房贷首付比例不断降低。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2024年6月13日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国央行6月12日召开保障性住房再贷款工作推进会，要求加快去楼市库存。在官方的要求下，各地银行增加对房地产市场放款，但房贷首付比例不断降低，极限杠杆的高风险显现。
中国央行称加快去库存
据中国央行网站发布的新闻稿，6月12日在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。中国央行行长潘功胜出席会议并讲话。
会议提出，房地产业发展关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，“加大保障性住房供给，助力保交房及‘白名单’机制。”
会议强调，加快推动存量商品房去库存。避免新增地方隐性债务，防范风险。
本次会议以视频会议形式召开。中央金融监管部门，济南市、天津市、重庆市、郑州市等地政府官员、政策性金融机构和全国性商业银行的负责人参会。
各地推出购房优惠 加杠杆到极限
综合中国大陆媒体6月12日报道，目前，各地政府相继推出“极限优惠”政策，让低首付名正言顺。事实上，在很多地区的中介和开发商做法更为激进。开发商或中介宣传的低首付模式从本质上可归纳为以下三类：
第一类是开发商变相降价促销或垫付。开发商会通过各类渠道将首付款直接打入购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款。例如，目前总价90万元（人民币，下同）的房产，现在首付最低为3万元，换算后仅为3%。开发商会将剩余12%成的首付资金打入购房者账户。楼盘客户经理透露，这种方式主要是为了隐蔽补贴购房者，防止促销力度过大，引起前期业主的抱怨。
第二类则是利用备案价和实际销售价之间的价差，进行高评高贷，变相降低首付门槛。购房者只需付一成（10%）首付，会有第三方将一成首付对应的资金打入购房者的账户。以在售的82平米户型举例，目前该户型总价约700万元，打折后实际售价为618万元。但楼盘会按照700万做合同网签，并向银行贷款。按照80%的比例，可贷款金额约为560万元，变相实现了约一成首付。
第三类风险更大，是通过嫁接第三方金融机构（或自身的金融机构），做首付消费贷。以华南区域某楼盘为例，销售人员会向购房者推荐合作的金融机构，向机构借出部分资金用于首付。
银行推房贷“先息后本”
在中国社交媒体上，有些人发文称，一些地区的建设银行、兴业银行存量房贷可申请调整还款方式为“先息后本”，短期内缓解还款压力。
兴业银行回复媒体称，存量房贷客户可申请“先息后本”还款，建设银行、中信银行则称，广州地区新办理房贷业务的客户方可申请此还款方式。
例如，有IP地址显示为上海的网友发帖称，客户可在建设银行APP上申请“降低月供”，还款方式变为“先息后本”。该网友选择了24期“先息后本”，最低每月需还1元本金，之后再恢复为等额本息或等额本金的还款方式。
平安银行此前在宣传该行按揭贷款业务时，便提到了特色还款方式——二阶段还款：客户可在前三年内按月付息，无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求，贷款期限不少于十年，不超过三十年。该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。
某银行贷款经理表示，“若想前期还款压力小，可以考虑‘先息后本’，贷款期限是3年。我行大多会批10年，每三年可做一次无还本续贷。也就是说，如果您征信保持良好，最长可以10年不用还本金。”
然而，财经分析人士指出，“银行套路真深，先息后本，那个本还会产生二次利息，不是利息还了，只剩下本，还有二次利息”。
例如，按当前广州地区房贷新政调整后的首套房利率3.4%，以贷款总额100万、时长30年、等额本息的还款方式来计算，共需596533.09元。若使用了先息后本的新还款方式，前三年总利息共需101999.88元，三年后，共还款利息529580.42元，共需还款631580.3元，较常规还款方式多了35047.21元。
上海易居研究院研究总监严跃进测算，按照目前的月供情况，类似模式下，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。不过，前期本金还得少，意味着后期利息会增加。因此，申请人需要更好筹划存量房贷减负成本。
另外，媒体从多家银行总行处获悉，“目前未有下调存量房贷的相关举措”，更有银行人士坦言，若下调将对银行息差带来更大的压力。
严跃进坦言，银行作为商业机构，其决策出发点在于维护自身利益和风险管理，下调房贷利率意味着银行收益的直接减少，除非有政策引导或市场环境变化促使银行作出调整，否则银行缺乏主动下调利率的动力。
楼市去库存压力加大
“现在去库存是头等大事，个别项目打出零首付也不奇怪。”一名头部开发商营销端口人士告诉媒体。市场低首付营销声势渐起背后，是楼市的持续低迷，房产去库存压力增大。
即便有官方新政，刚过去不久的端午假期，销售数据仍表现平淡。中指研究院数据显示，端午假期期间（6月8日～6月10日），30个代表城市新房日均销售面积同比下降16%。
根据中国国家统计局数据，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
楼市低迷下，开发商去库存压力逐渐攀升至顶点。上海易居研究院近日发布的报告显示，2024年4月全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米，环比增长0.2%。全国百城新建商品住宅库存去库存周期即存销比为26.5个月。
根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月。这表明当前去库存周期明显偏高，按13个月合理值计算，去库存压力已经增加了一倍。
