【看中国2023年11月24日讯】过去一个月，几乎整个长三角想买上海豪宅的富人，都去黄浦区看了一套房子。
那是上海豪宅风向标翠湖天地一套三楼的房子，总价2100万，单价：15.8万。
作为上海楼市的定海神针，太平桥高端系列住宅翠湖每一期，都遥遥领先，成为海派豪宅的代名词。2002年，翠湖天地一期雅苑以1.6万元单价开盘时，上海住宅均价不足5000，黄埔、卢湾、徐汇、静安四个市中心区均价不足八千。后来二期御苑、三期嘉苑入市，都创了上海房价记录。
翠湖最近一次开盘是在2020年，均价16万5，比起20多万的二手房，定价不高。可想要拿到资格，据说得交上千万的茶水费。
最近三年，上海不少神盘跌落神坛，只有翠湖二手房价依然坚挺。去年，翠湖三期还成交了一套低楼层房源，单价高达32万。今年年初，翠湖出现了历史总价最低的135平房源，单价仍有21万。
这套15.8万的二手房，算是打破了翠湖的最低价记录，也击穿了上海豪宅市场的房价体系。挂牌不到一个月，连上海以外的富人都听说消息杀入上海，每天来看房的人高达一二十组。
这群帮上海楼市托底的客户们，多数是外地实业富商，他们买下这套特价二手房，不仅为了投资和自住，还想抵押给银行。因为现在，上海房抵经营贷利率只有3点多，比按揭利率还要低。
击穿上海豪宅市场底价的翠湖业主是一位香港籍富豪，不懂国语。他穷尽毕生所学和大陆客户交流时，上海著名豪宅机构丽兹行发布了10月份的市场报告。
这份报告论调极为悲观。丽兹行说今年上海的“金九银十”，是近五年来最惨淡的，10月份二手房网签1.2万套，全市挂牌量高达23-25万套，按当前的去化速度需要一年半：当下的库存，是上海市场过去几十年前所未有的。
比普通二手房更惨的是二手豪宅。10月份库存达到历史最高点，按现在的月均成交量计算，即时不再有新增挂牌，也需要两年半时间才能消化完这些房子。
高库存带来的是豪宅大面积降价。根据丽兹行的成交数据，10月份上海成交的所有豪宅房源，比最初挂牌价降低了32%，比30天前降了17%：这意味着，当下只有降价幅度达到30%的房子，才有可能被客户选择。
和这份市场报告一起统计的，还有一份仅发送给客户的10月份成交房源一年降幅表。里面都是大家耳熟能详的名字：浦东星河湾一年总降幅27%、仁恒河滨城28%、绿城黄浦湾30%、西郊青溪花园39%……因为数据太过触目惊心，有上海自媒体站出来指责丽兹行：“唱空房价没良心。”——咱还是第一次听说，中介竟然会唱空楼市。
因倒挂而火热的上海新房市场，因为二手房价格急转直下，也不稳了。今年5月，杨浦滨江合生缦云开盘，触发积分81.69分，四个月后，二期再次开盘，认购率176%，已经无法触发积分。
最近，项目再次入市，不仅不要积分，不用抢购，开发商还选择了和中介合作：开启分销。
更典型的新房市场在徐汇滨江。半年前，徐汇滨江是一片只有社保巨子能闯荡的江湖。去年入市的御江庭要92分，今年的百汇园106分，半年前的云锦东方入围积分高达118。
但半年后，就在云锦东方附近，同为徐汇滨江板块豪宅的汇元玺和保利天珺入市，认购率都只有270%左右，保利天珺中建一度以为无法触发积分了，是最后两天通过销售积极邀约，才勉强触发：徐汇的信仰差点儿塌方了……
这几天，官方政策又鼓励金融机构扶持房地产。据说，监管机构还在起草一份房地产商的“白名单”，可能有50家国有和民营房企会被列入其中。
金融机构也不容易。我们可以把马牵到河边，但是无法逼着它们喝水。很喜欢有个企业家这两天写的一篇文章，标题是：政策的春风必须化雨。
总不能一边掐着病人脖子，一边又说必须全力抢救病人。
