中国房地产200万亿超级泡沫到头了吗?(图)
【看中国2023年8月16日讯】房地产危机的尽头是什么?据统计,中国房地产总值高达480万亿,而居民财富总值也才690万亿,房地产财富占比达到惊人的70%。如果按照专家们讲的30%左右是合理区间,那么这其中40%都是泡沫,泡沫高达200万亿。
这些数据似乎有些夸张,但也在很大程度上反映了房地产的历史和现状。中国改革开放40年,是经济高速发展的历史,也是房地产狂飙突进的历史,这段让许多人记忆沉重的历史,该如何结束呢?
人们只需要一个健康发展的房地产,所以才说,房地产的几大转折决定未来,中国房地产转型进入深水区。
打掉房地产的背景板
在房地产转折周期里面,怎么保护你的房地产财富不受损失呢?下面要讲的内容非常重要,把握趋势才能安全,也才能增值。
过去几十年中,房地产的一个重要背景板就是土地财政。许多人都把土地财政的数据列举出来,说明它才是绑架房地产的那只手。分税制改革以后,房地产的土地出让收入成了地方政府的主要收入来源,占一般公共预算和政府基金预算比重高达40%。
中国的城市化,是靠房地产输血发展起来的,地方经济也是以房地产为支柱发展起来的。有了这个收入保障,中国才迅速建起了那么多高楼大厦、路网桥梁和公园绿地,中国的城市变美、现代化了,有房地产一半的功劳。
但是,物极必反,当城市化率达到65%的时候,许多过剩的现象也就出现了。造城运动达到极致,有些地方出现了“空城”甚至“鬼城”,经济学家郎咸平甚至说没有车跑的高速公路也是产能过剩的。
地方政府大规模举债,土地成了最佳抵押品。房地产不能再承担如此沉重的使命了,长远来看,必须要寻找政府收入的新出路,也只有摆脱对土地财政的依赖,政府对房地产的管理才能少一些利益冲突,多一些合理性和民生考量。
所以,去土地财政化,这就是房地产的第一大转折。
相比土地财政来讲,房地产本身的转型更加急迫和重要。
房地产本身的3大转折
许多人都已经看到了,房地产出现了深度分化趋势,这里面包括城市分化、地段分化以及新房二手房的分化。
分化是全方位的,包括市场的热度和房价。今年第一季度,在某些城市里面,甚至出现了隔一条马路,市场呈现截然不同温度的情况,更别说不同城市之间了。
在杭州、南京、成都这样的强二线城市里面,甚至还出现了从未有过的波动。例如,某一个城区上个月房价在涨,这个月变成下跌了。这一方面反映了如今房地产市场的复杂性,另一方面也说明,分化要从长期趋势来观察,房地产不再是“短线”业务了,而是长线生意。
房地产本身的第二个重要转折,是去库存和去泡沫化。
许多人不太理解房地产去库存这件事,也没有看清楚什么政策是去库存的。这里面比较重要的方向,就是允许社会化公司化运营,甚至私募基金也参与进来了,这些社会资本力量,与政府一起运营库存房产。
有人说了,难道房地产未来一点机会都没有了吗?下面要告诉你,房地产唯一的机会。
两个重要背景,第一,中国城市高速发展,许多高楼大厦后面遗留了大量老旧房子和城中村,以及小产权房;第二,中国房子高层建筑超过80%,独栋不到20%,而发达国家刚好是反过来的。
所以,房地产未来的最大机会,不是新建住房,而是大规模的城市更新运动。一方面老旧住房需要更新,另一方面从高层到独栋,必然是长达几十年的漫长过程。
当然,狂飙突进的时代已经过去了,如何保持房地产整体平稳过渡,这才是主流。
责任编辑:宇真
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