中央政府令地方政府收购商品房用作保障性住房。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2024年5月18日讯】（看中国记者文龙综合报导）5月17日，中国国务院副总理何立峰针对烂尾楼等风险召开会议，表示地方政府可收购部分商品房用作保障性住房。这意味着中央政府不会建立“国家队”收购烂尾楼，也有中国经济学者建议，可考虑组建住房保障银行，收购开发商库存商品房。
何立峰称处置商品住房烂尾风险
据新华社5月17日报道，全国切实做好保交房工作视频会议17日在北京召开，中国国务院副总理何立峰出席会议并讲话。
何立峰表示，房地产关系经济社会发展大局。“当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置。”
何立峰称，“深刻认识房地产工作人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”
何立峰表示，当前要全力支持应续建项目融资和竣工交付，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
中国各地都有烂尾楼
何立峰所说的“在建已售难交付商品房”，另一个名称是“烂尾楼”。
烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，也对居民生活带来不便。
中国各地都有烂尾楼，但是，具体规模和数量没有官方的数据。
日本金融服务机构野村证券2023年11月15日发布的一份报告说，中国未完工的预售房屋面积大得惊人，相当于中国最大的（按销售面积计算）民营房地产开发商碧桂园的20倍左右。
美国财经电视频道CNBC引用野村证券首席中国经济学家陆挺的话说，“我们估计中国有大约2000万套没有完工的预售楼。”
野村报告认为，如果要完成这些房屋的建筑大约需要3.2万亿元人民币。
在中国大陆，公寓楼很多都是在完工前就卖掉了。由于交房日期不断推迟，烂尾楼也越来越多，因此，政府目前的优先施政目标就是确保预售房屋的竣工。
野村报告说，中国的房地产业正在崩溃，开发商普遍存在严重的信用危机，购房者对他们所购买的房屋交楼期的不断推迟变得越来越没有耐心。
“在明年（2024年）某个时间”，报告预测，交房推迟问题将会变成一个社会问题，危及到社会的稳定。
“政府是否能够推出强有力的政策支持，将是人们对房地产市场和对经济的信心能否真正得到恢复的一个关键，”野村分析师们表示。
此前中国许多地方发生了规模庞大的“断供潮”，绝望的预售楼的买主们决定无论付出多大的代价都要停止支付月供。而很多开发商都遭遇了债务危机，这使得他们完成预定房屋的建筑变得越来越困难。
此前传中央政府建立全国性公司收购烂尾楼
中国房地产开发商陆续爆发债务危机，留下遍地烂尾楼。根据中国大陆财新传媒4月中旬报道，中央政府正在考虑建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼，然后将其转变为保障性住房。不过，这种方案也面临财政资金等一连串挑战。
据悉，该方案是在4月访问中国的美国财长耶伦（Janet Yellen）与中国国务院副总理何立峰会谈结束后披露的，中国将采取“重大举措”解决房地产问题。
报道说，所谓重大举措，除了今年1月初推出的“城市房地产融资协调机制”（俗称房地产“白名单”），也可能包括考虑借鉴日本经验，建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼。这些购来的房子将被打造为保障性住房（社会住宅），对外出售或出租。
报道引述金融机构人士说，当前中国的房价仍处于下行通道，房价何时能见底还是未知数；“国家队”此时如果能够下场收购，一定程度上利于稳定房价。
这名人士并认为，相较于地方政府自行引入政府平台公司或地方国资参与收购，会面临由哪个主管部门定出规则或做出判断、要接收哪些房企的建案等一系列问题，成立全国性平台公司来运作，至少有统一的机构可以直接确定各项事宜。
不过，也有业内人士表示，这个全国性平台公司一旦成立，介入收购烂尾楼将遭遇一连串挑战，比如：钱从哪来、如何制定收购标准、后续如何运营收购来的房源，实务中又该如何把控好各环节中潜藏的道德风险等。
组建住房保障银行？
有关由政府“收购”烂尾楼转作保障房的做法，在中国不乏有经济学者呼应。
5月17日，中国经济学者任泽平发文文章呼吁，可考虑组建住房保障银行，收购开发商库存用于保障房。
文章认为，这样一举多得：1、救烂尾楼，避免居民买单；2、救优质房企，打通现金流，避免金融风险；3、救市场信心，有助于重启市场，当前楼市明显超调；4、不用再多批地建租赁房保障房，避免浪费，有助于改善民生。并且，操作方式可以从国家的层面组建，也可以各地组建。资金从哪里出？以项目做抵押，国有银行贴息贷款，或者发行超长期国债，或者做成类似PSL的金融支持工具。
房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑
当前，中国楼市仍处于深度下跌中。5月17日，中国国家统计局发布了2024年1～4月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。
“从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。”中国国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在当日该局召开的新闻发布会上表示。
从投资端来看，1～4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅比1～3月扩大0.3个百分点。
从销售端来看，1～4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，降幅比1～3月扩大0.8个百分点；新建商品房销售额28067亿元，同比下降28.3%，降幅收窄2.4个百分点。
从房价来看，1～4月份，全国商品房销售均价9595元/平方米，环比上涨1.8%，但同比降幅仍高达9.2%。全国房价出现一定增长，这在业内人士看来，主要是一些城市高端项目销售不错，客观上带来房价企稳表象，但基础并不牢固。
房企新开工及投资意愿均处于低点。1～4月份，房地产企业房屋施工面积同比下降10.8%；房地产新开工面积同比下降24.6%，该指标已出现连续31个月的下跌态势。
资金端也不乐观。1～4月份，房企到位资金34036亿元，同比下降24.9%，降幅较1～3月收窄1.1个百分点。房企融资环境依然较弱。
4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。去库存任务进一步加大。
