【看中国2024年7月22日讯】中国国内今年的房价下跌已经是一个不争的事实，而且这一现象并非个案，而是普遍存在。尽管各地政府采取了强有力的救市措施，但房价依然呈下跌态势，这清晰地表明，当前的房地产市场已经步入了一个全新周期：买方市场。
从当前的房价动态趋势来看，无论某些人是否愿意承认，房价下滑已成定局。值得注意的是，虽然全国的平均房价跌幅并不显著，但在某些特定城市或区域，近年来房价的下跌幅度却相当可观。尤其是在那些房价高涨、经济滞后、产业基础薄弱以及人口流失严重的地区，房价已经失去了原有的支撑。尽管有些城市的开发商仍在努力维持房价，但也有一些情况严峻的城市，房价已经大幅下跌。
举例来说，河北省涿州市，作为环京概念的一部分，是笔者非常熟悉的城市。在过去的几年里，涿州的房价经历了如同过山车般的起伏。虽然涿州只是一个小城市，但其房价和房地产规模却远超其城市规模所能承受的范围，这主要是因为涿州紧邻北京，属于环京楼市的一部分。然而，涿州本身的经济、产业和人口基础并不足以支撑如此大规模的房地产和如此高昂的房价。显然，涿州的房产市场主要是面向北京和其他地区的购房者，特别是那些炒房客。
曾经亲身经历了涿州房价飞速上涨的时期，见证了它从七、八千元的价格极在短时间内飙升到2万元以上的过程，特别是在2016年全国房价普遍上涨的大背景下，涿州的楼市进入了疯狂期，房价几乎每天都在刷新纪录。许多北京的购房者看到涿州与北京房价的对比，坚信涿州的房价也能涨到五六万元一平方米。因此，即使涿州房价突破了2万元大关，很多人仍然认为房价还有很大的上涨空间。即便在2016年底，涿州出台了新的楼市调控政策，也无法遏制房价的上涨势头。
未曾涉足涿州楼市辉煌时期的人们，恐怕难以想象那幅盛景。当时，房产中介们如同猎手般纷纷涌向高速路口，一旦从北京驶来的车辆映入眼帘，便毫不犹豫地迎上前去，渴望捕捉那每一个潜在购房者的目光。而开发商们更是智谋过人，一套房源，竟能引得数十个中介争相推销，现场更是人声鼎沸，熙熙攘攘，客户竞价激烈。
在那样的氛围下，涿州的房价仿佛被一股无形的力量推升，从2016年初的七、八千元/平方米，短短一年间便跃升至2017年的最高价25000元/平方米。这意味着，若你在2016年投资了100万购置房产，到了2017年6月，其价值已飙升至惊人的300万元。
笔者有位挚友，身为涿州某房产中介公司的销售经理，便是这场楼市盛宴的见证者。他不仅在涿州购置了两套房产，更是亲自计算过这两套房子的增值速度。自2016年初购入以来，这两套120平方米的房产，平均每月增值高达40至50万元，换算成日收入，便是惊人的1万多元。这样的收益，足以证明当时涿州楼市的火爆程度，房价的飙升速度就是肉眼可见。
然而，正是这样的繁荣景象，让许多人忽视了潜在的风险。即便在涿州政府当局出台了楼市调控政策后，仍有人坚信调控只会加剧房源的稀缺性，从而推动房价继续上涨。因此，在调控政策出台后，涿州的房价并未如预期般出现下跌，反而因为北京限购政策的出台，吸引了更多的购房者涌入涿州，导致房价呈现出更加疯狂的上涨态势。
房价节节攀升的浪潮中，涿州终于开始施展其调控政策的铁腕，一系列诸如限购、限售、限贷等举措相继出台。紧接着，为肃清市场秩序，涿州更是严厉打击了无证开发、非法销售、虚假广告、哄抬房价等一系列不法行为。
涿州，这座缺乏足够人口、经济与产业支撑的城市，面对如此高昂的房价与楼市规模，显得力不从心。当投机炒房者被挡在门外，楼市的需求便如同被抽干了水的河床，瞬间干涸。于是，在房价冲破2.5万/平方米的高峰后，涿州楼市如泄洪之水，开始了不可逆的下跌。
自2017年6月起，涿州房价便踏上了漫漫下跌之路。直至2020年末，房价已跌至约1万元/平方米。此时，许多投资者与购房者纷纷猜测，这或许是抄底的良机，包括笔者的一些朋友也对此跃跃欲试。然而，事实却证明，这不过是下跌过程中的一个短暂喘息而已。
如今，涿州的新楼盘价格已普遍降至7000元/平方米左右，更有不少特价房源价格逼近6000元/平方米。更令市场担忧的是，这下跌的趋势似乎并未有止跌的迹象。随着限售政策的逐渐放开，二手房市场挂牌量激增，预示着未来涿州房价仍有进一步下探的可能。这一切，都在无声地诉说着楼市泡沫破灭的残酷现实。
上面提到的那位朋友，如今仍坚守在涿州的房产市场。他的房源虽已可售，但眼下不仅未能盈利，反而陷入了亏损的漩涡。朋友坦言，涿州的房价已大幅跳水，几乎回到了2015年的水准。这意味着，即便是那时在涿州购房的投资者，如今也面临资产缩水的尴尬局面。如果将房贷利息、资金占用成本、物业费及诸多购房开销一并计入，这其中的亏损程度，已非轻描淡写所能形容了。
然而，对于涿州的房产，朋友仍怀有信心。他坚信，随着涿州与北京高铁的通车、新高速的建成，以及未来地铁的规划中，涿州将逐渐融入北京的通勤圈。他预测，在接下来的十年里，涿州的房价会重振旗鼓，再现昔日辉煌。
然而，在笔者看来，涿州房价下跌的根源，在于其庞大的楼市规模与人口支撑力的不匹配。此外，涿州缺乏能够吸引外来人口的产业，甚至其人口还在向外流失。在这样的背景下，涿州的房价如何能够逆流而上？目前，涿州的楼市已被众多炒房者所困，他们所持有的房产需要长时间的消化。因此，涿州的房价尚未见底。倘若没有强有力的利好政策出台，其未来的走势恐怕仍将是向下调整。
管中窥豹，略见一斑。深入剖析涿州房价的起伏，可以洞见，房价飙升背后确实蕴藏着令人瞩目的财富增长潜力。然而，当这些资产无法变现时，它们就如同幻影一般，仅仅是账面上的数字。以笔者的这位朋友为例，当他的两套房产在鼎盛时期每月增值高达50万元时，人们无不羡慕他的好运。然而，当这些房产难以脱手，他的喜悦又转为了深深的无奈。等到限售期满，房价却已回落，甚至让他陷入了不小的财务困境。
此外，唯有在房价下跌的浪潮中，人们才能真切地感受到持有房产的沉重负担。那些曾经的辉煌与荣耀，在市场的无情洗礼下，会变得如此脆弱不堪。
