中共政治局再次定调房地产。（图片来源：Hong Wu/Getty Images）
【看中国2024年5月1日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中共政治局4月30日会议聚焦去库存、防风险，再次定调房地产，守住不发生系统性风险为首要任务。但是，许多地方政府无力兑现购房补贴，房地产衰退可能持续更长时间。
中共政治局会议再次定调房地产
4月30日，中共政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，做好保交房工作。要统筹研究消化存量房产和增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。
有消息称，房地产政策将在“五一”假期前后迎来重大调整，有望进一步放开限购和价格限制。
综合中国大陆媒体5月1日报道，中国镜鉴咨询创办人张宏伟表示，从上述定调来看，本次会议关于房地产的内容，主要聚焦在去库存、防风险方面。
多位专家表示，此次对于房地产的政策表述，再次提到“要持续防范化解重点领域风险”，这意味着防范风险是首要任务，所有的工作都要围绕如何守住不发生系统性风险来开展。
与此同时，此次会议提出统筹研究消化存量房产和增量住房的政策措施，引发各方广泛关注。
张宏伟认为，“这意味着政策层面将从需求端出发，去库存等新的系统措施，在接下来几个月中会逐步落地。”
中国易居研究院研究总监严跃进指出，消化存量房产和增量住房措施，可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来，由此预计“以旧换新”等政策会持续。随着存量房产得以消化，将有助于真正带动购房者卖旧换新，成为新一轮市场提振的重要动力源。
多位分析人士认为，会议提出的消化存量房产，指的是二手房房源。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，“当前，二手房挂牌量、交易量都大于新房，而且二手房去化周期比新房更久，热点城市普遍在3年以上。另外，二手房价格下跌幅度大于新房，已经对新房定价体系形成一定冲击，因此，当务之急是让大量的二手房实现去库存。”
李宇嘉进一步表示，现在要将二手房去库存与新房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。
中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅称，“我们认为，前期在部分地方针对存量房产的消化，已经出现了很多有益的探索，未来有望在全国层面进一步拓展，有利于对房地产市场形成积极支撑。”
多位分析师表示，近期40多个城市启动的“以旧换新”等政策或可化解当前刚需二手房去化难问题。
值得关注的是，各地的楼市支持性政策还在持续发布。其中，天津进一步放松了限购，南京买房可以落户，成都取消限购令等。
专家预计，北京、上海等一线城市的楼市限购等政策有望进一步定向宽松，例如，郊区取消限购，二手房交易增值税减免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的标准等等。
“从不同城市的去库存的节奏来看，只有一二线城市的房地产市场政策宽松了，市场逐步复苏了，才有可能带动其他城市市场复苏，才有可能实现进一步去库存，二三四线城市楼市下行的压力才会减轻，”张宏伟称。
楼市以旧换新 官方割最后一波“韭菜”？
房地产研究人士认为，在存量房源足够多，供求关系发生重大变化的形势下，政府低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房人才房。政府授意国企大规模收购，一方面受限于财力和债务约束，另一方面也没有比市场有更大的优势来匹配供需，可能会出现收购的房源消化不出去的情况，使得楼市以旧换新这项工作难以为继。
有房地产分析人士以江苏省无锡市房产“以旧换新”政策为例：无锡梁溪区有一套旧房子，但是现在想换个新的、大一点的房子，政府就跟业主说，业主先去锁定一套指定小区的新房，锁定以后政府先收购这套老旧房子，然后旧房子可以抵最多60%的新房购房款。
问题是：1、把房子卖给城投和政府前，公贷和商业银行的房贷必须结清。那么，有这个钱干嘛不拿这钱直接去买新房，还需要以旧换新？
2、旧房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的钱必须自己补足，没钱就只能贷款。
3、这个就是60%抵扣封顶，多了不退。
比如旧房子值300万，想买的新房子如果是500万，正好60%抵扣--300万。但如果你旧房子值300万，想买的新房子是400万，那旧房子只能抵扣400万的60%，也就是240万，多出来的60万就不退了，也不会以现金或者其它方式补偿。
结论是，中国官方想要割最后一波“韭菜”。
地方政府无力兑现承诺 房地产持续衰退
为刺激陷入低迷的中国房地产市场，中国很多地方都承诺向购房者提供各种各样的购房补贴。但来自中国的许多消息显示，这些补贴政策由于地方政府遭遇多种实际困难而无法落实，这势必会影响到人们对中国房地产业复苏前景的预期。
据美国之音5月1日援引路透社报道，中国东部城市山东潍坊居民埃米·王（Amy Wang）两年前买了一套公寓，原本指望拿到地方政府承诺提供的10万元人民币的购房补贴之后对这套公寓进行装修，但因购房补贴迟迟不能到位而一筹莫展，目前还没有入住。
潍坊是一个有着900多万人口的城市，论经济规模可能超过东欧国家克罗地亚。它像中国其它几十个城市一样为刺激疲弱的房地产业而向购房者承诺会提供多种购房补贴。
龙洲经讯中国研究副总监克里斯托弗·贝多尔（Christopher Beddor）表示，“家庭可能会开始认为地方政府资金过于紧张，无法兑现补贴承诺.....这肯定会影响到人们购房的决定。”
美国研究机构荣鼎咨询合伙人洛根·赖特（Logan Wright）表示，“在中国房地产市场低迷中，被低估的一点是，真正的影响落在了地方政府身上。”
中国媒体《中房报》4月也报道了河南、安徽、四川等许多地方都有类似的问题。报道提到的地方有河南中牟县、汝州市、濮阳市和濮阳县，安徽舒城县和淮北市，四川富顺县、资阳市乐至县等。
报道说，近几年，尤其是去年以来，很多地方陆续出台了购房补贴政策，包括吸引人才落户的购房补贴，以及二孩、三孩家庭购房补贴政策，这在一定程度上吸引了很多购房者，但补贴资金的发放却成了亟待解决的问题。
