中国央行发布文件，允许经营性物业贷用于偿还存量房贷。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2024年1月25日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国央行发布文件，允许经营性物业贷用于偿还存量房贷，被舆论视为救楼市又一举措。不过，房地产业内专家指出，房地产已经进入买方市场。
中国央行允许经营性物业贷用于偿还存量房贷
中国央行办公厅、国家金融监管总局办公厅1月24日联合发布文件，明确经营性物业贷款可用于偿还房企存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
据中国央行网站发布的“做好经营性物业贷款管理 满足房地产企业合理融资需求”，细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确到2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
经营性物业贷款是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。
商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。
文件还明确经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。
并且，商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年。
从文件表述来看，简单来说，给房地产开发商扩宽了融资渠道，以及给予长期贷款。
房地产正式进入买方市场
中国房地产业内专家马光远1月24日发文称，整个房地产市场从过去的卖方市场，正式进入买方市场。
文章认为，小城市房价低，首付比例高一点，首付总数没那么大。小城市首付比例应比大城市高一点，但现实恰好相反。另外，包括税费可以降一降，增值税、契税、印花税都是有下降空间的。而且需要把老百姓的消费稳住。2023年，中国经济某种程度上呈现有效需求不足。最重要的是老百姓不敢消费。物价不上涨，起码说明大家不消费。如果所有价格都下降，对整个经济大循环是有问题的。
马光远认为，因为房地产对整个市场信心的影响非常大。所以，2024年房地产的政策要到位，一定要下决心尽早取消没有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天为止还没有看到鼓励性的政策。过去只是在放松政策而已，而且还放松得不够。因为现在整个房地产市场已经调整到位了，而且超调了。
楼市仍没有触底迹象
中国国家统计局日前发布2023年度经济数据，其中，房地产开发投资下降9.6%。全国商品房销售面积111735万平方米，下降8.5%；商品房销售额116622亿元（人民币，下同），下降6.5%。
2023年12月，中国房地产销售额年降17%，与2023年11月份年降9%相比，降幅扩大。同时12月房地产销售量也进一步恶化，下降了13%。
房价也持续下跌，2023年12月，一线城市的二手房价格也较11月下跌1.1%。
数据低于预期，在中国大陆和香港上市的中国房地产商股票遭到拋售。追踪中国房地产商的恒生中国内地地产指数本周下跌9.5%。
虽然中国最近推出一系列刺激房地产市场措施，例如，北京及上海上月下调购房的首付款。同时中国央行净新增抵押补充贷款3500亿元，该贷款可用于建设保障性住房和城中村改造项目。
但是，目前仍没有迹象显示房地产业的基本面已经触底，需要持续的政策支持才能实现房地产市场软着陆。并且越来越明显的是，中国对陷入困境的房地产业推出的刺激措施，不足以在今年产生提振作用。令人失望的每月销售数据显示，房地产市场复苏尚需时间。
野村(Nomura)分析师董季舟和Riley Jin在一份研究报告中指出：“没有迹象表明房地产行业的基本面已经触底。”
据《华尔街日报》1月18日报道，华侨银行(OCBC Bank)大中华区研究与策略主管谢栋铭(Tommy Xie)补充说：“尽管政策有所放松，但住宅成交量仍处于较低水平。”
谢栋铭说，虽然需求仍然弱于预期，但供应激增也拖累了房地产市场。他补充说，由于收入预期恶化以及股市带来的负财富效应导致房屋止赎上升，今年的市场前景可能依然黯淡。房地产市场的发展轨迹表明，在止赎周期见顶之前，市场形势可能不会有彻底好转。
汇丰环球研究(HSBC Global Research)分析师在报告中写道，用于衡量未来房地产投资的关键指标住宅新开工面积同比下降了21%，预示该行业的需求持续疲软。
展望未来，汇丰分析师认为，更多的货币政策工具可能会支持房地产市场的转型。房地产仍是最具挑战性的行业，需要持续的政策支持才能实现软着陆。
国际评级机构标普此前发布的报告认为，中国楼市的下行已经演变为一场只有政府才能化解的信心危机。要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，如果销售的下降导致更多开发商出险，情况会更加严峻。企业出险会导致更多预售楼盘停工，进一步打击消费者信心。化解楼市问题事关政府两大目标——经济及社会的稳定。楼市若持续下行，则有可能成为一个系统性的问题，打击各资产类别、各行业消费者和投资者的信心。
