利世民表示，土地经济之下，香港的很多土地都是填海而来。图为中环的填海土地。（摄影：庞大卫/看中国）
【看中国2023年1月16日讯】每个地方都有自己的都市传说。香港的都市传说就是“地少人多”。
“因为地少人多，所以香港楼市才这么疯癫吗？”首先，世界各地大城市，楼价其实都贵；若以人均收入计，香港楼价甚至首第五名不入。其次，以人口密度计，香港亦不算挤迫。
看到这里，相信会有不少朋友觉得，我是为地产经济辩护。
无错；香港有这样的政治环境、社会及文化，跟地产经济有莫大的关系。但这既非任何人刻意所做成的结果，亦不是说要变就变。若说香港有自己的生命，地产经济就是这个城市命运的一部分。
我知道很多人不喜欢地产经济；他们认为供楼、交租也是一种剥削。也有人说，香港不是真正的低税，土地税就是最重的税。这两个观点的确反映了地产经济的现实，但我们真正要问的问题是：“若非地产经济，另外的可能性又是什么？结果又会是怎样？”
1841年，大清还未正式割让香港予大英，当然英国的驻华商务总监义律，已经偷步举行了香港史上的第一次卖地；而香港史上的第一份宪报，刊登的就是交代卖地章程。
香港土地经济的“基因”，远比大家想像中的要更深入。土地经济之下，香港的另一个特点，就是土地都是人工而成。大清1842年割让香港予大英，十年不到殖民地政府便计划填海造地，是为宝灵填海计划。
但当时这个填海计划，遭到当时在香港的洋行反对；为什么这些洋行要提出反对？原来当时的洋行，卖下临海的地段做码头、货仓，填海之后临海地不再临海，那当然大问题。但更重要是当时的填海计划，财政上根本不可行，而伦敦亦不会愿意为香港的基建出资，结果就是要香港的商家埋单找数，所以不难明白当年洋行大班为何反对填海计划；结果计划一拖就是三十年。
今时今日，我们认识的香港，大多数地段都的确是透过移山填海而来；不论是港岛北沿岸，抑或是九龙，很多平地都是过去一百多年来填出来的。我成长时期的美孚新村，是从前的荔湾海傍；现在名副其实已是沧海桑田，变成了一个大公园。所以，回到最初所讲，每个地方都有自己的都市传说，而香港的就是“地少人多”；其实香港的土地，会随人口膨胀而增长，不是想像中的刚性供应。
“既然土地是可以增加，为什么香港的楼价不可以回落？”任何城市的发展，到了某个临界点，就很难再膨胀。尤其是二次大战后，世界各地的大城市，发展到一定水平，就会出现人口迁移的情况。结果，大都会往往会由市郊的商业中心，再渐渐演变出另一个新市镇；像细胞分裂一样。
城市，其实是有生命；环境会影响城市的发展，但反过来城市的发展，当然也会影响到城市的面貌。但对香港来说，最重要的环境，就是香港的制度，长期与大陆不同。
二次大战前的旧香港，其实主要是港岛以及界限街以南的九龙。界限街以北就是新界，在香港的头一百年，这一带其实只是战略上的缓冲区，由原居民和华人“高度自治”。一直到了战后，尤其是1950年代后，殖民地政府才渐渐开始发展观塘和荃湾。之后的新市镇发展，当然也有不少移山填海，亦同时见证着香港人口增长的过程。
其实早在1970年代，香港政府已经有发展离岛的计划；最先是由近葵涌的青衣岛开始。大屿山发展，最关键就是 1990 年的“玫瑰园计划”。当时正值香港主权移交的过渡期，中方担心英国政府借“玫瑰园计划”掏空香港；说什么“你请客、我埋单”。讽刺是，三十年后的今日，轮到香港人担心“明日大屿”是倒钱落海。（未完待续）
