图为两岸高楼大厦林立的香港维多利亚港。（摄影：庞大卫/看中国）
【看中国2024年1月17日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）大陆房地产业频频爆雷，融资困难，导致资金链断裂，是其中一个关键原因。随着香港银行减少对发展商的贷款规模，香港地产商会否难逃爆雷的厄运？
日前《路透社》引述消息人士指，由于香港楼市盛况不再，加上不确定性增加，多家香港主要银行减少对本地发展商的贷款规模。已经有大行停止对一些高杠杆比率，及财务状况欠佳的发展商批出新贷款。即使批出贷款，银行也会要求发展商提供更多抵押品。外界预计此趋势会令发展商融资成本上升，今年营业将更具挑战性。
报导指，由于银行收紧向地产商借贷，私人信贷提供商正在取代银行造成的资金缺口。自去年以来，越来越多的地产商因为无法从银行贷款而向私人信贷提供商求助。惟信贷业对本港房地产行业持谨慎态度，现金流充裕的开发商尚可找到融资渠道，但一些高杠杆的发展商根本无法从市场上借到钱。
据消息人士指，私人信贷的利率为10%～20%，而银行的利率约为6%，贷款价值比严格控制在60%以下，甚至低至30%，以便在估值进一步下降时提供额外的缓冲。
时评人颜宝刚表示，由于香港房屋销售低迷、写字楼空置率创历史新高，今年对地产商来说，形势可能比去年更艰难。他统计了去年本地地产商的负债资产比率，发现小型发展商负债比率最高当属九龙建业，负债率达125%，其次是远东发展为73%。这些都属于相当严重水平。
至于中型发展商恒隆地产和嘉里建设，其负债率分别为30.4%和33.3%，均高于三成。而以收租物业为主的铜锣湾大地主希慎，负债率亦高于25%。
不过颜宝刚认为，真正令人担忧的是大型发展商新世界，其负债比率为48.7%，接近五成。他说，如果将永续债【注1】视作债务，新世界的综合净负债率已经达到83%，而单计净负债比率则为93%。以新世界有约2400亿港元有息负债做初略推算，每年的利息支出近90亿港元，但其核心收益或不足70亿港元，这明显是不能持续的状况。
加上目前无论私人借贷或银行的利率都偏高，发展商要融资，实在困难重重。此外，高息环境亦会导致资产的资本价值大幅缩减，股本降低必定推高负债率。假如高息环境一直存在，可对地产商构成致命威胁。虽然新世界管理层表明会加快减债，不过颜宝刚直言，暂时看不到该公司有什么出路。
至于财务状况好的公司则有长江实业，负债率仅为1.4%；新地，负债率为18.2%，以及净现金公司的信和。
目前市场及投资者均寄望美国可以加快减息步伐，但颜宝刚留意到近期美国核心通胀有回升迹象，因此减息时间表可能比预期要迟，届时再会对地产股构成新一轮打击，部分负债沉重的发展商，可能真的要经历97年的“爆煲”风险。
不少网民感叹李嘉诚有先见之明，长江实业的负债率仅为1.4%。事实上，早在2021年，香港首富李嘉诚已预言“山雨欲来风满楼，经济会一落千丈”，建议公司要延长备用资金。
至于香港经济何时才会“柳暗花明又一村”，李嘉诚则暂时未有提及，并指外国投资者对香港仍有有保留，要保持谨慎，“要自己顾自己”。
注释：
【注1】永续债（Perpetual bond；缩写为PERP），是一种由投资银行精心设计的衍生性金融商品，没有到期日或到期日设定在2099年，该商品以债券的形式由银行理财顾问推荐给符合资格的客户购买。因此也被称为永久债、永久债券或万年公债。永续债券的最终目标是发行人必须按期支付债息直到永远，发行人不一定要赎回。
