齡化社會，上海的老齡化衰退災難轉移給了內地。上海房價的不斷上揚，導致了對「外來人口」的不斷盤剝，從而也是不斷促進內地破產；而由於戶口限制，即使已經在上海購房的「外來人口」，在上海也僅僅是二等市民，他們對上海的相關政策沒有「市民」發言權，注定了要被終身盤剝。因此，上海房價上漲的時間越長，內地破產得也就越深刻，從而導致整個中國經濟的崩潰積累得越強烈。
二，對上海龍頭地位的維持，越來越會走向神經質脆弱的程度，即幾乎經受不起上海經濟包括房地產的滑坡，將會越來越使用一切行政手段維持其增長，這種增長必然會以損害其它地區的利益為基礎。比如用電，上海人幾乎沒有缺電的概念，在上海投資辦廠也幾乎不用考慮會不會正常供電的問題，那麼，有多少電是上海自己發的呢？被迫向上海輸電的地區缺不缺電呢？一個浙江，要是擁有像上海這樣的供電能力，上海的經濟包括房地產在浙江人面前還能說多少話？為了上海人肆無忌憚地用空調，周邊地區少辦了多少廠、關掉了多少廠？因此，上海的泡沫是以傷害周邊地區和內地的發展為代價的。這種傷害必定導致地區間的矛盾衝突，並埋伏下經濟崩潰的種子，典型的例子，便是江、浙兩省與上海在集裝箱碼頭建設上的衝突。但是，更體現出的一個問題是，上海的龍頭地位也同時是泡沫化龍頭，其它地區不得不向上海這個龍頭看齊，也拚命追求泡沫，以阻止上海的泡沫吸引走更多的人才、資金和項目。大家都是泡沫，總有實的地方，這實的地方就是內地、中小城市、農村的人口資源、人文資源、自然資源等的被全面掠奪和衰退。這一實際又不能表現出來，必須要掩蓋，因此，就做假，就也用泡沫形式打扮自己，以至越積越累，遇到契機，就總爆發。
三，在上海經濟包括房地產泡沫被美化、進行金融強行支撐而人們的風險意識被消解的情況下，上海經濟包括房地產就把自己置於了一個非常脆弱的地位，將越來越缺少經受風吹草動的能力，以至政府不得不設法掩蓋上海的一切癥結，甚至連經濟學家們也必須要隱瞞或阻止其良心發現。但是，並不是一切問題都能掩蓋的，更不是能夠長期掩蓋的。掩蓋的結果，是積累出隨時因為一個偶然因素（包括非經濟的政治因素、社會因素、法治因素等）而發生總爆發。比如，上海房地產泡沫需要強大的金融支撐，從而就把金融推到非常危險的地位，而金融機構的這種付出必須得到相應的非正常回報，從而就刺激出金融黑幕，其中的循環必然導致金融的惡性走勢，一當不能摀住的時候，也就是全面崩盤的時候。
以上可見，上海的經濟泡沫因其龍頭作用，實在是中國經濟的一大腫瘤，而上海的房地產泡沫則是腫瘤中的腫瘤，在長期性上，不是一個價格下跌的問題，而是一個全面崩潰的問題。
有三個問題一定要認識清楚：
一，一些人認為，上海房產價格會受普通市民收入限制，其上漲會因此形成封頂。這種看法不適用於上海。前面已經說了，對普通市民來說，購房的眼前根據不是收入，而是金融支持和「數字化」盈利。普通市民的低收入只是把他們逐步排斥出了市中心和良好地段。最貧窮的市民階層賴以實現購房的機會，是動拆遷，遇到動拆遷獲得一筆現金，然後去邊遠地區購房。動拆遷越早，離市區越近，「數字化」盈利率越高，因此，上海普通市民總體上是盼拆遷，拆遷越早越開心。那麼，市中心的房子賣給誰了？除了本地高收入階層外，便是大量的內資和外資購房者。房價越是穩步上漲，泡沫就越是華麗，就越是吸引內資、外資。因此，房地產價格與普通市民收入間巨大的差距無關，不受其封頂。
