港楼惨淡 政府躺平停卖地 专家:香港或再被降级(视频)
【看中国2024年1月12日讯】(看中国记者梁路思、李净瑶采访报导)香港2023年土地市场出现流标和低价批地情况,港府宣布2023/24财政年度最后一个季度,即1月至3月,将停止推出住宅地招标。经济学家罗家聪博士接受《看中国》采访。他表示,这里是政府与地产商之间的一个博弈,看究竟谁输钱。
港府今季不卖住宅地
卖地是香港政府的主要收入来源之一,但基于2023年土地市场出现流标和低价批地情况,港府决定2023/24财政年最后一个季度(1月至3月)不会推出住宅地和商业地招标,只推出一幅工业地。这是2011年以来的首次。
业界对政府此举有些怨言,说政府于理不合。被问及对政府躺平看淡楼市有什么看法?
罗家聪表示,卖地流标不是第一次,在过去相当长一段时间,这情况出现过5-7次。“发展商不肯买,也不愿补地价,反映他们看淡楼市前景。”现在给人感觉政府在耍滑,但事实上如果硬推,价钱很差,以前也试过贱卖。
政府、地产商博弈谁输钱
长期贱卖,给人的感觉很差,所以预期卖不出,就干脆不卖。另外,它可能借此机会减少供应。可以想象,接下来几年,供应会很多。“如果楼宇落成的供应一直增加,在楼价下跌的情况下,还放地出来,就是变相搞坏市场。”
“所以这里有一个博弈,究竟是地产商输钱,还是政府输钱。地产商要清掉库存,这期间他们不会买很多地。另外,如果政府不卖地,库房的账目会很难看。”本来想两边取个平衡,每人亏一点,地产商输一点,政府的赤字也加一点,但看来这个市非常弱。政府没有办法,这是唯一的结果。
但如果一段时间不卖地,是否等于楼价会上升,这不敢肯定。有些地方需要平整,楼起好也要几年时间。现在才说停供应,那个效果可能要几年之后看到。“想利用减少供应来提高楼价的作用不大。”
罗指出,政府是否有心去托价,其立场也不是太清晰和明确。“让人感觉政府处于一个被动状态,因为发展商不买地、不投标、不补价,结果外面没有需求,政府才停止供应。”
香港发展科技城效果不好
另外,罗家聪表示,这次出事的是在北部。北部本来想用来发展科技城,但大家想清楚之后,“首先,我们看到经济不好,深圳的楼价跌了很多。深圳本来是科技重镇,如果那边的楼价大跌,香港这边也跟着做科技城,效果也一定不好。”
“其二,现在香港最大的问题是没有生意,外资和本地投资都减少了。”以前靠北水(大陆资金),现在北水不是很多人有钱投资。实际上科技的东西,香港很少人做。如果打造一个大面积的科技城,这有点匪夷所思。
现在大陆的科技企业,那些平台式的企业,经济抓得很紧。香港的地价那么贵,看不到他们有动机过来搞科技。罗家聪表示,“搞科技的话,香港唯一的作用就是卖东西。”
搞商业大家都很审慎。在一些二三线的地段,例如九龙东、港岛东,都很难兴旺。“现在突然在新界北搞一个大面积的商业中心,相信很多人不会看好。需要那么大的场地搞商业或科技城吗?科技不是很多人搞。整个定位的做法,与现在的市场出入很大。我不相信市场在追求这么大的商业领域。”
现在住宅的价钱还好一点,但办公室和商铺的空置率高很多,价钱也不好。资金不来或投资不来,这些东西真的少很多。“所以,如果定位不是住宅,而是商业为主,那个吸引力更低。”
政府可以坚持不卖地多久?
政府可以坚持多久不卖地?罗家聪表示,政府现在是在和市场博弈。“到了一个位也是那一句,政府的红赤能坚持多久?”如果持续这样,当然除了共产党,没有人可以管你。但你会惹来很多问题,例如每年的赤字。
“现在未衰退,都赤到这个程度,衰退来的时候,赤字肯定更厉害。”
“第二,这会引来评级机构的下调,展望或被降级,有很多这类的可能性。”
如果不卖地,政府的收支就会失衡,有这类说法。一直以来卖地的收入,都是不稳定的,所以库房的账目很难估计。
“卖地的收入或地产相关的收入,占政府收入的三分之一。这三分之一对于近年楼价下跌,其实税收也少了很多。”
如果常规的地产收益,不能填补,卖地的大数目又不能回来,持续下去,要如何填补那个数目?“政府的赤字已经持续很长时间,所以我认为他们有点急。”
太依赖卖地收入 政府很被动
罗指出,外边没有需求也不买,政府急也没用。如果价钱很低的话,对于赤字也帮补不多。现在推地出来卖,只是一两间公司有兴趣,也许没有。
“这样卖地,变相被地产商定价,开价权在地产商,政府很被动。”
“政府一直以来的收支都有一个问题,就是收入太依赖某一个小领域,波动性变成很高。如果卖地就有很大数目收入,不卖地就没有收入。现在是时候要检讨这件事了。”
来源:看中国
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