中国的房地产市场正在崩溃中（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年5月27日讯】中国政府最近针对崩溃中的房地产进行的史诗级救市行动震惊了世人。放开限购自不必说，就在前几天，还宣布了首套住宅商业性个人房贷最低首付款比率不低于15%二套不低于25%——要知道过去首套最低2.5成，二套最低4成。配合万亿特别国债之后，中央开始支持地方政府进场，收购地方库存商品房，中国央行还将设立人民币3,000亿元（约合420亿美元）保障性住房再贷款，支持地方国有企业出于同样的目的收购存量商品房，将其转化为保障性住房。此举堪称史诗级救市。
中国政府为什么会实行这样的史诗级救市？能实现救市的目的吗？其实，这招并非中国首创，早有别国这样做过吗，但是效果堪忧。那么如果真想救巿成功，到底该怎么做，该学谁呢？
理想丰满现实骨感
其实中国房地产不是第一次萎靡不振。2015年国内房地产市场因为内需乏力，同样陷入萎靡不振，中国政府趁机推出了大规模的旧城改造项目，让获得拆迁款的旧城居民去买新房，实现了棚户改革货币化。加上央行定向放水，5次降准5次降息，直接搅热市场，房地产市场二次腾飞。但是福兮祸所依，开发商开始大肆举债，地方债务也被极端推高，金融杠杆无以复加，房地产泡沫化风险达到顶峰，房地产企业开始暴雷。于是，在习近平“房住不炒”的政策下，中国政府在2020年对开发商债务实施限制。随后加上疫情和封城、中美脱钩造成经济萎靡，通货紧缩，中国住房销售随后出现断崖式下降，伴随恒大违约等爆雷事件，房地产泡沫破灭。去年中国的房地产销售额约为1.6兆美元，较2021年的峰值下降36%。
为了救市，中国政府终于走到了亲自进场，将其中一些商品房转化为保障性住房以消化部分库存这一步，但问题是，钱从哪里来？摩根大通(J.P.Morgan)根据政府的公开计划估计，如果通过这项措施提供30%的新公租房，将需要约合620亿美元的资金。而据天风证券测算，要想房地产库存回归到合理水平，大约需要约7万亿元的资金。
可是，去年全国税一般公共预算收入也就21.6万亿元，7万亿，直接三分之一。地方政府更是手中无粮，头上的债务已经都顶到天花板了，也没有杠杆可以加。就算央行放水或中央财政托底，依然会遇到第二个问题，那就是回报多少？通过公租房的收入，或是收储，什么时候可以把投入收回来？要知道，中国的租售比远低于国际平均水平。大城市的租金回报率只有1-2%，连贷款利率都无法覆盖，何谈回报？此题无解。
无法学美国救市成功案例
其实很多国家都经历过房地产泡沫，但不乏成功的案例，其中一个典型的就是美国。
2008年美国因房地产次级抵押贷款坏帐而引发金融危机，被称为次贷危机，美国房地产泡沫破裂，市场低迷，库存积压，新建私人住宅从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房房价格连续下降，也仍然卖不出去，从2005年到2012年，销售数量降幅达76%。美国经济惨遭重创，还蔓延全球。
那美国怎么做的呢？
首先当然还是印钞，放水，施行量化宽松的货币政策。国会还出台了一项1.1万亿美元的货币刺激法，用于加大基础设施建设，以活络经济。同时还给企业减税。
然后，找到“罪魁祸首”的房地产金融机构，由国家接管和救助。当时最大的机构就是房地美和房利美。房利美（Fannie Mae，旧名联邦国民抵押贷款协会）和房地美（房地美，是美国政府赞助企业中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。主要业务是在美国房屋抵押贷款的二级市场中收购贷款）为很多买房的美国人提供住房抵押贷款，它们所持有或担保的住房抵押贷款总额超过5万亿美元，几乎占了当时全美总额的一半。美国政府接管房利美和房地美后，向其各注入1000亿美元资金，并让首席执行官限令離职，暂时稳定了住房金融市场。
同时，还鼓勵国外资金入美购房，大力欢迎海外投资者在美国置产，很多华人就是在这时候入手美国房产的。于是2012年以来，美国房价持续上涨，楼市逐渐复苏。
但是中国无法学美国，首先，中国政府不可能接管金融大机构，中国也没有这样庞大的民间金融机构为普通人提供住房贷款和担保，即使有，也是以影子银行的形式存在，为房地产商服务。但是这两年，这样的影子银行也崩溃了，其中最典型的就是中植集团的破产。
当然，也更没有办法引入外资都房地产业，这几年，外资撤離中国的风潮还没有结束，而且在过去，外资进入国内房地产市场一直有着很高的门槛，要改变这样的门槛并恢复外资对中国市场的信心，实非易事。
上一个如此救市的国家——俄罗斯
中国的问题并不独特，救市方式也不独特，上一个试图政府收购商品房的国家正是中国“合作无上限”的俄罗斯。2000年普丁上台，通过系列雷霆手段恢复经济，恰逢国际对能源需求强劲，因此2002年后，俄罗斯经济快速增长，房地产业也大受助益。当时贷款利率较低，加上跟中国差不多的财团进场“炒房”、地产商和权力合力腐败等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。
然后2008年美国的次贷危机引发全球经济衰退，俄罗斯的经济也受影响，房地产市场遭到波及：大批建筑企业濒临破产，项目烂尾，房价平均下降了30-35%。