二，有經濟學家說房子建築面積達到一定時，需求就會受到限制，因為人們不需要使用太多的房子。這種經濟學家屬於書讀呆了、對人心一無所知的類型。從使用而言，上海老百姓有句話，叫「票子永遠缺一張，房子永遠缺一個平方」，在總體上，人們對房子的佔有是呈無限需求態勢的。更何況，購房還存在著強烈的投機、投資盈利傾向。因此，上海房地產價格的上漲不受人均住房面積增長的限制。由於政府的主要目的已經不是解決市民的住房問題，而是充分支持房地產對GDP增長的貢獻，並從其中獲得越來越多的財政收入，更加上巨大的腐敗黑洞驅使，因此，政府在相當長的時期裡不可能出臺限制購房面積或套數的政策，而是會越來越起勁地採用非市場手段刺激房地產泡沫的增長。在中國，即使不是上海，只要擁有市場腹地，房地產價格的上漲反而會更刺激需求，從而刺激建築面積的增長。仇和在宿遷，可以把市場價400元左右/平米人為提高為800元/平米，反刺激了宿遷的房地產熱，原因即在這裡。海南房地產價格低迷，原因就在沒有市場腹地。
三，很多人會想：漲到了趕超香港，總沒辦法漲了。這是對大陸政治和經濟按正常道理的理解。但是，大陸的政治和經濟運動，總是會創造「奇蹟」，會給善良的、講正常道理的人們一個響亮的耳光。中國只有一個經濟學家似乎看出了真實情況，他在南京說中國房價還會漲五倍，但他講的中國缺少土地的理由是荒謬的，或許，也是他無奈找的理由，不敢說出他已經看到的真正原因。他的結論被很多人嘲笑，但他確實說出了荒唐但真實的「中國特色」。我前面已經說了，房地產價格的上漲與人們的收入、生活的經濟實用無關，它既是政府倍感頭疼的問題，但更是政府的需要。這就像道岔扳錯的兩列火車對開，又沒有了剎車功能，雖然人人知道將會發生什麼結果，但誰都沒有能力阻止它們，於是大家就只能閉起眼睛拉倒。千萬不要把政府決策者看得很聰明，在強大的眼前利益驅使下，在行政的巨大惰性面前，他們經常會是國家最愚蠢的人。曾經，中國的當政者們會你死我活地討論糧食畝產多少斤，其判斷力連任何一個不識字的老農民都不如，為什麼？因為，至少在精神上需要糧食畝產越高越好，從而可以證明人民公社就是好呀就是好。中國要短期建設一批世界一流大學，人人知道荒唐，但可以證明中國教育就是好呀就是好。上海、北京乃至其它中心城市房地產價格趕超香港，可以證明上海就是好呀就是好、北京就是好呀就是好、大陸就是好呀就是好……。至於崩潰，很簡單－－有些問題我們這代人不好解決，就留給下一代解決；這一屆不好解決，就留給下一屆解決。但是，千萬記住，即使崩潰，也一定要有一個政治敵對對象承擔責任，必須被認為是由於「敵人」的陰謀和破壞造成的。
顧則徐。2004/6/7
你好：
轉貼關天我的「上海房產」一文，看到了。謝謝。我算是關天老客了，這半年裡常去，有些感情。
文章受到歡迎，是我榮幸。有些不同意見，也是正常。一篇短文，不可能把許多道理說透。這題目是可以寫書的，但即使一本書，也不可能把道理全部說透。更有一個問題，是不能說透道理。我們中國人學習、研究、讀書、說話，要比別人多一層理解、領悟、轉折，是全世界最累、最吃力的。我涵養不夠，性格也比較頑強，所以多說直接的話，但也還是不得不經常轉折，不得不三句話只說一句半。來信要我談幾個問題，我仍然不得不如此，望諒解！
結合關天、貓眼留言和你的信，解釋幾點如下：
一， 關於我「敵視上海」的看法：我本就是上海人，我熱愛上海。但我更是中國人，更熱愛中國。思考問題，務必要擺脫地域觀念。在一個國家裡的地域觀念都不能擺脫，世界觀念、人類觀念就更是虛而不實了。
