图为高楼大厦林立的香港中环地段。（摄影：庞大卫/看中国）
【看中国2023年11月3日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）本月1日香港政府位于东涌的地皮流标，由于卖地是政府收入的主要来源，外界关注政府如何阻止财政恶化。“本土研究社”调查发现目前本港地皮估值大跌，预计中长期政府很可能要面对贱卖土地的压力，一旦这种情况出现，政府就会受制于发展商，被迫放弃规划主导权，原本应该兴建公营房屋或公众设施的土地被兴建豪宅。也有分析指，未来政府和发展商之间的角力将成为一大看点。
政府今年有5块地皮流标，卖地收益（连同补地价收益计算）估计亦只有约156亿元（港元，下同），仅占全年目标850亿元约18%，表现强差人意。“本土研究社”（“本研社”）2日发表关于启德商业地估值研究的文章，表示目前香港土地估值可谓一泻千里。
“本土研究社”以启德地皮举例指：一块闲置中的跑道区商业地（4C区4号），土地用途为商业／酒店，可建楼面面积为863,158 平方呎。该地皮2018年在估值高峰时达到146.7亿元（下线为120.8亿元），呎价13,000至17,000元。
高银于2019年一度以111.2亿（$12,888/呎）投得，但后来挞订，政府同年9月再推售时流标收场。2022年尝试改划住宅地亦都失败，今年最新呎价估值只有每呎1,500至3,600，相应估值在12.9至31亿之间，目前未见推售计划。若以最低估值12.9亿计算，5年内该土地价值大跌超过9成。
另一幅与旅游业有关的商业地皮（4D区2号），原估值200亿，楼面面积2,494,000 平方呎。2019年被纳入卖地计划，估值上限达到272亿（11,000/呎），2020年下调至224亿，2021年再下调到200亿，但估值下限已经低见123.5亿（4,952/呎）。
“本研社”指，这幅百亿商业地，3年间估值调低了三成，2022年2月发展局更抽起改作隔离营，惟2,700个单位最终使用率为零，荒废至今。
还有一幅地皮（2A区2&3号），原为商业地，2022年改划为住宅用地 ，楼面面积992,271 平方呎，2019年作为商业地，市场估值上限93亿。2020年估值下调至78亿，2022年回升并达到高峯的148.2亿，同年6月改划做住宅地，估值随后持续下跌。2023年公开招标前，市场估值介乎45至69亿，比估值高峰减少5至6成。最终于今年9月以53.5亿卖出，呎价仅为5,392。
“本研社”表示，市场估值有指标作用，影响发展商出价，亦影响政府推售地段的时机。因估价急跌，上月政府指“视乎市况”暂缓出售商业地，未推售了上文提及的启德第4C区4号商业地招标，今季也没有其他商业地出售。
有指这反映政府“不会贱卖土地”。不过，政府2023/24半个财政年度已经录得超过2000亿财赤（不包括发债收入），政府能够“坚持”多久？“本研社”指，作为重要收入来源的地价收益，已陷入低处未算低的境况：今个财政年度首两季的地价收益只有约155亿，远低于目标的850亿，明显反映政府早前过于乐观。
政府一直误判形势，收入大减，同时要应付大型基建工程。“本研社”肯定地表示，基建开支将拾级而上，此消彼长下，库房将出现结构性压力。更大的问题还在后面，随着土地贬值，政府花费过千亿甚至更多公帑填海制造出来的土地，能否卖出好价钱？除非香港经济突然出现“大阳春”，否则等于倒钱落海。
日前，香港政府公布本财政年度首六个月（即截至2023年9月30日）的财务状况，本财政年度首六个月的整体开支为3,556亿元，收入为1,313亿元。计入在政府绿色债券计划下发行的绿色债券（绿色债券）所得466亿港元收入后，本财政年度首六个月的财务状况为1,777亿港元赤字。如果不计发债收入，本财政年度首六个月的财赤高达2,243亿。财政储备在2023年9月30日仅余6,571亿港元。
“本研社”预计，由于入不敷出，中长期政府很可能要面对贱卖土地的压力（除非继续大幅举债，走上债务累累的道路）。那么政府的难处发展商肯定看在眼里，他们会不会以低价“执死鸡”（编注：捡便宜货）？一旦这样，政府在土地供应和规划上将受制于发展商。
手持钞票的发展商会不断要求政府在城市规划上让步，让政府丧失了规划主导权，比如本应兴建公营房屋或公众设施的土地被发展豪宅项目。
李家超在新一份《施政报告》中宣布成立“融资办公室”做各类融资方法可行性的评估，以及再审视项目对政府的财政影响。“本研社”指出，这变相承认政府无法负担开支。但政府似乎未察觉，过往依靠卖地支撑基建开支的旧路，在新环境下行不通了。社会需要思考当政府财政进一步恶化和无计可施的时候，政府将向谁开刀？
另有分析指，政府现在财困，而过去几十年发展商赚到盆满钵满，未来政府和发展商之间的角力将成为一大看点。可能政府将发展商“共产”，也可能政府和发展商齐齐割市民韭菜，也有可能发展商“软对抗”，将资产转投海外项目。不管怎样，最大受益人一定是政府，最大受害人一定是市民。