于是2008年起，俄罗斯也开始救市，除了通用的印钞放水、增强流通性之外，俄罗斯还开出一个别出心裁的政策——政府进场购买商品房，和现在中国政府实行的手段很像。毕竟，普丁的经济改革特征就是大力加强国家对市场的控制。这项政策包括几个组合拳：从公共事业相关基金中划拨500亿卢布，用于购买完工和接近完工的住宅；从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房；下拨250亿卢布给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同重组房贷，购房者可以缓交房贷一年，这一年的钱由国家专款垫付给银行。同时，还向商业银行和企业发放外汇贷款、首次动用外汇储备清偿非国家外债。
这一套组合拳看起来非常完美，在短时间内发挥了一定的作用。但从2013年起，由于俄罗斯经济趋于停滞，国内大多数中小城市的住房市场趋于滞销。加上2014年起俄罗斯发起克里米亚战争而遭到制裁，整个经济严重下滑，房地产改革也只能搁置。也就是说，俄罗斯证明了，在整个国家经济的根基不稳，加上被西方围剿的情况下，政府进场收购商品房的房地产组合拳只是一厢情愿的花拳绣腿。
中国不敢学日本
上世纪60年代末，日本成为世界第二大经济体，在80年代末，因为利率低，货币供给充足，日本的商业银行又都在以土地作为贷款抵押担保，使很多投机者、财团利用迅速上扬的股票帐面利润投资房地产，导致房价飙升，泡沫化加剧。
当时日本为了消除房地产泡沫，施行严格的金融政策，却很快变成紧缩过度，和房地产三道红线之后的中国一样。再加上，1985年，美国藉“广场协议”迫使日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，从而引起连锁反应：大批日本工业企业纷纷倒闭，股市随之崩溃；于是大量租客撤離东京圈，业主只能大量抛售房产，从而加剧日本的楼市价格在短期内断崖式下跌；日本几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等陷入信用危机，相继倒闭；大量建筑成为“烂尾楼”，地产商倒闭。
日本为了挽救房地产，重振经济，实施了一系列救市政策。首先，就是熟悉的大量发行国债，然后利用国债建设公共配套设施，活络经济；然后是宽松货币政策，增加流动性，多轮降息，降利率，甚至零利率购房来刺激房地产市场；同时放宽限购，鼓勵市民贷款购房。这些都是目前中国也在使用的手段。
接下来日本还帮助开发商建立了房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助；调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期；促进房地产企业洗牌，该破产破产。经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化。这几条中国却很难做到，为什么？
日本学者、现代中国研究者津上俊哉在去年的一篇文章中详细分析了原因。
他认为，中国房地产企业的泡沫破裂其实比大众看到的时间要早很多，因为过去，中国习惯施行一种所谓的“政府隐性担保”，让重要公有企业可以在政府的协助之下获得融资，不容易落到破产，导致中国的资产价值下跌并未浮出枱面。但其实，整个国家一直处于过度投资的状况之下，投资占每年经济成长的40％以上，非常危险。
于是这又产生一个问题，这些企业过度投资，却未能产生获利——因为这部分大量投资仅是增加债务负担，企业仅仅需要不断向银行支付利息。而这部分利息明明属于资金空转，却被算入了GDP的增长。这部分利息粗估总计为每年3.8兆元，相当于GDP的3.1％。
这样风险极大。在一个市场机制正常运作的国家，面对如此不合理的情况，一般会进行外科手术般，让泡沫破灭（让企业破产），和债权削减，但在中国，为了追求GDP增速，是不允许这种外科手术的，宁愿通过“政府隐性担保”来防止企业破产。
这样还将造成一个后果，就是每年利息造成的GDP中的3％，不仅是资金的空转，还将导致不合理的财富转移——因为利息首先流向由国有资本掌控的银行，而产生的利息等利润，则流向将大量钱存在银行的富人和权贵手中。
而地方政府正陷入严重危机之中，不仅背负过多债务，中央政府可能需要代替地方政府出面，大量发行国债并创造需求。这是中国政府正在做的。但由于中国现在已经是一个与日本匹敌的对外净债权国，因此即使大量发行国债，若由国内的国有金融机构购买，便毋须仰赖外国投资者。但现在中国，外资根本不进来，即使进来也很难进入房地产，所以这条路不通。
如果肯增加财政赤字，放弃GDP增幅，将债务降至足与资产价值相符的水准，或许经济还能恢复真正的健康状态。但对于中共来说，这无疑动摇了他们的统治根基——影响习近平的民族复兴大计。习近平承诺“在2035年前将人均GDP提升至‘中等先进国家’的水准”，要达到这个目标，今后数十年间必须保持平均约4.5％的成长率。那么，任何财政赤字或者降低增速，都是破坏这一雄心和动摇统治基础。
所以，归根结底，经济问题并不是真正的问题，任何经济问题根源无非是制度问题。
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