二，關於「當年貼緊香港開發深圳」動機問題：我文章裡說的是根本動機。動機包括很多內容，根本動機是其中一個內容。當年幾個特區，都是貼緊港、澳、臺，為什麼？這問題我不能細講，沒有膽量細講。見識過來個「外賓」便搬來沙發、電視機，之後再搬走的人，憑經驗就可以確認我的說法。至於「香港五十年不變，五十年之後還變什麼？」問得好，事物總要變，現在不變，五十年後總要變，那麼，是變過來還是變過去？關於「不爭論」，是不必爭論還是不許爭論？是暫時不爭論還是永遠不爭論？是所有問題不爭論還是部分問題不爭論？一些人聽到了「不爭論」，就忘記了《憲法》姓社姓資的絕對規定，實在是不爭論幼稚病，是拿到一張畫餅就飽得要噎住的分子。
三，關於上海房地產「2000年以前」的問題：90年代上半期，上海有兩個「瘋」，一個是股票瘋，一個是圈地瘋。圈地分工業用地和商住用地，主力軍是內資，其次是外資；內資主要是上海和內地的國營企業、銀行、政府公司，私人資本佔很少數；地區可謂遍地開花，主要集中在浦東及市區周邊農村。圈地一定要以項目名義，一時房地產公司紛紛成立。部分專業房產公司在圈地後進行建設上步子還比較穩健，注意對建設後銷售的把握，但很多房產公司非常盲目，整個上海一下子冒出來300－－400萬平米空置房，即使已銷售房子也很多不能跟上配套，不能拿出房產證。這一風氣拖垮了大量國營企業，緊接著90年代後期產業結構調整，企業管理調整，國營企業紛紛關閉，工人大量下崗，市區空置出了大量土地。這就是所謂的2000年以前的狀況。第一，這狀況並不能否定我的文章觀點，因為，政府需要的是GDP，當房地產還沒有成為GDP結構中的支柱產業時，政府便會暫時把它丟在一邊，只有當90年代國營企業（尤其工業企業）受到毀滅性打擊後，政府在尋找新的GDP增長點時，才會支撐房地產，這也是全國性房地產熱的根源。也就是說，是工業的失敗造就了房地產，而房地產一當成為GDP的支柱，政府就難以再限制房地產，因為房地產對GDP的即時貢獻能力是其它產業所不具備的優勢，而且，在政府可以任意規劃、重新規劃並指令拆遷的情況下，房子造了可以拆，拆了可以再造，是功利主義的政府特別是地方政府提升GDP不竭的產業源泉。上海2000年前的房地產問題，必須放到整個GDP中才可以理解。第二，當房地產成為上海GDP支柱產業時，90年代的圈地風反而提供了良好基礎，因為，房地產畢竟需要土地，而圈地風已經把大量土地從耕地轉化為了建設用地，以往老老實實控制耕地的地區變成了沒有建設用地的地區，而原來胡亂佔用耕地的地區非但不受懲罰，而且變成了發展優勢，成了擁有大量建設用地的地區。也就是說，2000年前的上海房地產的混亂，恰恰成為了2000年後的發展優勢，這一轉變由於上海有了一個世博會申辦成功的契機，就比其它地區有了更強勁的勢頭。但是，房地產在上海GDP結構中比重越大，地位越高，試圖把它冷卻下來就越沒有可能，除非上帝造就出了一個可以取代房地產對上海GDP貢獻率的新產業。
四，關於「政策上對於上海的傾斜已經不像前幾年」的問題：在中國，什麼是政策？以為桌面上的條文才叫政策嗎？周正毅輕判就是政策。向世界突出宣傳上海就是政策。保證上海用電就是政策。京滬高速鐵路就是政策……中國這本書太多內容是不在文本上的。
五，關於「陳舊語言」問題：這是貓眼上的一條意見，認為我的語言陳舊，不符合現代西方學術。我不知道什麼叫語言的新舊。用了當代西方經濟學術語就是「新」了？我不懂。我只知道一條
